法拍土地產權點交複雜 (蘋果日報)－Jack法拍屋投資知識部落格

地上若有建物可請求地上權人付地租
法拍土地若有占有人，或土地與地上物（包括建物及農作物）雖屬同一人但沒有併同拍賣，或土地與地上物不屬同一人而拍賣等情形，應由公告中了解不點交的法律原因，作為是否參與競標的參考。

仔細評量
揚然法律事務所律師吳奎新指出，若該法拍物件屬抵押物拍賣，則依民法876條視為法定地上權；此時若土地與房屋為同一人所有，僅因土地或建物設定抵押權而拍賣，此時建物拍定人或原所有權人取得對土地的法定地上權，而取得土地的所有權人必需容忍房屋的存在，直到房屋不堪使用為止，但能與法定地上權人協議請求給付地租。

優先購買權處理棘手
此種案例通常在拍賣公告上會有圖示說明，投標人應多留意，確定建築物使用土地的面積與範圍；但吳奎新說，若公告沒有註明，並不影響該法定抵押權的存在。若該法拍物件不屬抵押物拍賣，此時就要看地上建物占有人是否合法占有。
土地法104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買的權利，法拍公告上會註明，想投標的民眾，若屆時得標，還必需等以上權利人放棄優先承買權，才有可能取得土地所有權，而且若順利取得，也只能請求給付地租。
因此，想購買此種土地，投標人應審慎考慮，得標後是否能使用收益，再決定投標與否。
若是他人向地主借用土地搭建房屋，在法律關係為使用借貸，標得土地後可終止使用借貸關係，要求屋主拆屋還地。
若是無權占有，拍定人可依民法767條規定，請求返還無權占有之土地，可訴請拆屋還地；吳奎新提醒讀者，此種情形不適用15年的長期消滅時效，占有人不可以長期占有30年的理由抗辯。

農作物為土地一部分
土地上若有果樹、稻穀等農作物，依民法66條規定，不動產的出產物，尚未分離者，為該不動產的一部分，因此在土地所有權移轉時，視為土地的構成部分而為繼受人所有。
但若地上農作物已經成熟而達到可採收階段，據最高法院74年第3次民事庭會議，例外視為由原耕作人取得所有權。又根據辦理強制執行事件應行注意事項第57項第3款規定，應點交之土地，如有未分離之農作物事先未併同估價拍賣者，得勸告買受人與有收穫權人協議為相當之補償，或俟有收穫權人收穫後，再行點交。吳奎新指出，如協議不成，該地上農作物又已達到成熟階段，執行法院應准許有收穫權人自行收成。
換言之，當果樹或農作物為長期性，且於拍賣點交時未達採收階段，則該農作物及果樹均屬拍定人所有，在取得所有權後可自行處理。