郭寶珍在崔媽媽基金會主管公寓大廈管理業務，日前她偕同某房仲人員去看屋，當她詢問有關大樓管理的事項，例如管委會有沒有規定禁止養寵物等等，得到的回應竟是「不知道、不清楚」，讓她相當訝異與反感。因為一向號稱「專業」的房仲業者，竟然連這麼基本的資訊都沒有替購屋人掌握好，萬一房子買了、搬進去了，才發現不能養寵物，後悔也來不及了。撰文：李偉麟 攝影：陳志亮、張智傑
在媒體工作的李小姐，最近也有相同的感觸。上個月，她去看一間位在溫州街的國宅，一踏進大門，就看到通往地下室的鐵門緊鎖，裡頭暗暗的，隨口詢問帶看的仲介，地下室的用途與權屬，房仲卻回答：「這間房子不是我接的，是我同事的物件，我也不清楚，妳如果真的想知道，我再來問問看。」
李小姐當場在心裡給這位仲介打了不及格的50分，她絕不會把買房子這麼重要的事情，託付給這位仲介。
真禾機電總經理徐源德，也是崔媽媽基金會的公寓大廈機電專業顧問，參加過的管委會議超過1千場，接觸過的台中以北公寓大廈社區的數量超過1千個；他分析，除非是專門買賣豪宅的房仲，才會去留意整幢大樓的管理細節與水準，一般仲介是很少花心思在這上頭的。
俗話說：「千金買屋，萬金買鄰。」一幢房子的管理品質不錯，代表其住戶對居住品質的維護有一定共識，是萬金難求的好鄰居。但是，一般人買房子，並不容易接觸到管理委員會，再加上房仲人員幾乎不會去過問房子的管理細節，在看房子時，就要以「自力救濟」的方式，從一些蛛絲馬跡觀察出大樓的管理品質。徐源德及郭寶珍分享以下7大撇步。
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中式家具好維護
撇步1：詢問社區總建坪及每坪月管理費。
這點尤其適合購買預售屋使用，在房子蓋好交屋之前，就能大概算出建商預估的每坪管理費用是否合理。
例如某小型個案，每坪每月管理費為100元，若各戶加總起來的建坪是1250坪，代表每個月的管理費收入是12.5萬元。個案若訴求3班制保全，以目前的薪資水準，請1位保全要花3萬元，一個月就是9萬元，剩下的4.5萬元，要應付公共水電、清潔人員、管委會的支出，如電話費、電梯及機電保養、耗材維修等費用；概算一下就能知道這100元的收費標準是否合理，夠不夠應付所有的支出。
徐源德還打趣地說：「看過那麼多社區的大廳，我覺得擺放中式家具最省錢，就是那種明清式的太師椅，平常只要擦一擦就能維持清潔；反之，西式家具清理很麻煩，例如長毛地毯、水晶燈，保養起來不但費力，還很花錢。還有，購屋人很喜歡石材鋪設的大廳，但石材的保養費用很高，一坪500至800元，若再加上『晶化』處理，1坪要1千至3千元不等。」
徐源德特別指出，剛交屋的房子，由於第1年通常是建商委託物業公司代管，有些設施在1年的保固期當中，管理是不用錢的，但過了保固期就會發生維護費用，等於是一個「隱藏」的費用；剛成立的管委會，最好能仔細估算各個設施會產生的維修費用，避免面臨代管期一過，管理費用暴增的窘境。
撇步2：觀察公共區域的燈光與冷氣。
留意電梯公告欄
看房子時，如果在大熱天大廳卻沒有開冷氣，或是晚上看屋時，大廳、走道等公共區域有燈卻沒有打開，這有兩種可能，一是正在實施「節能減碳」，二是管理經費不足，需要靠這樣的方式來節流。徐源德說：「正常情況下，你進入一家5星級飯店，如果飯店沒有開燈、不開冷氣，這還像是家5星級飯店嗎？」
撇步3：留意公告欄。
郭寶珍說，通常電梯口或電梯裡會張貼管委會的公告訊息，仲介帶你上樓看屋時，可以趁機看看都公告些什麼內容。最常看到的是哪幾戶的管理費還沒繳，如果欠繳的戶數很多，可知這棟大樓的管理費不容易收齊，會影響管理品質。
另外，公告上如有管委會的連絡電話，也可以默記或拍照存檔，如果對這幢大樓的房子有興趣，而房仲人員又無法回答有關管理的問題時，可以找時間打電話詢問是否有禁止事項，例如不能養寵物，或者公共區域不能抽菸、外觀不能裝鐵窗等等，由此管道獲得一些大樓管理的線索。
撇步4：向管理員借廁所。
去餐廳吃飯時，從廁所就能看出這家餐廳的清潔水準；同樣地，一幢大樓的公廁，如果打掃得很整潔，而且還提供衛生紙、洗手乳、擦手紙等，就表示這幢大樓的管理經費還算充足。
管理規約求共識
撇步5：看訪客登記簿。
很多大樓的訪客登記簿都是舊舊髒髒，用了很久的感覺，徐源德說，「這會影響形象。」很多豪宅的訪客登記簿是一張紙，底下還用牛皮紙襯墊，看起來就很有質感，也會覺得住在這棟大樓的住戶很有品味。
撇步6：看管理員室或管理中心。
郭寶珍說，如果管理員把各類檔案分類得很好，一些家電、雜物也放置妥當，不會到處亂堆，代表管理水準應該也不會太差。
撇步7：看樓梯間鞋櫃。
如果大樓內的住戶都把鞋櫃放在門外，像個鞋子大賣場，表示住戶習慣把公共區域當成自己的私領域使用。
徐源德解釋，一個新的社區，通常在經歷3屆管委會之後，管理水準就會比較穩定，這也可以供購屋人參考。而每個有管理規約的大樓社區，其實都應該準備一本公用的規約放在管理中心，讓房仲業者及有興趣購屋的訪客，能有管道事先了解這棟大樓的各項規定及設施介紹，看看自己能否接受，減少彼此後悔的機會。
管委會經營小祕方
◎善用住戶專長：多認識社區內住戶及專長，聘請擔任無給職專業諮詢顧問，在招商簽約、修繕報價時，可維護社區權益
◎鼓勵出席會議：可核發出席費、抵扣管理費、贈送禮盒、抽獎等方式，提高區分所有權人會議出席率
◎體貼新遷住戶：社區規約及管理辦法裝訂成冊，發予新遷入住戶，協助了解相關資訊，並定期辦理迎新茶會，爭取認同、建立共識
◎改採感應燈光：增設燈光感應器，以節省全天候開燈電費
建商提供檢查點
不是只有公設容易出問題，剛蓋好的房子竟然會大滲水，新完成的裝潢全毀了，每個房間的家具都要集中到中央，以便拆掉壁飾板檢修管路，裝潢好的房子也不能搬進去住，生活都被打亂。這個案例發生在台北縣某大型社區，所幸建商與住戶已進入和解階段。
暢銷書《監工完全上手事件簿》的作者許祥德是位室內設計師，他曾經遇過一些剛交屋的房子就發生漏水、地面不平的狀況：「完工時的項目與預售訴求，以及施工的品質是否符合，是沒有標準可供斷定的。建議建商應該要主動規劃『施工檢查點』，讓花錢的消費者，能夠知道自己買到的究竟是什麼樣的房子。」
許祥德的祖父是蓋房子出身，他回憶那個年代，祖父幫業主蓋房子，每當施工要進入下一階段，都會請業主來監看材料與施工過程，而業主也會客氣地帶著一些「伴手」小禮前來。工地師傅有了業主的鼓勵，施工時更加認真、細心，那種互相敬重的情景讓他相當懷念。
所謂「施工檢查點」，就是在施工的每一個階段，邀請業主來見證，而所謂的施工品質判定標準，則由建商來提供；例如建商表示電梯可載重1千公斤，那就請建商在電梯裡放上1千公斤的重物，測試其升降是否順暢。
或是當工程進行到綁鋼筋的階段，若個案訴求綁筋工法是直角箍筋，就請住戶注意綁筋的角度，以此作為檢查標準。氣密窗若強調隔音是低於35db（噪音檢測標準），就請建商提供檢測儀當場驗證。
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