石小姐工作多年，累積了一些積蓄，本來買了一間公寓準備裝潢後賣出去賺轉手的價差，誰知到碰上房地產景氣曖昧不明，買氣銳減，眼看銀行利息一個月一個月的支付，但是來看房子的人卻少的可憐，於是石小姐就聽從長輩的建議，將裝潢好的房子先行出租，以租金來繳付銀行利息，這樣至少不用擔心銀行利息會壓的自己喘不過氣來，而且裝潢好的房子，租金扣掉銀行利息後每個月還剩的一萬多元，也是不無小補。
於是，石小姐便透過網路上的租屋網站，將房子租給某社會新鮮人小侯。當時，她看小侯一副文質彬彬的模樣，也就放心地簽了一年的租期，每月租金3萬5千元；而一剛開始小侯也的確是規規矩矩的。這樣過了一年之後，石小姐與小侯雖然都沒有另外簽訂新的租約，但是因為暫時也沒有出售的計畫，而且每個月都還可以淨賺一萬多元，所以石小姐也就繼續收小侯的租金。
沒想到，過了半年以後，小侯開始經常帶朋友回來狂歡，把房子弄得亂七八糟不講，而且租金繳付也開始不正常起來，有時候兩個月交一次，有時候一次只交半個月的租金。
石小姐忍無可忍的情況下，告訴小侯不想再把房子租給他了，並表示要收回房屋，沒想到小侯竟然告訴她，除非支付一筆「搬家費」，否則他就要繼續住到底……。
石小姐很生氣，沒想到竟然有這種人？！她應該採取什麼樣的方法來維護自己的權益呢？
房屋的交易不外乎兩種類型，一為買賣，二為租賃。而許多人認為留著房子收租金，每個月都有穩定的現金收入，比較安心，所以現在人很多都夢想成為所謂的『包租公（婆）』，但是房屋租賃其實也蘊藏許許多多的問題與陷阱，所以經常有人像向筆者詢問關於租賃糾紛問題：舉凡租約到期但房客卻賴著不走、房客不付租金、或者是房客背著房東將房子轉租給一些不三不四的人…等等，讓當房東很頭痛的問題。究竟，這些問題應循何種法律程序、來保障房東的權益呢？
所以，任何房客要求的搬遷費、補償費…等，都是於法無據的。不過，值得注意的是民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」也就是說，如果在定期租約的租期到期後，房客繼續使用房屋，而房東也不表示反對的意思時，法律上就認定此時租賃雙方的關係為所謂的『不定期租賃』，而這種不定期租賃基本上對於房東是相當不利的，因為按照土地法的規定，這種不定期租賃，既然是『不定期』，所以沒有說到了什麼時間房東就可以收回房子的的期限，而房東如果要收回房子反而必須要符合土地法所規定之要件時才可以收回房屋（註1）對房東可謂相當不利。
註1：土地法100條
出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
而這裡要特別提醒各位讀者注意的是，法律上對於「不定期租賃」的成立，並不以房東繼續收取房客的租金為要件。法律上對於不定期租賃的發生，要件是房東對於租期屆滿後，房客繼續使用『不表示反對』，亦即，即便房東在租期屆滿後沒有繼續收取租金，但是只要房客繼續使用房屋，而房東卻沒有立即反對時，就會成立所謂的『不定期租賃』，因此房東對於賴著不走的房客，一定要積極行使法律上權益，立刻表示不再續約的意思，否則就會喪失自己的權益。
例如：在租約到期前就告知房客不再續約，或在租約到期後立即表示要將房屋收回（為了訴訟上的舉證，最好以存證信函寄送給房客）。
另一種常見的租賃糾紛就是房客付租不正常甚至不付租金想住霸王屋，而這種情況按照我國民法第440第一項及第二項前段之規定：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
按照前揭規定，當房客不付租金的時候，原則上房客遲付租金的總額已達兩個月的時候，房東就取得了提前終止租約的權利，但是各位讀者要注意的是，依法律的規定，房東在房客沒有按時繳納租金的時候，不是累積未繳之租金達二個月時，房東就『當然』、『自動』的取的提前終止租約的權利，而是必須要於房客未繳納租金的時候，房東有先催告房客繳納租金時，才會在累計未繳租金之數額達二個月時，取得提前終止租約的權利。
還有一種情形也是經常發生的，就是遇到不負責任的房客，他可能把房子的設施破壞，或欠下大筆水、電、管理費後，在租約到期後，房屋空著，就「跑路」了，不敢來取回押金。這時候，房東通常會很擔心，如果擅自闖進去清理房客的物品，搞不好房客回過頭來反告房東「侵入住宅」或「竊盜」。
其實，您並不用擔心，因為在租約到期後，房客人本來就有返還房屋給房東的義務，房東自然可以直接進入自己的房屋內；若您真的擔心會有法律上問題，建議您可以先寄存證信函給房客，定期限請房客搬走，在進入房屋時委請管理員、里長或警察等陪同，並將屬於房客物品整理妥善，就可以免除違法的疑慮。
約中約定『不得轉租』之限制：
租房子最怕遇到壞房客，但是就算房東在挑選房客的時候已經善盡觀察的努力了，仍然不免遇到原房客再將房子分租或全部轉租給第三者，而這個第三者就不是房東所可以掌控的了。
最後還要建議各位讀者，在把房子出租給別人的時候，切記於租約上要約定一條：『非經出租人另以書面同意，承租人不得將房屋全部或一部轉租予第三人使用，否則出租人得隨時終止租約並沒收押金』；如此包租公（婆）們才能完整的掌握使用您房屋的人不置於複雜化。
（本文作者現為華亞協和法律事務所不動產部律師、並為東森房屋專屬法律顧問，諮詢專線：02-2388-1568）
於是，石小姐便透過網路上的租屋網站，將房子租給某社會新鮮人小侯。當時，她看小侯一副文質彬彬的模樣，也就放心地簽了一年的租期，每月租金3萬5千元；而一剛開始小侯也的確是規規矩矩的。這樣過了一年之後，石小姐與小侯雖然都沒有另外簽訂新的租約，但是因為暫時也沒有出售的計畫，而且每個月都還可以淨賺一萬多元，所以石小姐也就繼續收小侯的租金。
沒想到，過了半年以後，小侯開始經常帶朋友回來狂歡，把房子弄得亂七八糟不講，而且租金繳付也開始不正常起來，有時候兩個月交一次，有時候一次只交半個月的租金。
石小姐忍無可忍的情況下，告訴小侯不想再把房子租給他了，並表示要收回房屋，沒想到小侯竟然告訴她，除非支付一筆「搬家費」，否則他就要繼續住到底……。
石小姐很生氣，沒想到竟然有這種人？！她應該採取什麼樣的方法來維護自己的權益呢？
於是，石小姐便透過網路上的租屋網站，將房子租給某社會新鮮人小侯。當時，她看小侯一副文質彬彬的模樣，也就放心地簽了一年的租期，每月租金3萬5千元；而一剛開始小侯也的確是規規矩矩的。這樣過了一年之後，石小姐與小侯雖然都沒有另外簽訂新的租約，但是因為暫時也沒有出售的計畫，而且每個月都還可以淨賺一萬多元，所以石小姐也就繼續收小侯的租金。
沒想到，過了半年以後，小侯開始經常帶朋友回來狂歡，把房子弄得亂七八糟不講，而且租金繳付也開始不正常起來，有時候兩個月交一次，有時候一次只交半個月的租金。
石小姐忍無可忍的情況下，告訴小侯不想再把房子租給他了，並表示要收回房屋，沒想到小侯竟然告訴她，除非支付一筆「搬家費」，否則他就要繼續住到底……。
石小姐很生氣，沒想到竟然有這種人？！她應該採取什麼樣的方法來維護自己的權益呢？
房屋的交易不外乎兩種類型，一為買賣，二為租賃。而許多人認為留著房子收租金，每個月都有穩定的現金收入，比較安心，所以現在人很多都夢想成為所謂的『包租公（婆）』，但是房屋租賃其實也蘊藏許許多多的問題與陷阱，所以經常有人像向筆者詢問關於租賃糾紛問題：舉凡租約到期但房客卻賴著不走、房客不付租金、或者是房客背著房東將房子轉租給一些不三不四的人…等等，讓當房東很頭痛的問題。究竟，這些問題應循何種法律程序、來保障房東的權益呢？
所以，任何房客要求的搬遷費、補償費…等，都是於法無據的。不過，值得注意的是民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」也就是說，如果在定期租約的租期到期後，房客繼續使用房屋，而房東也不表示反對的意思時，法律上就認定此時租賃雙方的關係為所謂的『不定期租賃』，而這種不定期租賃基本上對於房東是相當不利的，因為按照土地法的規定，這種不定期租賃，既然是『不定期』，所以沒有說到了什麼時間房東就可以收回房子的的期限，而房東如果要收回房子反而必須要符合土地法所規定之要件時才可以收回房屋（註1）對房東可謂相當不利。
註1：土地法100條
出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
而這裡要特別提醒各位讀者注意的是，法律上對於「不定期租賃」的成立，並不以房東繼續收取房客的租金為要件。法律上對於不定期租賃的發生，要件是房東對於租期屆滿後，房客繼續使用『不表示反對』，亦即，即便房東在租期屆滿後沒有繼續收取租金，但是只要房客繼續使用房屋，而房東卻沒有立即反對時，就會成立所謂的『不定期租賃』，因此房東對於賴著不走的房客，一定要積極行使法律上權益，立刻表示不再續約的意思，否則就會喪失自己的權益。
例如：在租約到期前就告知房客不再續約，或在租約到期後立即表示要將房屋收回（為了訴訟上的舉證，最好以存證信函寄送給房客）。
另一種常見的租賃糾紛就是房客付租不正常甚至不付租金想住霸王屋，而這種情況按照我國民法第440第一項及第二項前段之規定：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
按照前揭規定，當房客不付租金的時候，原則上房客遲付租金的總額已達兩個月的時候，房東就取得了提前終止租約的權利，但是各位讀者要注意的是，依法律的規定，房東在房客沒有按時繳納租金的時候，不是累積未繳之租金達二個月時，房東就『當然』、『自動』的取的提前終止租約的權利，而是必須要於房客未繳納租金的時候，房東有先催告房客繳納租金時，才會在累計未繳租金之數額達二個月時，取得提前終止租約的權利。
還有一種情形也是經常發生的，就是遇到不負責任的房客，他可能把房子的設施破壞，或欠下大筆水、電、管理費後，在租約到期後，房屋空著，就「跑路」了，不敢來取回押金。這時候，房東通常會很擔心，如果擅自闖進去清理房客的物品，搞不好房客回過頭來反告房東「侵入住宅」或「竊盜」。
其實，您並不用擔心，因為在租約到期後，房客人本來就有返還房屋給房東的義務，房東自然可以直接進入自己的房屋內；若您真的擔心會有法律上問題，建議您可以先寄存證信函給房客，定期限請房客搬走，在進入房屋時委請管理員、里長或警察等陪同，並將屬於房客物品整理妥善，就可以免除違法的疑慮。
約中約定『不得轉租』之限制：
租房子最怕遇到壞房客，但是就算房東在挑選房客的時候已經善盡觀察的努力了，仍然不免遇到原房客再將房子分租或全部轉租給第三者，而這個第三者就不是房東所可以掌控的了。
最後還要建議各位讀者，在把房子出租給別人的時候，切記於租約上要約定一條：『非經出租人另以書面同意，承租人不得將房屋全部或一部轉租予第三人使用，否則出租人得隨時終止租約並沒收押金』；如此包租公（婆）們才能完整的掌握使用您房屋的人不置於複雜化。
（本文作者現為華亞協和法律事務所不動產部律師、並為東森房屋專屬法律顧問，諮詢專線：02-2388-1568）
於是，石小姐便透過網路上的租屋網站，將房子租給某社會新鮮人小侯。當時，她看小侯一副文質彬彬的模樣，也就放心地簽了一年的租期，每月租金3萬5千元；而一剛開始小侯也的確是規規矩矩的。這樣過了一年之後，石小姐與小侯雖然都沒有另外簽訂新的租約，但是因為暫時也沒有出售的計畫，而且每個月都還可以淨賺一萬多元，所以石小姐也就繼續收小侯的租金。
沒想到，過了半年以後，小侯開始經常帶朋友回來狂歡，把房子弄得亂七八糟不講，而且租金繳付也開始不正常起來，有時候兩個月交一次，有時候一次只交半個月的租金。
石小姐忍無可忍的情況下，告訴小侯不想再把房子租給他了，並表示要收回房屋，沒想到小侯竟然告訴她，除非支付一筆「搬家費」，否則他就要繼續住到底……。
石小姐很生氣，沒想到竟然有這種人？！她應該採取什麼樣的方法來維護自己的權益呢？
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