【案例一】：
小王將所有一棟透天別墅委由仲介公司以3千萬元託售，委託銷售期限三個月，雙方並約定仲介公司可代收定金，仲介報酬為實際成交價之百分之四。因此仲介公司在委託期間內努力找尋合適之買主，其中有三位買方出價都高於託售價之三千萬元，並都付有定金100萬元交付仲介公司與小王斡旋。但由於小王事後從友人處得知該屋之市價超過4000萬元，因此拒絕成交。
【案例二】：
小王將所有一棟透天別墅委由仲介公司甲以3千萬元託售，委託銷售期限三個月，雙方並約定甲仲介公司可代收定金，仲介報酬為實際成交價之百分之四。因此甲仲介公司在委託期間內努力找尋合適之買主，其中有三位買方出價都高於託售價之三千萬元，並都付有定金100萬元交付甲仲介公司與小王斡旋。但由於小王事後從乙仲介公司處得知，乙仲介公司僅收按實際成交價百分之二計算之仲介報酬，因此拒絕成交，並於委託銷售期間屆滿後，將別墅交由乙仲介公司出售予丙。
【解析】
查坊間多以委託銷售契約書中約定授與仲介人代收定金之權利，其目的不外在求仲介人迅速掌握銷售狀況，及依委託人之託售價格，達成售屋之目的，並由仲介人一手安排簽約之地點，此種由仲介人一方面代理買方主張斡旋金轉充定金，而另一方面仲介人代理賣方收受定金之條款即為雙方代理條款，此時推定買賣契約已成立。不過託售價格近似底價，只是最低之成交價格，並非終局之成交價，而且依『締約自由』的角度而言，房屋仲介行為在法律上之性質係介於委任及居間契約二者之間,依照消費者保護法第12條規定：『定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。』。而所謂『條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者』乙語，就『締約自由』而言，如果肯定仲介人有代收定金之權利，立即使主契約成立，則委託人一訂立委銷契約卽負有簽訂本約之義務，等於排除委託人依民法第568條第一項（報酬請求）及574條（給付、受領給付）之『締約自由』精神相違背…..，而會有條款顯失公平，依消保法上開規定為無效認定之疑慮。
因此，依照內政部要約書範本第五條就簽訂不動產買賣契約書之期間之規定：『本要約書依第三條承諾送達他方之日起 日內，買賣雙方應於共同指定之處所，就有關稅費及其他費用之負擔、委託人及買方共同申請辦理或協商指定地政士、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽訂不動產買賣契約書。』；也就是說,即使是"斡旋轉定"之情形,也只是推定成立不動產買賣契約之『預約』,有關不動產買賣之主約仍有待買賣雙方依照預約之內容而擇日簽立，即明斯旨,以避免違背上開消保法之規定。從而，"斡旋轉定"只不過是使賣方負有將來簽訂不動產買賣契約主約之義務，及若違反簽訂主約義務時，對於買方而言須加倍返還定金，另一方面則應類推委託銷售契約書第十條：『…委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用，本項費用視已進行之委託期間等實際情形，由受託人檢據向委託人請領之。但最高不得超過第五條原約定服務報酬之半數。』等約定，對仲介公司負費用償還義務之法律效力。買方尚不因此可當然要求賣方負有移轉房屋所有權之義務，這是因為不動產買賣契約尚未成立之故。
不過本文認為，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。且行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。（民法第148條參照）；仲介人是否得以賣方反悔不賣為由，請求違約金乙點，實務上似有爭議。一般謂：買方出價要約，而該要約價已達賣方委託銷售價格，仲介公司已完成仲介之義務，且成交及轉定金之金額亦符合當事人間約定之本意，事後賣方有反悔不買之情事時，仲介公司自得依約請求依委託售價百分之四計算之服務報酬方符合訂立委託契約之本意。也就是說，委託人雖然享有締約自由之權利，不過這項權利之行使，究不能以使仲介公司無法獲取約定之仲介報酬為主要目的，否則依誠信原則委託人即應視同違約，對仲介公司應負損害賠償之責任。
以上供參考。
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小王將所有一棟透天別墅委由仲介公司以3千萬元託售，委託銷售期限三個月，雙方並約定仲介公司可代收定金，仲介報酬為實際成交價之百分之四。因此仲介公司在委託期間內努力找尋合適之買主，其中有三位買方出價都高於託售價之三千萬元，並都付有定金100萬元交付仲介公司與小王斡旋。但由於小王事後從友人處得知該屋之市價超過4000萬元，因此拒絕成交。
【案例二】：
小王將所有一棟透天別墅委由仲介公司甲以3千萬元託售，委託銷售期限三個月，雙方並約定甲仲介公司可代收定金，仲介報酬為實際成交價之百分之四。因此甲仲介公司在委託期間內努力找尋合適之買主，其中有三位買方出價都高於託售價之三千萬元，並都付有定金100萬元交付甲仲介公司與小王斡旋。但由於小王事後從乙仲介公司處得知，乙仲介公司僅收按實際成交價百分之二計算之仲介報酬，因此拒絕成交，並於委託銷售期間屆滿後，將別墅交由乙仲介公司出售予丙。
【解析】
查坊間多以委託銷售契約書中約定授與仲介人代收定金之權利，其目的不外在求仲介人迅速掌握銷售狀況，及依委託人之託售價格，達成售屋之目的，並由仲介人一手安排簽約之地點，此種由仲介人一方面代理買方主張斡旋金轉充定金，而另一方面仲介人代理賣方收受定金之條款即為雙方代理條款，此時推定買賣契約已成立。不過託售價格近似底價，只是最低之成交價格，並非終局之成交價，而且依『締約自由』的角度而言，房屋仲介行為在法律上之性質係介於委任及居間契約二者之間,依照消費者保護法第12條規定：『定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。』。而所謂『條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者』乙語，就『締約自由』而言，如果肯定仲介人有代收定金之權利，立即使主契約成立，則委託人一訂立委銷契約卽負有簽訂本約之義務，等於排除委託人依民法第568條第一項（報酬請求）及574條（給付、受領給付）之『締約自由』精神相違背…..，而會有條款顯失公平，依消保法上開規定為無效認定之疑慮。
因此，依照內政部要約書範本第五條就簽訂不動產買賣契約書之期間之規定：『本要約書依第三條承諾送達他方之日起 日內，買賣雙方應於共同指定之處所，就有關稅費及其他費用之負擔、委託人及買方共同申請辦理或協商指定地政士、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽訂不動產買賣契約書。』；也就是說,即使是"斡旋轉定"之情形,也只是推定成立不動產買賣契約之『預約』,有關不動產買賣之主約仍有待買賣雙方依照預約之內容而擇日簽立，即明斯旨,以避免違背上開消保法之規定。從而，"斡旋轉定"只不過是使賣方負有將來簽訂不動產買賣契約主約之義務，及若違反簽訂主約義務時，對於買方而言須加倍返還定金，另一方面則應類推委託銷售契約書第十條：『…委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用，本項費用視已進行之委託期間等實際情形，由受託人檢據向委託人請領之。但最高不得超過第五條原約定服務報酬之半數。』等約定，對仲介公司負費用償還義務之法律效力。買方尚不因此可當然要求賣方負有移轉房屋所有權之義務，這是因為不動產買賣契約尚未成立之故。
不過本文認為，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。且行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。（民法第148條參照）；仲介人是否得以賣方反悔不賣為由，請求違約金乙點，實務上似有爭議。一般謂：買方出價要約，而該要約價已達賣方委託銷售價格，仲介公司已完成仲介之義務，且成交及轉定金之金額亦符合當事人間約定之本意，事後賣方有反悔不買之情事時，仲介公司自得依約請求依委託售價百分之四計算之服務報酬方符合訂立委託契約之本意。也就是說，委託人雖然享有締約自由之權利，不過這項權利之行使，究不能以使仲介公司無法獲取約定之仲介報酬為主要目的，否則依誠信原則委託人即應視同違約，對仲介公司應負損害賠償之責任。
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