近年來，社會風氣的逐漸開放，對於同居接受度大開，加上低利房貸與買屋保值的觀念使然，許多小情侶選擇在婚前一起買房子，作為愛的小屋。房仲業者發現，不少情侶拿房子當愛的保證，選擇成為房屋的共同持有人；但是，一旦情到濃時轉為薄，為了爭奪房產對簿公堂時有所聞。房仲業者提醒，未婚情侶要共同購買浪漫小屋之前，還是得理性談妥房貸與產權分配。

■　情侶買屋重登記 貸款更要多留心

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，未婚情侶合購房子，常面對的是登記與貸款問題。登記部分大多由於小倆口希望能夠保障彼此的權益所做的要求，因此要登記在兩人共同名下時，必須先闡明兩人之間的出資比例，同時也應該要求代書在建物及土地所有人登記時，載明分別持分比例。而且切記建物及土地謄本是分別依照兩人的持分比例來各自持有，以免日後為了房子產生糾紛。

　　在貸款上，徐佳馨比較建議的做法，是由經濟條件較好的一方當「借款人」，而另一方則當成「連帶保證人」，除了共同承擔責任外，也可以有機會借到條件更好的貸款。考量到未來還款以及分合不定等等的現實面，未婚情侶合購房屋者還是要先「講清楚、說明白」。

■　買屋為情證 三思而後行

　　台灣房屋不動產研究室執行長邱太(火宣)指出，目前情侶合購房屋後最常見的情況，就是分手之後一方要脫手變現，而另一方堅持不願出售。邱太(火宣)提醒有意願共同購買房子的情侶，當一間房子有兩個人或兩人以上共同持分，面臨出售時，一定要由全部的共同持有人同意，或依土地法第三十四條之一規定才得以出售。因此，情侶之間要共同購買房屋當作愛的小窩，還是要三思而後行。

　　由於房價高漲，許多人想要投資房地產，但卻礙於資金太大，因此目前市場上有不少投資人選擇找三五好友一起買屋，發一筆房產財。但房仲業者也警告，合資買屋雖然是一個解決資金來源不錯的方式，但過程中最好先小人後君子，以免最後賠了錢，也傷了友誼。

■　好友集資買樓 登記名義先談攏

　　中信房屋行銷企劃處副理江龍名表示，集資買屋最常發生的糾紛通常來自於登記名義人的問題，很多人為了要節省稅費，避免節外生枝，一般多登記其中一個人為房屋所有權人，或是另外再找人頭。

　　但這種狀況可能會出現被「整碗捧走」的下場，如果擔心日後有所紛爭，可以於房產上面以自己跟合夥人等，以共有名義去設定標的物產權，讓合夥人按照出資比例持分共有，不過缺點是日後標的物買賣，都需要各持分者的同意才可進行。

■　親兄弟明算帳 白紙黑字最牢靠

　　住商不動產加盟行政處協理吳光華指出，集資買屋的獲利雖然不如一個人獨資大，但要是遇到跌價，風險相對也比較小。不過集資買屋者還是得要注意以下三點，合作過程才會更有保障：

　　一.稅費負擔：由於買賣過戶會產生土地增值稅、契稅等稅費，這些部份可以從共同獲利部分扣除，不過比較麻煩的部份是因為交易所產生的財產所得，在隔年報稅時，將造成登記名義人額外負擔。一般來說，該部分多由合夥人之間協議，另行撥出一定比例做為稅費之用，避免登記名義人因為暴增的稅金產生怨言。

　　二.集資費用：集資費用與比例最好在剛開始就白紙黑字立下契約，期間所支付的費用最好不要直接交付現金，儘量採取可以留下證據的匯款、票據或ATM轉帳方式，以求自保。

　　三.合夥契約公證：合夥人可以將契約另行公証，未來如果產生糾紛，不至於產生太大疑義。

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早年鄉下農地不值錢，允許別人在地上蓋屋並不是什麼新鮮事，現在土地值錢了，陸續出現「拆屋還地」的爭議。拆不拆得成？主要看時間多久了、那一方先採取法律行動，時間一久，通常先下手者占優勢。

秀才（化名）和進士（化名）是兩兄弟，感情非常好，住在台中市，兄弟倆繼承了1甲農地（約2,934坪），兩人平分。

民國48年發生八七水災，大水嚴重沖刷耕地，水災過後，農地上滿是大小石頭。秀才決定放棄農耕，北上發展；進士準備整地，要求一併耕作哥哥的農地，增加收益，秀才答應了。

秀才在台北市迪化街找到一份工作，開始學著賣布、裁布，隨著經濟發展，開起自己的店，進而設立紡織廠，秀才發了，事業有成，唯一的遺憾是沒有兒子承歡膝下，只有三個女兒。

民國62年1月底過年時節，秀才依例開著轎車回鄉，秀才因得知消息，政府要開徵遺產及贈與稅，看到弟弟唯一的兒子火旺（化名），秀才突然有個想法。

秀才想把交由進士耕作的農地，過戶給侄兒火旺，把這個想法告訴我父親，我父親希望他想清楚，因為過戶之後萬一要不回來怎麼辦？秀才說，那是祖產，以後老了，只要一、兩百坪土地蓋間房子住就夠了。62年2月6日總統公告遺贈稅條文，同一天，秀才辦好過戶，8日該稅法生效。

兩年後，秀才44歲意外得子，名添丁（化名），此時秀才對過戶農地有些後悔，但侄兒火旺不肯還地，秀才不想和弟弟撕破臉，就算了。

74年因土地地目變更，秀才回鄉在他過戶給火旺的土地上蓋起150坪透天厝，進士跟火旺也沒說什麼，秀才就舉家搬回台中。民國89年、90年進士、秀才相繼過世，添丁繼承該屋，繼續住下來。沒想到97年間，堂哥火旺找上添丁，說地是他的，要求拆屋還地。

添丁來找我，問能怎麼辦？我建議他趕快去登記地上權，登記之後，就不能拆屋。因為依民法769條規定，20年間和平繼續占有他人未登記的不動產者，得請求登記為所有人。

至於已登記的不動產可不可以時效取得地上權呢？當時法上無明文規定，但判例上認為仍可時效取得，後來今年7月23日修正民法第772條，規定所有權以外財產權之取得也准用。

怎麼湊出「20年」？若從秀才死亡那年開始算，添丁占有的時間不過八年，所幸民法947條解決了添丁的難題，依這條規定，繼承人可以併計被繼承人的時效，也就是占有時間可以溯及秀才蓋農舍的民國74年，合計達24年。

我建議添丁親自到地政機關送件申請，最好取得送件案號，到時候比較容易查詢。

不過添丁還是要證明「和平居住超過20年」，一般地政機關會要求提出戶籍謄本、四鄰證明書證明，添丁提出戶籍謄本的物證後，也找到鄰居作證。由於秀才不時回饋鄉里鋪路，人緣不錯，添丁順利地找到不少願意作證的鄰居。

在公告期間，添丁再度與火旺協商，火旺清楚當初秀才贈與地的來龍去脈，也沒有異議，添丁因此順利取得地上權。

另外有一個案子，居住者也被要求拆屋還地，不過，此案居住時間合計只有16年，無法運用時效取得的規定。如果這地主沒有動作，再過四年，就給了居住者申請地上權的權利了。（勤實佳聯合會計師事務所林敏弘會計師、地政士口述，記者徐碧華採訪整理，林佳穎律師、會計師審稿）

央行利率降至1%多，各銀行一年期定存利率僅剩1%不到，低利效應逼得定存族紛紛解約，尋找投報率更高的產品，由於商辦產品、黃金店面的投資門檻都頗高，使得中、低價位店面成為了眾人最想投資的標的。

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　　投資房市前，不少人都會計算投資報酬率，不過房仲業者提醒，投資房市的立場不同，操作的手法當然也不盡相同，譬如以租屋計算投報率，有時候投報率相對偏低的物件，由於位處鑽石地段，一旦脫手卻獲利驚人。

■　計算投報率　注意潛在費用

　　投報率計算方式是年租金收益除以房屋總價，百分比愈高賺愈多，不過要注意計算投報率時可別過度樂觀，畢竟房屋會耗損，會有管理修繕的費用，這點都要評估進去。

　　此外，除了修繕維修之外，空屋率或是房客交接期，都會有一段的空屋期，若是遇到拖欠房租的房客，更是另一種變數，所以計算投報率時，房屋損耗與修繕的費用風險，也都要盡量計算在內。

■　投報率愈低　增值空間愈高

　　房仲業者表示，通常房價愈高的區域，投報率都不高，原因在於租金漲幅有一定的限制，投報率愈低，表示房價不斷攀升，轉手賺價差所得更是驚人，如果打算轉手賺價差的投資客，應該要注意房屋的增值性，而不是一昧在投報率上鑽牛角尖。

　　投資房市，一定要看清區域的屬性，是買屋收租好？還是轉手賺價差？評估後再來衡量投資標的與投報率的設定，投資房市才會無往不利。

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【網路地產王／黃京梧／綜合】

　　兩年前才從軍中退伍的張小榮（化名），今年才３０歲，在台北市中正區買下一層７５０萬的公寓，連自己與家人的存款，總共自備３００萬，打算把４５坪空間隔出８間套房出租，一個月光收租就有８萬８千元，不僅繳房貸綽綽有餘，一間自住還省下租房子花費，每個月還淨收２萬５千元，算算投報率有４％，比定存高出許多。

■　分隔套房出租 三好原則要注意

　　在大學學區、上班族密集地，常見整層樓隔成套房再分租，看似投資報酬率不錯，但這樣的房子不見得處處都能得利，房仲業者指出，要做整層套房出租，三個原則特別要注意。

　　信義房屋表示，「房子區段要好」、「周邊生活機能要強」、「房子門面要美」，在這三個基本條件下，才適合將整層樓隔成套房，分租給學生或單身上班族。

■　收租員外夢 配套措施要做好

　　住商不動產表示，收租的員外夢人人都想做，但不見得買層樓、隔套房處處都賺錢，除符合這三好原則外，還要有其他配套搭配，必須注意租屋居住品質。

　　像是重新油漆、略加裝潢、搭配窗簾、床組、電視、冷氣等家電，或是加裝防盜、防火及寬頻、第四台等，皆是可以提高租金的小竅門，尤其現代人越來越仰賴網際網路，在網路上刊登廣告時，記得附上美美屋況照片，詳述房子優點、附近交通狀況，一刊登往往能吸引數百人瀏覽，平均４至５天即可租出。

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房地產界有句名言「選對地點就成功一半」，最實質的方法就是找到擁有議題的地區，就算房屋地點不佳，仍然可以透過改裝或分割，增加租金收入，甚至可以帶租約轉手獲利，幫不動產加值。

刑事局偵一隊三組月前接獲檢舉指出，劉媽媽於100年1月，以2.7億標下一戶帝寶法拍屋，前屋主拒絕搬出，劉媽媽向原屋主提告侵占不成，便委託法拍界綽號「寶哥」的52歲郭寶國代為處理。郭某等人涉嫌以暴力恐嚇帝寶管委會，取得法拍屋磁卡鑰匙，將前屋主的家具全部搬走，更換大門門鎖，使前屋主無法進入。

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神明吃上官司，還被判決賠錢拆屋，台北市社子島威靈廟旁，一塊78坪空地，多年來一直向人無償借用，但2006年地主過世後，兒女認為廟方無權佔用他們遺產，對廟裡供奉的「囝仔公」提出告訴，結果法院判賠50萬元，還要求威靈廟必須把金爐、廁所通通拆除。

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