Jack法拍屋投資知識部落格

公式一：總價報酬率
年租金／房子總價＝租金投報率
1.此為傳統算法，適用於賺價差的投資客及賺租金的包租公，原則以4%為合理底線
2.賺價差的投資客，可先鎖定房價，求出合理租價，如房價500萬元，至少年租金20萬元方為划算的出租價格。(A／500萬元=4%，A=20萬元)
3.包租公得先打聽租價行情及鎖定目標租報率，再求出最高買價，如租金行情20萬元，又希望達到5%投報率，則買價最好壓在400萬元以內。(20萬元／A=5%，A=400萬元)

公式二：成本報酬率
年租金／購屋自備＝租金投報率
此公式適用善用房貸進行財務槓桿操作者，若以7成貸款，則以15%為底線，一般應可達45%（本文由《今周刊》

1. 與全國 GDP水準有關
很少有人會花薪資的50%來租屋, 除了窮人不得已, 因此 50% 的GDP 等於是庶民房屋租金的 "上限", 房客沒有能力花太多錢租屋, 不管你的房子有多好, 他們都付不起, 除非你的房子是高檔好宅或以上, 吸引的是金字塔族群或國際水準薪資族.

2. 與銀行貸款利率有關
一般房東投資房產除了巴望升值, 另一個就是看投報率與利息做比較, 否則將錢放在銀行賺定期就好, 幹什麼鎖在房子裡 ???

但現在住宅在建商的大肆興建下, 供給愈來愈多, 人民數卻因出生率下降而愈來愈少, 所以除了 CBD (Central Business District 都會型商業中心) 有較大增值空間外, 其餘住宅在未來恐只能維持與通貨膨脹率平盤的保值而已, 而房租以 5年扣除房客搬家及找房客平均收租達54個月計算, 投報率還要扣除土地稅, 房屋稅及房東所得稅才是淨利率, 若利率低還划算, 房貸利率高就不划算了...

3. 與管理勞務有關, (租金高就算了, 若低, 真不知自己為了什麼幫人打雜 ?)
房東並非坐等天上掉下來的錢, 當房東其實有許多辛苦和風險....
a. 裝修費的投資 (期初成本高 )
b. 設備器材的投資 (分電表, 分水表, 泠氣, 維修....)
c. 網路, 電訊, Cable...... 及維持穩定的勞務
d. 天災後的處理
e. 人禍的管理 : 與鄰居吵架, 糾紛, 養竉物問題, 機實放置問題, 樓梯間的鞋子, 垃圾.... 你等於是房客的媽...
f. 房客私人生活像不定時炸彈 : 現代年輕人花樣多, 轟趴, 酗酒, 喀藥, 情傷, 不諳設備使用, 未帶鑰匙爬窗戶..... 事情粉多, 萬一自殺, 整個房子就變凶宅, 慘死了.

4. 和房價水準絕對有關
以房租每單坪 NT$1000計算, 房屋總價每升高 10萬, ROI 立刻下降 1%, 依此類推, 在房價屢屢升高的今日, 自然做包租公的投報率不會太好, 所以版主您看到的是 "上述四因素造成的結果", 而不是 "異象"