投資車位注意是否超賣 (蘋果日報)－Jack法拍屋投資知識部落格

投資車位注意是否超賣 (蘋果日報)

歪斜路沖不要買出入動線要考慮
大都會的停車問題，一直是開車族心中的痛，以台北市目前上班族、店家皆多、停車位最難找的忠孝東路四段、敦化南路為例，因停車位的需求量太大，鄰近路段部分大樓的平面停車位，曾出現450萬元的成交價，若以10坪大車位計算，每坪價格高達45萬元，可算是全台最貴的停車位。

需求漸增
附近有停車場、停車較方便的路段，以及停車環境不好、不方便停的車位，都會影響停車位的價格。選購時，需注意車位周圍的環境，例如車道出入口太小、從車道進入後到停車位置之間，迴轉次數不要太多，車位所在位置有梁柱、通風口太低等限制，讓較高、較長的車不好停、或是進不去，停車位不正與車道斜坡下方的車位則不建議考慮。

管理好壞影響價格
永慶房屋安和店店長梁原逞說：「因為歪斜的車位不好停、路沖的車位則有危險性，而停好車後人員的出入、距離電梯的動線也要考慮。」
台灣因建築法規的關係，同一棟大樓的機械車位，有的高、也有很矮，平面車位，有的卻只能停小車，加上建商規劃車位也會有不少技巧，所以同一路段、同一棟大樓的車位也會有價差。
大樓的管理，是另一個影響價格的重點，梁原逞表示，台北市東區同一條精華路段，管理好、規劃好的車位和沒有管理的車位，每個有50~100萬元價差，足可證明大樓管理的重要。
一般平面車位依法規規定，高度不得低於2.1公尺，大小約8~10坪，梁原逞說：「有的坡道平面車位權狀只有2坪，那就有可能是超賣的部分，也許原本只能劃10個車位，但是卻劃了15個。」消費者要先釐清權利，否則會影響車位的完整性。

機械車位注意維修
機械車位種類繁多，維修費用是考慮重點。上下兩層的車位，要考慮車子的高度，也許車位上層會有梁柱、通風管的高度限制，而循環式機械車位，則要考慮取車的等待時間。車位的產權問題則是另一個重點，梁原逞說：「是不是有獨立產權、是否可以單獨買賣過戶、維修、管理費用、住戶是不是都有分管契約共識等都要注意。」
台北市忠孝東路四段、敦化南路上因辦公大樓聚集，上班族、前來洽公的流動人潮也相當多，多以辦公大樓為主，鄰近如仁愛路四段、安和路大樓則多是純住家或是住辦大樓，梁原逞說：「房價和車位有直接的關係，但和屋齡的關係不那麼密切。」
舉例來說，安和路上的「東帝士花園廣場」1個車位目前的行情約400萬元以上，仁愛路四段上幾棟住辦大樓或是純住家名宅的車位，總價也都在300~400萬元間。

注意產權問題和保險
購買停車位，除了自用外，不少投資客也瞄準精華路段停車位為投資標的，標的物所在的大樓的車位產權是否清楚、非住戶是否可以承購？買了以後能不能出租？都是要考慮的重點。

取得分管協議書
停車位投資，最重要是注意產權問題，首先查看選中的是哪一種停車位。停車位主要分為「法定停車位」、「獎勵停車位」、「自行增設車位」，其中「法定停車位」沒有獨立產權，只有使用權，就必須取得「分管協議書」。
「分管協議」即大樓管委會制訂，所有區分所有權人認可，協議車位是否可以出租、幾號是哪一戶使用的協議，若住戶規約規定只有買的人可以停，那就違背投資的價值性。
有些同路段、同大樓的車位，價格落差大，那就要注意，是不是只有買到「使用憑證」，梁原逞表示，這費用主要是「使用憑證轉移」的費用，沒有獨立產權，若干年後，若整棟樓的區分所有權人拿權狀出來要重劃車位，只有使用憑證的車位，很可能就有憑空消失的風險。

停車塔產權獨立
部分企業形態經營的停車塔，是新興的車位投資。這類車位就有獨立產權，也較適合小型投資者。這類停車塔多是因應政府獎勵停車位所興建，針對土地和建物，政府都有發給建物執照，可以獨立買賣、過戶。
梁原逞表示，投資停車塔主要要注意管理、維修和保險，以信義路、安和路、敦化南路的中心點的停車塔為例，因距離主要商業路段都近，從每個約160~180萬元，漲到每個約220~240萬元，每月租金則約5500~6000元。

蘋果提醒你
大公小公登記差別大
市中心寸土寸金，停車位多設在地下樓層，在登記上，多以「共有部分」登記，也就是歸屬在「公共設施」的部分。消費者在買賣地下停車位時，必須注意登記的部分是屬於「大公」、還是「小公」的共約。
若是屬於「小公」，過戶產權比率通常以「所擁有的車位數除以總車位數」計算，即若有100個車位過戶，消費者擁有1個，公設持分就是為1/100。
若是為「大公」，就變成共有專用的性質，消費者除要查明登記簿有沒有紀錄車位編號外，也應取得「共有分管協議書」，或在住戶規約中加註「幾號車位為哪一戶專用」。

1.須與建築執照核圖相符，及依法規：建築技術規則建築設計施工編第 60 條停車空間及其應留設供汽車進出用之車道，規定如左：
一、每輛停車位為寬2.5公尺，長6公尺；大型客車每輛停車位為寬4公尺，長12公尺。但設置於室內之停車位，其二分之一車位數，每輛停車位寬度及長度各寬減25公分。
二、機械停車設備每輛為寬2.2公尺，長5.5公尺及淨高1.8公尺。
三、基地面積在一、五○○平方公尺以上者，其設於地面層以外樓層之停車空間應設汽車車道 (坡道) 。其供雙向通行且車道服務車位數未達50輛者，得為單車道寬度；50輛以上者，自第50輛車位至汽車進出口及汽車進出口至道路間之通路寬度，應為雙車道寬度。
四、實施容積管制地區，每輛停車空間 (不含機械式停車空間) 換算容積之樓地板面積，最大不得超過40平方公尺。
前項機械停車設備之規範，由內政部另定之。
2.平面式停車位之竣工規格尺寸，誤差在百分之二以下且長未逾十公分、寬未逾五公分、高未逾五公分者，視為符合規格。
3. 85.7.30營署建字第 12238 號為建築物附建停車空間，實際使用、規劃與建築執照核圖說不符，所涉及相關建築法規案：一查建築技術規則建築設計施工編第60條，有關停車空間尺寸之規定，係計算建築物依法應附設停車空間數量標準之依據，旨在規範建築物領得使用執照後，所檢討數量之停車空間不得擅自變更做為非停車使用。二建築物依法附設之停車空間，於申請使用執照後擅自劃設增加停車空間位數之處理，本部82.1.18台內營字第8106313號函已有明釋。三原建築物附設停車空間為平面式停車空間如欲做為機械停車空間使用，應依法申請變更並符合本部77.8.3台內營字第615891號函釋規定。