close
家工作、求學，你是怎麼找人生第一棟房子的呢？
如果透過房仲公司找房子，仲介費常高達租金4成，所以上班族應該練就一身找房子，同時又能省到錢的好功夫。
但是，要怎麼省？
第1招 明察秋毫，多方比較
其實，談房價有時像是雙方你來我往的心理戰，除了技巧高明，還須具備一定籌碼。掌握房價水平，就是開啟與房東議價的第一把鑰匙。
網路資源可以讓你快速把房價摸透透，包括永慶房仲網、崔媽媽基金會網站、各大專院校BBS，甚至Yahoo！奇摩拍賣，都刊有各行政區租屋資訊，多方比較之下，不同區位、屋況、坪數的行情馬上一目了然。
接下來運用觀察力，仔細看看房屋有沒有什麼「小瑕疵」。家具齊全嗎？屋齡如何？有電梯嗎？附近生活機能如何？
如果樓高5層又沒電梯，你是否要忍受每天下班後還要被迫健身，氣喘如牛之外，還長出蘿蔔腿？
如果頂樓邊間又沒裝冷氣，炎炎夏日你會不會寧願留在辦公室吹冷氣，也不敢回到烤爐般的套房？
這些都是你比價的根據，甚至成為主動向房東爭取降價空間的籌碼。
第2招 拿出誠意，以哀兵策略出擊
不只房客希望遇到好房東，房東也在找好房客。對於某些屋主來說，一個月少收1、2,000元租金其實沒有多大影響，重要的是希望房客生活單純、收入穩定、個性誠懇好相處，值得信任。
因此，雙方第一次接觸格外重要。信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民指出，看屋時應該注意穿著、談吐，方便的話，遞張名片，簡略介紹自己的工作，彼此保持良善互動關係，承租一段時間之後，為了留住好房客，部份房東甚至願意主動降價。
永慶房屋區經理楊千毅就是這樣的幸運兒。剛到台北工作時，他誠懇地向房東表示自己只是社會新鮮人，收入不多，但有絕對的誠意肯配合租屋規定，希望房東在租金方面網開一面。果然，哀兵策略奏效，他成功地以更划算的價格租到滿意的房子。
第3招 報稅與否，大有關係！
房租報稅是談房租時的第3個籌碼。房租支出可以抵免綜合所得稅，1年最多可上報12萬元。由於申報租金抵免代表宣告房東年收入增加，除了原本的所得稅，房東可能還要被追加額外稅金，因此，可事先徵詢房東意見，如果房東不希望房租報稅，可以趁機爭取租金的議價空間。
值得注意的是，只要租賃契約上有雙方姓名、身分證字號、戶籍地址，及租金金額等資料，不一定得經過公證才能報稅。如果租金是以現金給付，房客只要能提出足以證明匯入房東帳戶的存褶影本，或是匯款單存根正本或影本（例如ATM自動櫃員機轉帳交易明細表）即可申報。
第4招 檢視租賃契約
在簽約之初就保持高度警覺，可以避免遇糾紛時成為被迫花錢消災的冤大頭，尤其合約部份更要留心。
以現行狀況來說，即使《民法．債篇》中租賃的相關規定對於房屋承租人多有保護，但坊間文具店販售的租賃契約還是偏坦房東立場。根據「私法自治原則」，房客和房東私下訂的契約可以排除承租人法律上的權益。所以在簽約前應該詳細閱讀條文，和房東討論，刪除不合理的部份，或者直接到崔媽媽租屋網（http://www.tmm.org.tw/pub/rentagr.htm）下載租賃契約，遇修繕問題或其他爭議時，較能維護自己的權益。
第5招 詳問權利義務，避免花冤枉錢
你是否曾未經房東同意，對房子動了手腳，等到要搬出去時遭到屋主「追討」，才悔不當初？
楊千毅就曾吃過這種悶虧。當時他為了掛月曆，在牆上釘了幾根釘子，沒想到要搬家時，卻被要價「1根釘子500元」。「房東要求將屋況『恢復原狀』，這怎麼可能辦得到呢？」楊千毅解釋，像這種情況房客常會不知該怎麼處理，只能任由屋主獅子大開口。如果簽約時就雙方權利義務取得共識，即可避免這種尷尬發生。
除此之外，進住之前最好寫張check list，詳細列出「交屋」時，房內所有硬體設備及狀況，作為日後終止租約時清點的依據。細心的楊千毅甚至建議，可以在正式進住之前「拍照存證」，避免到時候發生糾紛時雙方各執一詞，口說無憑。
第6招 長遠財務規劃，從租屋開始
上班族最常問的問題之一就是，每個月到底該花多少錢在租金上？
住商不動產總經理林倩建議，剛剛入行的社會新鮮人可允許月收入的三分之一用於居住開銷（包括房租、水電、網路及有線電視月租費等）。但隨著年齡增加，收入漸豐，就要將比例逐漸往下降，尤其是中南部房租相對較低，可以逐漸朝四分之一、甚至五分之一邁進，千萬別讓居住欲望隨著收入增加而越養越大，排擠了你的理財計劃。
如果遇到不知道該租屋還是買房的抉擇點時，林倩建議，可以找仲介商估房價，再將年租金除以房價，算出該房屋的租金報酬率。以現行房貸利率來看，租金報酬率應該在3％～6％之間，如果超過太多，到底要租屋、還是直接把房子買下來，就要好好考慮了。不過，這種計算方式只限用於獨立套房，如果你是跟幾個好友合租一層公寓，就不適用這種算法。
不過，要注意的是，決定買房子之前，你必須準備一筆為數不小的自備款。
如果透過房仲公司找房子，仲介費常高達租金4成，所以上班族應該練就一身找房子，同時又能省到錢的好功夫。
但是，要怎麼省？
第1招 明察秋毫，多方比較
其實，談房價有時像是雙方你來我往的心理戰，除了技巧高明，還須具備一定籌碼。掌握房價水平，就是開啟與房東議價的第一把鑰匙。
網路資源可以讓你快速把房價摸透透，包括永慶房仲網、崔媽媽基金會網站、各大專院校BBS，甚至Yahoo！奇摩拍賣，都刊有各行政區租屋資訊，多方比較之下，不同區位、屋況、坪數的行情馬上一目了然。
接下來運用觀察力，仔細看看房屋有沒有什麼「小瑕疵」。家具齊全嗎？屋齡如何？有電梯嗎？附近生活機能如何？
如果樓高5層又沒電梯，你是否要忍受每天下班後還要被迫健身，氣喘如牛之外，還長出蘿蔔腿？
如果頂樓邊間又沒裝冷氣，炎炎夏日你會不會寧願留在辦公室吹冷氣，也不敢回到烤爐般的套房？
這些都是你比價的根據，甚至成為主動向房東爭取降價空間的籌碼。
第2招 拿出誠意，以哀兵策略出擊
不只房客希望遇到好房東，房東也在找好房客。對於某些屋主來說，一個月少收1、2,000元租金其實沒有多大影響，重要的是希望房客生活單純、收入穩定、個性誠懇好相處，值得信任。
因此，雙方第一次接觸格外重要。信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民指出，看屋時應該注意穿著、談吐，方便的話，遞張名片，簡略介紹自己的工作，彼此保持良善互動關係，承租一段時間之後，為了留住好房客，部份房東甚至願意主動降價。
永慶房屋區經理楊千毅就是這樣的幸運兒。剛到台北工作時，他誠懇地向房東表示自己只是社會新鮮人，收入不多，但有絕對的誠意肯配合租屋規定，希望房東在租金方面網開一面。果然，哀兵策略奏效，他成功地以更划算的價格租到滿意的房子。
第3招 報稅與否，大有關係！
房租報稅是談房租時的第3個籌碼。房租支出可以抵免綜合所得稅，1年最多可上報12萬元。由於申報租金抵免代表宣告房東年收入增加，除了原本的所得稅，房東可能還要被追加額外稅金，因此，可事先徵詢房東意見，如果房東不希望房租報稅，可以趁機爭取租金的議價空間。
值得注意的是，只要租賃契約上有雙方姓名、身分證字號、戶籍地址，及租金金額等資料，不一定得經過公證才能報稅。如果租金是以現金給付，房客只要能提出足以證明匯入房東帳戶的存褶影本，或是匯款單存根正本或影本（例如ATM自動櫃員機轉帳交易明細表）即可申報。
第4招 檢視租賃契約
在簽約之初就保持高度警覺，可以避免遇糾紛時成為被迫花錢消災的冤大頭，尤其合約部份更要留心。
以現行狀況來說，即使《民法．債篇》中租賃的相關規定對於房屋承租人多有保護，但坊間文具店販售的租賃契約還是偏坦房東立場。根據「私法自治原則」，房客和房東私下訂的契約可以排除承租人法律上的權益。所以在簽約前應該詳細閱讀條文，和房東討論，刪除不合理的部份，或者直接到崔媽媽租屋網（http://www.tmm.org.tw/pub/rentagr.htm）下載租賃契約，遇修繕問題或其他爭議時，較能維護自己的權益。
第5招 詳問權利義務，避免花冤枉錢
你是否曾未經房東同意，對房子動了手腳，等到要搬出去時遭到屋主「追討」，才悔不當初？
楊千毅就曾吃過這種悶虧。當時他為了掛月曆，在牆上釘了幾根釘子，沒想到要搬家時，卻被要價「1根釘子500元」。「房東要求將屋況『恢復原狀』，這怎麼可能辦得到呢？」楊千毅解釋，像這種情況房客常會不知該怎麼處理，只能任由屋主獅子大開口。如果簽約時就雙方權利義務取得共識，即可避免這種尷尬發生。
除此之外，進住之前最好寫張check list，詳細列出「交屋」時，房內所有硬體設備及狀況，作為日後終止租約時清點的依據。細心的楊千毅甚至建議，可以在正式進住之前「拍照存證」，避免到時候發生糾紛時雙方各執一詞，口說無憑。
第6招 長遠財務規劃，從租屋開始
上班族最常問的問題之一就是，每個月到底該花多少錢在租金上？
住商不動產總經理林倩建議，剛剛入行的社會新鮮人可允許月收入的三分之一用於居住開銷（包括房租、水電、網路及有線電視月租費等）。但隨著年齡增加，收入漸豐，就要將比例逐漸往下降，尤其是中南部房租相對較低，可以逐漸朝四分之一、甚至五分之一邁進，千萬別讓居住欲望隨著收入增加而越養越大，排擠了你的理財計劃。
如果遇到不知道該租屋還是買房的抉擇點時，林倩建議，可以找仲介商估房價，再將年租金除以房價，算出該房屋的租金報酬率。以現行房貸利率來看，租金報酬率應該在3％～6％之間，如果超過太多，到底要租屋、還是直接把房子買下來，就要好好考慮了。不過，這種計算方式只限用於獨立套房，如果你是跟幾個好友合租一層公寓，就不適用這種算法。
不過，要注意的是，決定買房子之前，你必須準備一筆為數不小的自備款。
全站熱搜
留言列表
