Jack法拍屋投資知識部落格

以600萬的新小公寓為例,一般土地持分非常少,
房屋價值約480萬,土地持分價值約120萬,
以一棟房子使用50年來算,
房屋價值每年折損9.6萬,
這部分的隱藏損失,您是否已經考慮進去???
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臺灣位於地震帶上,
想想一間房子買600萬,
萬一倒塌了,只剩下120萬的土地持分價值,
您能接受嗎???
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若是不能接受...是否該把這部分的風險考慮進去???!!!

想想921大地震,
台北縣．新莊．博士的家．倒了(5年內的新大樓),
台北市．東星大樓．倒了(十幾年的大樓)
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再想想為何台北市．東星大樓一定要跟台北市政府訴訟索賠???
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原本2-3千萬的房子倒塌了,只剩下3-5百萬的土地持分價值,
欠銀行的平均貸款更遠高於土地持分價值!!!
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用一無所有了,還倒欠...可能是最貼切的形容了.

台灣有許多有實力的有錢人,
專買好地方好位置的舊公寓,買屋抱地,
因為...那房子的價值結構剛好與新大樓相反,
以600萬的舊公寓為例,一般土地持分比例非常高,
房屋價值約150萬,土地持分價值約450萬,
公設比低,使用坪數大,租金收益高,
可說是超低風險又高報酬的投資.
若是遇到了都市更新...房價更是水漲船高,
這種立於不敗之地,一本萬利的投資,
保險做夢都會笑醒吧!!!!
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投資的輸贏,往往決定於自己投資觀念是否正確,
而非投資顧問的建議!!!

台灣人買房子,分兩種人...兩種想法!!!???
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一是有錢人(大部分在台北市),
他們買房子的觀念...建材用最好的,用料扎實一點,
房屋售價貴一點沒關係.
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另一種...建材不用最好的,房屋售價便宜一點給我就好了.
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建材飆漲成這樣,用料實在的房子,光建材就要十幾萬/坪了,
那麼建商如果賣便宜一點,建商賺甚麼???
買建地不用錢嗎???

中國大陸很多區域是不賣土地只賣地上權居住55-70年左右
(55-70年左右這個數字就是從房屋價值是消耗財,這裡來的)
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如果在買屋當時的購屋觀念和心態就已經偏差了...
請您們捫心自問,您們對於台灣便宜的新大樓,有信心嗎???
相信能夠健康撐過50年的大樓有幾棟???
相信能夠健康撐過100年的大樓又有幾棟???
您們相信另一個東星大樓.跟政府打官司的情形,真的不會再發生嗎???
還是即將很普遍地發生!!!???
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看四川大地震,全倒的,死最多學生的就是剛蓋好的...新學校,
反而是旁邊的舊樓房,只是輕傷或半倒.

我們都清楚,台灣現今經濟不佳,未來更慘,(畢竟沒有產業就沒有希望)
讓太多民眾因為超低利率而去跟銀行借款買房子,(尤其新成屋貸款成數最高)
在以後未來更慘的經濟裡,會有多少人付不出房貸來???
又會有多少買新成屋者,在努力背了20年房貸,幾近耗盡一生的精力後.
才發現那新成屋(土地持分太少)竟是消耗材,不會保本,不會增值,更不能對抗通貨膨脹!!!
那種結構性,幾近全面性的破產,會有多少銀行倒閉?更會製造多少家庭悲劇???!!!

政客贏得短暫經濟榮景,建商賺取銀子,人民買到空殼,銀行收到的擔保品是風險,
美國次級房貸風暴之所以會那麼可怕,終究其原因就是收到了太多高估的消耗材,
若是全面引爆,全美的銀行倒閉,政府破產...一點都不足為奇!!!
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50年後的臺灣大房災或許真的需要等50年後才會發生,
但是即將發生的臺灣次級房貸風暴,正在加速地如滾雪球般越滾越大!!!
若不即時處理,臺灣次級房貸風暴可能會在四年內引爆!!!
到時候是要讓銀行倒閉,還是要拿國庫救世呢???(銀行跟國庫都是人民的錢啊!!!)

或許...根絕臺灣次級房貸風暴的方法,
就是教育人民~有土斯有財~,並非~有房子斯有財~,的觀念.
這也是台灣不同於大陸,土地可以永續私有的核心價值.
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別以為即將發生的臺灣次級房貸風暴還很遠,
最近三個月,新增法拍屋的數量瀕創新高.
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我說過電梯公寓大樓有一定的優質生活環境附加價值,
買來自住,犒賞自己及家人有一定的..投資生活品質..的必要誘因,
但是...房屋價值是消耗材,卻也是該有的正確觀念,
否則...新增法拍屋的數量瀕創新高,是從哪裡來的???

當初的建商為何不八折買回呢???!!!
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或許...5折買回都只有轉手的差價可賺,
卻沒有再度開發的價值!!!
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那種...商品,
買來自住,犒賞自己及家人有一定的..投資生活品質..的必要誘因,
我也很想住啊!!!我的父母也喜歡坐電梯,不喜歡爬樓梯啊!!!
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只是...身為建築監工的我,住不起,
住不起不是因為買不起,而是因為那房屋價值折價我承擔不起,
唯有接受房屋價值是消耗材,還買的下手的成功人士,
才能真正享受電梯公寓大樓...的尊崇享受.

若是捨棄....房屋價值是消耗材的基本觀念,只是...駝鳥心態,
畢竟...房子登記在您的名下,不願面對的真相...永遠都在.
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如果能將購屋眼光提昇到建商級眼光,就能擺脫散戶購屋..的迷思了.
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買房子屬於長線投資,要降低風險,確保利潤,
還是要考慮.地點.交通.環境.實際使用坪數.土地持分價值等條件,
無論是理財投資或是傳世久居,都相對較有保障.

另外.您如果買的是土地持份高的...中古屋,
那中古屋已經被嚴重低估了,怎麼會有泡沫化的問題???
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另外一方面,如果票投給馬英九總統是代表...未來會走向和平的話,
那麼有沒有統一.或者是開放陸資來台買房地產...都不是重點了.
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看香港最便宜的平民小公寓,開價250萬台幣/坪,豪宅更開到450萬/坪,
上海的平均房價是台北市的平均房價...的兩倍!!!
一樣的建材.房子.結構,為何地點不同會有那麼大的差別???

那是因為...台灣以前是...很有可能戰爭的戰地,我個人稱之為戰地價,
如果未來走向和平!!!您認為還看得到...戰地價嗎???
看看當初遺棄台灣的台商,錢回流台灣買房地產,他們是笨蛋嗎???
請您到街頭巷尾看看...貼求售的房子是否越來越少了???
是否代表實際使用坪數.土地持份高的中古屋已經被買得差不多了???
和平發展時期...怎麼還可能會以戰地價求售???
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不管有無開放陸資來台???陸資一樣會以各種的型態來台卡位!!!
無論是台商.台幹.或是拿台灣身份證的大陸新娘....
他們買房子...根本無法分辨是陸資!!!更無從限制!!!

限制只是口號,喊給人民聽的,聽聽就好,
請您仔細觀察...選後...
新成屋.預售屋是否已經沒有議價空間了???
是否沒有議價空間...還偷偷地將看板上的售價調高???
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看看香港的所得是台灣的兩倍,房價卻是台灣的4-10倍!!!
高所得...帶來的是...更買不起的房價!!!
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如果...您還是無法認同未來房價節節高升???
那麼可能...您需要的是...戰爭!!!

買房子要認清虛實
虛...權狀坪數.千坪大基地.美麗外觀.花園.氣派一樓大廳.公共設備...
實...高實際使用坪數.高土地持分價值.
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最後...
我的建議是如果有能力買房子,老舊公寓都可以買,也要趕快買,
如果是土地持分超低的新大樓,都可以賣,也要趕緊賣,
最重要的是認清您們買的,賣的,是...甚麼???

若是以台北市新成屋和同區域中古屋的房子做比較,
以實際室內使用坪數來看,價格差了將近一倍左右!!!
以土地持分坪數來看,更是差了數倍!!!
若是您考慮的是便宜又大碗且買到賺到的價格,而非新舊,
相信您心中已經有定見了.
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房價已經在高點,但是自住的房子還是要買,
只是需要多多比較,找便宜又適合自己的.

通貨膨脹...幾百年來...不曾中斷過,
如果有大回檔,幾乎都是因為戰爭,
新成屋的確有下修的壓力,(可以等)
但是中古屋也有向上調整的實力,(不能等)
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看看印尼為何會華人執政???
就是因為華人買光80%以上的土地,
印尼人兩代以來都在等土地.房價回檔,
等到的是...印尼人永無翻身之地!!!
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印尼的地價並沒有因為印尼人買不起,
而有絲毫的回軟ㄚ.

買房子的時機永遠不對(因為永遠比以前貴)
買房子的時機也永遠對(因為通貨膨漲永遠存在)
所以別怕...該怕的是...永遠沒有自己的一個溫暖的家,不是嗎???
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Sifer大大和我的關念殊途同歸,不同的是...
Sifer大大...消極的抵制高房價;
而我是...積極地在高房價中,找到被低估的房子,
這兩派各有擁護者,也都對,
就看您如何取捨了.

那房子如果確定是84年以前就蓋好的違建,(可以去調空拍圖)
就可以買,因為此類的物件真的非常稀少;
若不是84年以前就蓋好的違建!!!???千萬別買!!!???
因為...那可能是會讓您損失一半房價的陷阱!!!
如果您有看清楚...怎麼樣不讓違建被拆除~發問時間： 2008-05-23 00:09:50
應該就有深刻的體認了.
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發揮一己之力,造服他人就是行善,
願以此功德回向予廣大的奇摩知識家們,
也望各界廣大的奇摩知識家們,發揮善心,
指點更多的奇摩知識信徒,
讓這善的聲音,雖然微小,卻能夠益發清悉.