Jack法拍屋投資知識部落格

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名宅淪落法拍，價格親民

日前，前中影副董事長莊富淑所持有的大直帝景水花園一樓，由台北地方法院進行二拍，開價已是該物件成交行情的一半，但仍以每坪四十八萬元流標。市場初估三拍底價應是二拍價打八折，約三十八．九萬元。每坪不到四十萬元的價格，幾乎和台北縣新店幾個預售案的開價差不多。

原本高不可攀的豪宅，因「淪落」到法拍市場，價格變得相當親民，包括前鴻禧企業集團董事長張秀政的仁愛鴻禧、前立委廖福本位於忠孝東路的店面，以及前力霸集團總裁王又曾位於延平北路三段的店面等。不過，這些具話題性的案例，只不過是部分名宅落到法拍市場的案例而已。

事實上，全台灣法拍屋自去年十二月起，就始終維持在每個月逾一萬件的高峰，已突破了自二○○○年科技泡沫化以來，全台法拍屋總數的高點。

山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟認為，這波全球金融海嘯的確影響許多產業發展，失業率月月上升，從去年第三季起，繳不出房貸的人愈來愈多，經過銀行協商、催繳，爾後宣告查封、進行法院拍賣，需半年至一年的時間，故法拍屋愈來愈多，而爆量情況將反映在今年第三季。

法拍物件激增，房市恐崩

「法拍屋數量愈多，代表景氣愈差，景氣愈差，投資房產者就愈少，一旦如此，法拍屋拍定比例也會相對偏低，不只對債權人（銀行）來說是一大損失，最令人憂心的是，這種現象恐將促使房市崩盤，景氣陷入惡性循環。」卓訓麟說。

淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰則認為，至去年年底止，台灣房貸餘額約新台幣五兆元，房貸戶約一百五十八萬餘戶，若以五％繳不出房貸的失業家庭計算，約有八萬戶自有住宅將淪為法拍屋。

雖然房市不景氣，不過法拍屋市場交易量不減反增，擁有十餘年法拍屋投資經驗的周先生表示，尤其是在農曆年過後，法拍物件變多、拍定價格下滑，標購法拍屋的人突然開始增加，競爭也變得很激烈，法拍屋逆勢成為台灣房市的大熱門。

不過，值得注意的是，法拍屋的底價比市價低，據規定，民眾在參與競標時，需同時繳納拍賣底價二成的保證金，得標後再於七日內繳交剩餘款項予法院，而在銀行未能取得抵押品的狀況下，得標者無法申請房貸，所以只得尋求部分銀行所提供的代墊服務。

目前全台僅三家銀行提供代墊服務，利率則自六．二五％至九．二三％不等，最多可代墊拍定價格的八成。例如以聯邦銀行代墊利率六．三％試算之，平均每百萬元代墊金額，每個月就必須繳交利息五千二百五十元。

專家建議，民眾在參與法拍屋競標前七日，就應備妥代墊銀行所需的證明文件，以確保申請代墊金額無虞，一旦取得房屋權狀後，即可改向他行申請一般房貸。(非凡新聞周刊151期)