精算投資報酬率 聰明房東換你做
《參考消息》現在定存利率偏低，投資房地產，當個寓公寓婆，每月等著收租金，聽起來實在令人心動，因此近來市場上出現很多以高租金報酬率為訴求的小套房預售案。建商動輒喊出租金投資報酬率達二、三成，甚至還有標榜自己是投報率高達九成以上的金雞母！信義房屋指出，在看似優渥的租金收入之下，其實暗藏很多陷阱，民眾在心動之餘，一定要冷靜精打細算一番，以免房東大夢沒做成，先成為『套』房一族。
由於銀行利率持續處於低檔，租金報酬率高過定存甚多的收益型不動產廣受投資者青睞，迎合這類客源需求的預售屋個案也越來越多，建商紛紛喊出動輒二成以上的高投報率，甚至還有宣稱投報率高達九成的訴求，讓民眾看得霧煞煞。不過信義房屋提醒，購屋前先釐清真實之租金報酬率再行動，以免掉進數字遊戲的迷失之中。
信義房屋不動產企研室協理張欣民表示，以「年租金」除以「房屋售價」計算投資報酬率，是最傳統、也是國際上通用的計算投報率公式。以總價120萬、月租金6000元的套房為例，投資報酬率為6%。但若加上八成的貸款、利率2.62%，投報率立刻縮水為3.9%。這就是投資人須判斷是否值得投資的重要依據。
不過，預售市場上很多超高投報率的個案，建商是以「購屋自備款」取代「房屋售價」來計算，由於自備款一般是房屋總價的三成，甚至有的只需要一成自備款，投報率自然就「變大」了。信義商舖產品經理蕭政華表示，以「購屋自備款」來算投報率，是很多預售屋及店面產品拿來美化投報率的手法。同樣是總價120萬的小套房，房貸八成（96萬），利率2.62%，選擇三年還款寬限期，年租金扣除利息後的淨收入為4.68萬，投報率僅3.9%，但若改以自備款24萬為計算，則該套房前三年的投報率就大幅跳升到19.5%，如此大灌水，獲利結果當然令人心動。
蕭政華指出，刻意忽略房貸支出、調高房貸成數、壓低房貸利率、虛報租金收入等等，都是建商用來拉高投報率的障眼法，若將這些手法相互混合運用，一個小套房的投報率最高還可能飆到120%。至於多少投報率是合理範圍？蕭政華表示，目前一般住宅產品的投資報酬率在3～5%左右，商用產品4～6%，學區套房5～8%，皆屬合理的租金報酬水準。而除了精算投報率，投資產品是否位於交通便捷的辦公商圈、百貨商圈或是學校學區附近，也都是房東族投資時需一併考量的重要因素，以免出租不成，反成套牢一族。
信義房屋也建議，如果投資房地產想提高租金報酬率，另一方法就是把租屋產品用心打點一番，像是重新油漆、略加裝潢，搭配窗簾、床組、電視、冷氣等家電，或是加裝防盜、防火及寬頻、第四台等，皆是可以提高租金的小竅門。尤其現代人愈來愈仰賴網際網路，在網路上刊登廣告時，記得附上美美的屋況照片，詳述房子的優點，附近交通狀況，並詳列期望的房客條件，一刊登往往就能吸引數百人瀏覽，平均4~5天即可租出。信義房屋的統計也發現，位處捷運站出口附近五百公尺內、屋況尚佳、附基本家具、租金在8000~10000元的分租套房是租屋族網路點閱及詢問度最高的熱門產品。
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