房市冷，法拍屋市場卻開始有熱絡的現象。如何從法拍屋市場撿便宜，買到獲利倍數的黃金屋？法拍投資達人將傳授買屋訣竅。
報導／林心怡
攝影／楊彩成
近期台北縣市房屋買氣趨緩，但法拍屋市場成交件數卻逐步攀升。「房市趨緩，加上先前房市投資客的房貸寬限期陸續到期，資金成本壓力大增，未來釋出的物件、甚至淪為法拍的物件將逐步增加，尤其在今年第一季法拍物件將可望更多。」專門提供全省法拍資訊的透明房訊業務經理吳庭芳指出，以先前大漲一波的台北縣市房屋為例，據了解，目前法院手上尚未正式拍賣的物件確實有增加趨勢。
根據北部地區法院資料顯示，自二○○七年一月至十一月止，台北市的法拍屋成交件數為一千一百一十八件，較前年多出六十一件；台北縣的成交件數則多達二千四百三十六件，較前年與大前年多出四百多件。
這是自二○○四年房市景氣回溫、法拍屋物件成交量大減以來，首度再次升高的一年。吳庭芳指出，雖然房市說衰退還言之過早，但可以肯定的是，想在法拍屋市場撿便宜的投資人與自住型房客，反而可以留意這塊市場。
低於市價二成
投資法拍屋長達七年的買屋達人張淳淳指出，過去讓許多人對法拍屋市場望之卻步，最主要的原因就是資訊不夠透明，且害怕俗稱「海蟑螂」的惡霸投資客介入等增加買屋風險；但經過近幾年法院的強制執行修法，以及網路資訊的普及，讓法拍屋買賣的過程逐漸透明，再加上法院會協助拍買家交屋，且投資獲利至少都有房屋總價的一至二成以上，也因此帶動不少法拍屋的成交數量。
「以台北市離捷運步行十分鐘以內的老公寓或電梯大廈為例，目前法拍屋市場最低可以低於市場成交價的二至二成五取得，對於投資人與購屋者來說，只要夠勤快，都有低價挖到寶的機會。」台北市不動產拍賣協會的祕書長蔡璟柏指出，以位於中華路二段、寶慶路旁的二十年大廈為例，每坪成交市價至少在二十六萬元以上；但法拍屋市場可以二十萬元買到，價差至少就有二成五左右。
三年狠賺一倍
正因報酬率誘人，吸引不少婆婆媽媽及退休族紛紛投入法拍屋的投資市場，相較於銀行一年期的定存利率二至三％來說，法拍屋的投資報酬率相對划算。
三年前才從中研院退休的黨先生，專門在南港、汐止一帶物色標的，以一次買一間法拍屋的方式、標的物件總價在四、五百萬元間，準備個百來萬的自備款、房屋修繕費用與銀行利息的周轉費用，兩年多下來賺進五、六百萬元，倍數獲利的好成績，羨煞同期退休的同事。
不過，儘管法拍屋的獲利不錯，但法拍屋市場並非穩賺不賠。一樣在三年前投入法拍市場的張先生，有過半年賺三百萬元的輝煌紀錄，不過也有險些賠錢的時候。
張先生曾經在內湖德安百貨附近買了一間法拍屋，由於當初評估過於樂觀，買進價格過高，加上手邊還有其他法拍屋待處理，考慮資金周轉及銀行貸款的壓力後，就急於在三個月內脫手；扣除銀行利息，最後只賺五萬元，差點就讓他白做工，這個教訓也讓他了解到，事前要做功課、研判趨勢以及風險控管的重要。
不能只貪便宜
的確，從收集法拍資訊到進行參與拍賣，都必須經過深思熟慮。由於法拍屋無法事先進房看屋，所以當投資人買到的房屋漏水、水電管路無法使用，讓人無法居住時，投資人並不能要求撤銷拍賣以及退還拍賣保證金，一切房屋修繕費用都要買家自行負擔，所以在挑選中意的法拍屋前，最好先訪查房屋確實狀況，並將額外付出的費用加入投資成本中。
而張淳淳提醒購屋者，如果拍賣物件的地段不好或不點交的房子，未來脫手不但困難，後續交屋也會衍生出許多問題，所以買法拍屋千萬不能只貪便宜，還要考慮房子本身的條件。
最好可以先跟正派代標業者多接觸、多諮詢，透過正派的代標業者代為收集資料，反正收取服務費要等物件成交後才算數，費用約在成交價的三～四％；所以在此之前可先當「練功」，多吸收資訊，或參加相關業者所辦的法拍屋交易的課程，都是不錯的選擇。另外，目前專門買賣法拍屋資料的資訊公司，都有提供最新法拍屋資訊，但需要加入會員，需繳交會員費，才可以閱讀相關資訊。
看好南港萬華
至於目前哪些區域的法拍屋最值得留意？張淳淳認為，以台北市來說，南港、大安這些好地段的法拍屋仍是購屋首選，尤其以捷運附近被視為發展潛力地區，即使屋齡超過二十年，也是熱門且好脫手的物件。
蔡璟柏則看好萬華區、大同區具備都市更新計畫題材的房子，尤其萬華房價相對偏低、南港區又有經貿園區的加持，周邊的法拍物件值得留意。至於台北縣最好避開餘屋過多的區域，可留意有捷運線通過題材的土城、新莊、三重等地區。
法拍屋資料查詢網站
參考網站 網站名稱
透明房訊 http://www.tom.com.tw/
司法院網站 http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp
104法拍網 http://www.104fpw.com.tw/tom1/
誠信法拍屋 http://www.ebayhouse.com/
寬頻房訊 http://www.lhou
法拍達人蔡璟柏傳授
4大標屋訣竅
原本擔任企畫工作的蔡璟柏，會一頭鑽營法拍市場的投資，初衷竟然是為了搶救父母被法院查封的房子。八年前，他因為投資失利，不僅負債，還連累父母的房子也差點被法院拍賣。如今不但讓他贏回了房子、清償了上千萬元債務，身價也水漲船高，成了不折不扣的法拍屋達人。
舉例來說，近期蔡璟柏在台北市仁愛路四段、靠近安和路附近的路段，以總價一千七百二十三萬元，標下二拍、底價一千六百萬元的房子，經過裝潢整理後，以二千五百萬元賣出，獲利高達四成五。
他謙虛地說，當時扣掉一些服務費與支付銀行的利息，算算大概獲利約四成；但如果以買法拍屋僅需二成保證金的實際金額付出，其餘八成由銀行貸款代墊方式計算，原始實際支出金額約三百五十萬元，即使扣掉服務費與利息支出，算算也至少有倍數的獲利進帳。
不過，蔡璟柏強調，投資法拍市場的「眉角」很多，除了眼光要精準，挑選區域好地段的好物件外，標到物件後如何跟屋主協商很重要；因此建議投資人可以委託正派的民間代標業者，幫忙收集資料，可以省去很多時間，一般來說，服務費約成交價的三～四％。在此，他提供了幾項法拍屋的買屋法則：
法則一：收集法拍屋相關資訊
要買法拍屋就必須多做功課收集房屋的相關資訊，包括司法院網站、透明房訊、代標業者的網站等，最土法煉鋼的方式就是瀏覽司法院網站資訊，拍賣房屋會在拍賣前十五天公告，每天都會更新。另外，當法院查封房屋時，書記官都會到房屋現場製作筆錄，其中會注明房屋是否點交以及之前住戶的資料等，可以讓買屋者更了解屋況。
法則二：挑好地段
買到好的地段是房屋保值的最佳利器，其次就是裝潢翻修，讓「賣相」更好；除此之外，房屋周邊的環境以及學區也可以讓房屋提升其附加價值。投資法拍屋要積極，如果看到房價高而不敢買，容易失去賺錢的機會，因此慎選房屋地點很重要。
舉例來說，同樣在忠孝東路與中坡北路交接的連棟公寓，忠孝東路的門牌就硬是每坪可以多賣一、二萬元；就連同樣是鄰近捷運，步行十分鐘內可以抵達的物件，也可以賣到更好的價格。
法則三：確認房屋實際坪數
一般法院公告只有公布房屋的室內面積，但是房屋若有地下室或車位都不會標明，不劂L車位對於房屋的價格有加分作用，加值空間也較大，如果忽略了反而是投資者的損失；而這些資料會在房屋謄本中注明，所以購屋者可以在該地區的地政事務所調閱並確認房屋的狀況與資料，再行投資，才能做出正確的判斷。
法則四：做好風險控管
另外，在購買法拍屋時，一般來說，除了準備現金自備款兩成，可以向銀行貸款八成外，還需再準備一成現金做為裝潢費用與各項雜支，並且計算好可以承受銀行貸款利息的壓力，以因應若短期內房屋未買賣交易成功，所需付的利息費用；因此建議投資新手，最好先貨比三家、做好功課再投標，且控制投資金額，以降低風險。
蔡璟柏小檔案
年齡：1975年
星座：魔羯座
學歷：政治大學財稅系
經歷：誠信國際投資管理公司總經理
投資心法：財務槓桿操作不宜過度膨脹，投資務必謹慎，寧願挑地點好的房子，也不要一味貪便宜。
投資成功經驗：買台北市仁愛路四段七層樓華廈，6個月轉手獲利4成5。
責任編輯╱李秋絨
資料來源:時報周刊1559期
留言列表
