什麼都漲，只有薪水沒漲的情形與趨勢，近來民眾逐漸深切感受。雖按照經濟史發展，物價漲但薪資未漲下，通膨壓力不如想像中嚴重，但如何保住自己有限的經濟力，也的確成為投資行為的新重點。而房地產價值的穩定性，必將使其成為這波保值投資風的最佳標的。以下即列舉介紹與房地產相關之投資商品，並評估其現階段的投資價值…
『錢不是萬能，沒錢卻萬萬不能』。這句話說來有些市儈，但卻是大家都熟知，且不得不接受的道理。畢竟雖俗話說『賺錢有數，性命要顧』，但想增進生活品質，追求更好的理想或目標，確實也還得靠『它』。
那麼，要怎樣才能達成這個目標？其實就是『投資』。尤其近來物價飆漲，薪水袋卻依然薄薄，面臨這個實質經濟力縮水的通膨年代，投資行為本身，以及如何規劃執行，來達到財富資產保值的效果，自然更加重要。
房地產 保值最佳利器
保值目的或議題再度受到重視，房地產商品當然重新成為熱門投資標的，這主要還是房地產本身具有價值不易大幅波動之特質及優勢。那麼，目前房地產及相關產業中，到底有那些標的或商品，是值得以投資保值目的購買的？
其實只要操作得宜，各種房地產商品都適用；住家、店面或小套房，稍微小眾的商辦，到逾放屋、車位、營建類股股票，及在國內剛剛步上正軌的不動產證券化商品等等都是。當然選擇的準則，也包含了您本身的資本大小。
以下，我們就根據商品的特性歸屬，逐一介紹，同時根據近期趨勢，進行該標的目前投資價值之評估。
投資標的一覽一、一般產品
套房
簡介—套房應該是人氣指數最高的房市投資標的。首先，套房的資金門檻低，加上租賃需求大，使其具有投資報酬率高、回收期短的優勢，因此成為房市投資者的最愛之一。
從租屋客源的屬性，可再分為『商務套房』、『一般套房』及『學生套房』等。商務套房地段特殊、坪數稍大，且物業管理相當重要，因此單價、總價都較高，投資門檻為套房產品之最高，但因客源多為外商公司中高階主管，因此租金高、租期長、需求穩定，投資報酬率不差。
一般套房客源多且廣，門檻低，交通及機能是其投資價值高低的最大關鍵。學生套房則因為學生族群租賃需求穩定，加上坪數小、總價更低，故投資報酬率極佳。不過要注意的是，必須是位於相對封閉區域之大學，小區域自成一格，加上學校宿舍不足，造成需求量大，才有投資空間。
評估—由於總價低，套房之投資方式，主要仍是以租金運用為核心，可單純做包租公婆，或是採取以租金繳房貸的方式；前者資金準備較多，後者則是小額房市投資術的標準方法。
不過最近幾年銀行緊縮房貸，套房產品可謂首當其衝。除非具有地段優勢或捷運題材，否則核貸成數有限，通常都在七成以下，加上目前利率走勢仍處上升階段，因此以租金繳房貸的投資模式，近期年投報率下滑，預估大約在四至五％左右。
店面
簡介—房地產投資標的中，店面可說是另一大宗。影響店面好壞的關鍵，不僅在地段，還在『能見度』。好的店面，一定要位在過往行人輕易可見的明顯位置。
只要正確選擇地段，審視其『能見度』，店面的投資價值絕不亞於套房。一般而言，店面標的最好還是在一樓，而且最好是邊間；一、二樓或一樓加地下室的店面標的，營業空間更大，投資價值也不錯，不過當然投資門檻更高。另外，店面之面寬也要足夠，但不宜太深。
此外，還要注意所在路段的『陰陽面』，如能選到陽面，聚客力會較高。而恰好立委及總統選舉才剛過，候選人所選的競選總部位置，大約也會是好的店面位置。
評估—投資店面，真正直接買低賣高者也有限，多數還是採出租方式獲利，因此有下列幾點新趨勢要注意，一是人們消費習性的變化，二則是新舊商圈之更替。
現代人生活繁忙，日常採買的時間受到極度壓縮。於是如大潤發、家樂福這類，可一次滿足各類需求的大型量販商場蔚為流行。這樣的趨勢，正逐漸侵蝕一般街坊店面的經營空間及商機。
捷運帶來的商圈榮衰更替，則是投資者選擇投資店面區位時，更需注意的時代變化。最明顯的例子，就是天母地區；由於沒有捷運行經並設站，過去曾風光一時的天母商圈，晚近店面空置率增高不少，投資價值自然大減。
同一時間，捷運帶來的行動革命及人氣虹吸力，則使車站周邊店面行情三級跳。包括忠孝商圈的復活，及捷運忠孝復興站共構之SOGO百貨帶動附近店面翻揚，皆是近期明證之一。
新興重劃區及生活圈內店面之價值，則變數不小；竹北市由於開發利多陸續成型，店面價值也曾一日三市，但高鐵桃園站區雖店面也是較受歡迎商品，但由於區域開發進度延緩，開發目標也一變再變，投資仍需多評估。
至於年投資報酬率方面，自然與店面所在地的商機及前景有密切關聯。根據此因素之不同，報酬率數字落差可能很大。然如正確選擇，五％以上的數字仍可期。
住宅
簡介—最容易入門，但投報率通常也最低的不動產投資方式，大概就是購置一般住宅。
就算是買賣賺價差，大致原則和出租受益的條件差不多。首先，因為是一般商品，因此應該考慮一般情況而非特例，因此標的以標準層二、三房最好，應避免挑高或複層式這類特殊產品。至於其他條件，其實與一般購買住宅商品差異不大，有機能、學區或環境優勢的標的，通常租金水準及租出率都較高。
重新裝潢粉刷、添置家具等，一般也能提高出租率或價值。在大專院校周邊的標的，也可考慮再隔間，當學生套房或雅房來出租。唯一需要注意的是，比起其他產品，住家出租之折舊率較高；如果分租給學生，折舊率會更高。
評估—由於近期都會區房價飆高，精華區與一般區域價格差距和走勢都差距愈拉愈大，因此選擇都會區產品穩定收租或獲利的機會較佳，但同樣地，投資門檻也較高。一般來說，投資住宅做租賃的報酬率較低，大約有二％左右已算不錯。
二 、特殊標的
逾放屋
簡介—所謂逾放屋，就是原房貸戶因為後來繳不起房貸，而被法院強制執行抵押權，或被設定抵押的銀行收回的不良資產。而根據收回或拍定單位的不同，大致又有法拍、金拍、銀拍屋等。
一般來說，逾放屋的脫標價格，通常比市價低二至四成，甚至更多，因此產生所謂的套利空間。
實際操作則是，先到法院或標售現場標定，取得所有權後，再透過裝潢裝修等手續，對房屋進行適當整理，也就是所謂的舊屋拉皮，然後再以略低於市價的價格，重新進入中古屋市場買賣或出租。
評估—過去由於逾放屋市場不夠健全，常常會有所謂的海蟑螂霸占之情事，另外如沒有點交程序，則原住戶的搬遷也是一大問題。這幾年市場景氣好轉，逾放屋市場因此透明健全不少。只是，要涉足這類投資，還是要多蒐集資訊，畢竟逾放屋不是一般正常的市場運作，也因此投資報酬率的落差更大，較難評估。
車位
簡介—在所有房市投資商品中，就屬停車位最是特殊。因為從套房、店面到一般住宅等等，都是給『人』居住或使用的。停車位，顧名思義，則是『車』使用的！
由於停車位增加數量永遠不及車輛成長速度，加上住家有設停車位還不夠，上班地點也得要有，因此始終都有強勁需求。而且，車位投資門檻較一般標的低，也是其投資價值特殊的因素之一。
雖然新建物幾乎都劃設停車位，但較早發跡的都會區，屋齡較高的建築或社區，多半就沒有設置停車位。台北、台中或高雄這類的大都市，白天還有從周邊衛星縣市駛進的車輛，這些都是讓都會區停車位一位難求的原因。
此外，像是商業或工業密集的區域，如台北市內的繁華商圈，或內湖科技園區，白天停車位需求量相當大；但到了晚間，停車需求則是減少，特別是內科，幾乎變成空城；這個白天、夜晚相反的狀況，是打算投資停車位時必須注意的。
評估—由於投資門檻低，加上有相當需求，因此通常車位是更容易上手的不動產投資標的。當然，車位所在地區的停車需求是最重要的因素，另外車位性質也是重點，一般正常情況必須是增設或獎勵停車位，才能夠進行買賣，法定者則否。至於投資報酬率方面，如能穩定出租，六％以上是可期的。
辦公室及廠辦
簡介—辦公室或廠辦，顧名思義主要用途並非居住而是公司行號辦公或生產之用。雖然此類產品也是以收租為主要投資模式，不過其特徵並非資本額，而是行情，因為這類標的的租金或銷售行情自成一格，甚至屬於另一種運作機制。
廠辦方面，北台灣主要是集中在內湖內科園區，及南港軟體園區周邊，其他地區則多半是零星推案。至於辦公室，主要標的多集中在北市都會區，不過近年因住宅市場火紅，基地多拿來開發高價豪宅，買賣型的辦公室商品相對稀少。
評估—和住宅市場相比，無論廠辦或純辦公室，過去幾年的行情水平確實相對平緩。不過從去年開始外資的不動產投資熱，讓整個商辦市場後市看好，現階段仍算是不錯的進場時機。
知名商仲機構仲量聯行總經理趙正義就認為，目前平均還不足每坪三千的北市辦公室租金，在外資挹注及政策開放下，選後將有所提升。因此，此類商品的短期投資報酬率頗看好，甚至有可能突破兩位數字。
另外，商辦或廠辦的獲利情況，與整體經濟的連動性，也比一般房市商品高，風險因此相對較大。以民國八十年代末期廠辦為例，因網路產業而大起飛，然也因同一產業的泡沫化而形成賣壓，就是最好的例證。
三 、證券型商品
股票
簡介—所謂證券型商品，其實白話點解釋，和股票性質幾乎相同，都是將資本切割後，以認股方式，讓投資者承購。這點和一般商品，以賺取租金，租金繳房貸或直接買賣賺價差的投資方式，不大相同。
過去所謂房市證券投資標的，大致還是指營建類股股票。由於市場景氣加上各類議題的烘托，近幾年營建類股早已脫離雞蛋水餃股的窘態，甚至像華固、遠雄等建商股票，每股價格都來到三位數字。另外，非建築本業，近年進軍房市的例子也不少，大同和炎洲是最近兩個例子。
另外，近期同樣因房市景氣之故，一些具有資產題材的所謂資產概念股，也同時翻紅。這幾年因此一題材而翻紅的，有同樣因南港開發議題而特紅大紫的南港輪胎及台肥，裕隆汽車則是因新店舊廠開發案，同樣躋身資產概念股。
評估—從過往的經驗看，無論是建商或資產，營建類股受到消息面的影響相當明顯，以往可能是優惠房貸、區域開發等政策利多，最近則是正夯的三通題材。
至於個別，則通常是個案銷售入帳，或購入優質地段土地時，漲勢較明確。這主要還是證券商品，主要是著眼在中長期穩定獲利，因此握有價值高的庫存土地，反而比銷售中個案反應熱烈，對股價更有提升效果。近期來說，多數營建或資產股因三通議題而翻紅，外資持股比例不低，投資報酬率甚至能衝到七或八％以上。
然要注意的是，近年有開發價值土地愈來愈少的情況，雖讓房價有正當理由飆漲，但淡江大學產經系 莊孟翰 教授就直言，此一發展，對需要中長期穩定獲利的上市櫃公司來說，卻變成不利因素。因此現階段不少營建類股股價大漲，情況並不單純，莊孟翰甚至認為，有資金炒作之嫌。
不動產證券化商品
簡介—於九四年修法通過，剛剛步上軌道的不動產證券化商品，當然是新興的投資標的。不動產證券化，簡單說，是將建物、土地甚至房貸的固定性租金或收入，化為可分割的證券，或採先募資，再開發興建建物或購地的方式。前者通稱收益型，後者則是開發型。目前，國內僅開發前者發行。
由於一棟建物的租金收益或流量都很大，而且單一建物規劃證券化商品的購入門檻極高，因此這種單一建物的證券商品REAT，並不是一般人玩得起。以國內現狀來說，是以REITs及RMBS這兩類證券化商品較為大眾化。
REITs簡單說，和共同基金相當類似。前述的REAT是先有建物，後進行分割證券化，REITs則是以有實務操作經驗的顧問公司為號召，先募集資金，然後再由這個專業的投顧機構來挑選不動產投資標的。
至於RMBS，則是把房屋抵押權拿來證券化，當中的資金流量，就是房貸戶所繳交的貸款。像去年把美國，乃至於全球金融搞得滿城風雨的次貸風暴，就是這些次級房貸轉化成證券商品，信用發生問題，影響就此有如燒不盡的野火。
評估—以國內來說，RMBS市場是最近半年才有金融機構規劃，不過目前尚未發行，REITs則已有兩年歷史。不過國內現狀是，發行與建物所有權屬於同一機構，因此投資標的，在發行時就已選定，和國外比較接近基金的模式仍有差異。
至於另一種不動產證券投資基金，則反而更像這種基金經理人為招募核心的REITs。
要注意的是，由於目前國內只允許收益型發行，因此租金流量之獲利切割後，投資報酬率並不高，一般而言，百分之三已算高檔。近期次貸風暴席捲，短期報酬率更低。不過此時如慎選標的，也是逆勢逢低買進的時機。況且REITs的投資標的，多限於商用產品，國內更以商辦居多，故與住宅市場榮衰的關連度不大。
因時制宜原則—保值條件
無論選擇哪種標的來投資，投資報酬率當然重要，但通膨時代，投報率容易被壓縮，從上述分析看，除了門檻較高的商辦外，多數商品的投資報酬率，是在三至四％之水平。因此房地產的保值性，毋寧是近期從事不動產投資的主要目的和方向。
房地產商品的價值或租金行情穩定性高，不會暴起暴落，才真正具備高保值性。而以國內現狀論，則任何其他因素，都仍比不上無可取代的地段。換句話說，還是大台北都會區，較具有這種特質。
由此看，短期內除非是車位或REITs這種特殊商品，否則以一般不動產商品來說，都會區一般住宅甚至大坪數豪宅，反而比郊區店面或套房更值得進行保值性投資。另外，不可否認地，火燙的三通議題，也是都會區大坪數產品及商辦產品較能受惠。
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