房地產市場也有所謂的「績優股」，學生套房因具一定的市場需求，房價不易暴跌，收益又穩定，是畢業季時的熱門產品。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，國內大學宿舍普遍供不應求，也創造了龐大的租屋需求。以公寓改套房或是直接購買套房出租，獲利一般高於定存。這些校園房地產都擁有獲利高、房客單純且等待期短的特性，對於初入房市、且資金不虞匱乏者是很好的選擇。
徐佳馨表示，投資學生套房，在大專院校的選擇上，最好以老字號的市區學校週邊區域為主，如台大、師大、東海、逢甲、成大等，一方面可以租給學生族，另一方面可以開發上班族市場；或是以較成熟的大學城周邊，如政大、文化、淡江等學校。
此外，投資人要避免選擇過於偏僻的區位，最好商圈內除了學生外還有上班族需求，例如嘉義中正大學商圈，因ＢＯＴ案新增約2000多間宿舍，再加上周邊不是熱鬧區塊，區域內套房便出現乏人問津的窘況。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，以投資為目的的套房選購，必須要朝向「賺取租金型」或是「賺取價差型」的方向做考量。
不過，最重要的還是套房的地點與管理，例如，地點不能離學校太遠，且學生族群最愛趴趴走，交通便利，會提高房客的入住意願，同時也是下一次脫手的契機。
由於一般大樓的公設比大約在20％到30％之間。若以12坪大套房為例，扣除公設往往室內坪數只剩8.4坪，再扣除陽台和衛浴的空間，剩下大概5坪左右。此時房東就必須善於規劃空間，最重要的寬頻網路、有線電視等基本配備一定要備妥，才能吸引學生族群的青睞。
神奇獲利術
學生套房因需求固定，現已成了許多高收入者的另類投資，徐佳馨說，這類包租公提高獲利的方式有幾種，值得投資人留意。
＊集資蓋樓，賺飽就走：
因南部土地便宜，部分醫生族群集資南下覓地蓋學生宿舍，因自地自建容易控制成本，投資報酬率往往高達10％，平均收租3到5年後再轉售。
＊豪華小套，媲美MOTEL：
台中區逢甲、東海一帶因競爭激烈，部分房東將套房裝潢有如汽車旅館，號稱一口皮箱可入住，一個月租金也可飆到萬元左右。
＊學生管理，房東省麻煩：
部分北部房東不便南下管理學生套房，通常會在房客間找一個小組長，由學生來管理學生。小組長的房租雖可打折，但需代為處理收租、修繕等雜事，節省房東的時間精力。
＊專租醫科，獲利無憂：
醫學院學生需要經過七年，部分走高檔路線的房東就專租醫科生，不僅簽約時間長，減少閒置期的損失，且醫學生普遍家中狀況不錯，可以接受較高的房租。
報酬率算法
江龍名建議，有房貸與一次付清的投報率算法不同。
更仔細的投資人，下手前還要考量房子租不出去的閒置期損失，與相關租稅與維修費用的支出，才能精準計算把錢放在不同投資工具的差異。
＊當你有房貸時，投資報酬率這樣算：
月租金 - 每月繳付的貨款額度= 每月淨收額度
每月淨收額度 x 12個月 / 頭期款 (自備款) = 投資報酬率
例：
自備款50萬元，貸款130萬，年利率3％，分20年繳款，每個月的貸款金額為7,210元，並以每個月10,000元出租套房，那麼案例中的投資報酬率為：（10,000 - 7,210）= 2,790
2,790 x 12 /500,000 = 6.696％
＊當你一次繳清房屋總價時，投資報酬率這樣算：
月租金x 12個月/房屋總價=投資報酬率
例：一次付清180萬元的房價，並以每個月10,000元出租套房，那麼投資報酬率為：10,000 x 12 / 1,800,000 = 6.67％。
 |
| 引用：http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4933229.shtml |
留言列表
