Jack法拍屋投資知識部落格

俗話說：「球是圓的」，是不能這麼斬釘截鐵的認為「要求繼受者必須繳清管理費」就是不對的！要看有沒有足夠的用心與努力的過程。版主的問題必須以「做最好的準備」的角度來為衡量…而只要程序完備，其的確是可行的！而貴社區於規約中有訂定這一條就是在制度中踏出了正確的第一步！

如果房屋產權已經面臨法拍的階段，有欠繳管理費也是常情，若管委會想要收到管理費，於買、賣兩方面都要應該去著手的！

法院人員於法拍前一定會到現場勘查與貼條，有管理員的社區一定會知道，此時管理員要記下法拍案號並對該戶之管理費繳納情形予以列管(時時注意)，而對以後對該戶之參觀者(法拍前對看房子的訪客)於做訪客記錄時，請他出示有效之身份證件後請其順便於另一本已閱知【已經被告知規約內有繼受人須繳清積欠管理費之規定。】之登記簿上簽名：若其不出示有效證件或不簽名，就拒其進入社區。

（一）       當有欠繳時，管委會就先直接以法院支付命令給原屋主要其繳付（以最快的方法，建立原屋主欠繳管理費的憑據）

（二）       同時也以訴狀於法院聲請：依據公寓大廈管理條例第22條，於該拍賣案，參與第一優先順位分配債權。

（三）       不管有沒有欠費也聲明均檢附貴大樓住戶規約，述明要求於法拍公告中：記載依規約繼受者必須繳清積欠管理費。當然啦，有些法院的書記官，不一定會依你的聲請狀的內容直接公告，但至少會在公告內容裡加這麼一條:本件標的物原所有權人或使用人如有積欠工程受益費及水電瓦斯或管理費等費用，應由拍定人自行與相關單位洽商解決。而大部份的書記官是會依聲請內容直接公告的。

管委會就可依據這項公告與拍定人「要求」或「協商」追討管理費用，即於法定程序要先站穩這一點！如果遇上皮一點的拍定者，也有可能會與拍定人再上法院打催討管理費官司，或被拍定人提告債權對象不當：

在拍定人通常所持不應繼受欠繳之責所持抗辯之點為：

1、民法第300條：第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人。

2、民法與第301條：第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。

3、公寓大廈管理條例 第21條：區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。(這一條是無需回應的，其是錯用邏輯的：是錯置充分條件與必要條件的：因不能說只欠一期時，管委會就不能催討…只要有欠費管委會就有權利催討！)

版主也問：但是誰要去執行？是可歸諸於管理公司的責任嗎？(為執行不力而究其責？)

這是不是可歸責於管理公司，能不能追究其於職務疏失的賠償…那要看貴社區與管理公司之間的合約內容。如無明載(管理公司是不會笨到去細載的)，則與管理公司的究責求償的官司是會打輸的！

一般社區上法院打催討管理費的官司，都是授權總幹事出庭的，而執行社區文書處理(管理)也是總幹事的，要注意到法拍情況與欠管理費的也都是總幹事，如果因為總幹事疏漏於時效、程序因素而導致社區權益損失或形成呆帳時，以追究其執行不力的賠償是難行的，但以此為不續約理由倒是可行的！且不妨『只』用於談判與威嚇吧！