Jack法拍屋投資知識部落格

什麼是「法拍屋」 :



購買法拍屋一直有很多潛在誘因吸引欲購屋的消費者，但是購買法拍屋的程序與諸多需要處理的法律事宜又常常令許多人望而卻步，甚至令有些已購買問題法拍屋之購買者頭痛不已，為了能讓您更清楚了解購買法拍屋的程序與各種注意事項，以下將簡單說明購買法拍屋時需要注意的幾項重點，以方便欲購買法拍屋的網友能更進一步認識『法拍屋』，進而買到一間符合您本身需求的法拍屋。由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比市場行情價格低，因而吸引越來越多人選購法拍屋。







法拍屋的優點：



u 低於市價－法拍屋為求順利賣出，通常訂出的拍賣底價會比市價低1~2成，如果第一次拍賣流標，會再降低拍賣底價重新拍賣，一般狀況降20%，再拍賣不成再降20%，因此有時甚至可以用不到市價一半的價格買到房子。例如：法院拍賣一棟市價500萬元的房子時：



第一次拍賣底價 ＝ 400萬 → 流標後 →



第二次拍賣底價 ＝ 400萬 * 80 % ＝ 320萬 → 流標後 →



第三次拍賣底價 ＝ 320萬 * 80 % ＝ 256萬。



u 產權確定－法院拍賣的房子，一旦拍定，七天內繳足價款後，就可以取得權利移轉證書，產權絕對清楚，不會有產權不清的糾紛。



u 投資報酬率高－對於投資法拍屋的人來說，如果在法拍屋流標兩次，價錢已降到非常低的時候買進，再以市價賣出，之間賺取的差價非常可觀，加上金額龐大，因有些投資人藉此致富。



以投資的角度來看，法拍屋具有比市價行情低的特性，所以標購後以市價行情轉手賣出自然可以從中賺取利潤；而以純自住的用途來說，如果能以較市價低的價格買到所要居住的房子，當然可以省下一筆錢。



　



法拍屋可以買嗎 :



法拍屋是人人都能買的，只是由於過去資訊較不公開，造成被少數人壟斷把持的現象，但近年來由於法院作業的公開化，法拍屋已經為一條愈來愈多人嘗試的購屋途徑。但是法拍屋必須遵循一定的購買程序。所以，在進入法拍市場之前，你必須先具備下列購買法拍屋的必備4項條件：



1. 充裕的資金調度－這是購買法拍屋的難處所在，因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款，對一般人來說，要在這麼短的時間內，拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事，所以你要有充裕的現金，或是有靈活的資金調度管道，才能考慮法拍屋，目前已有銀行提供代墊款服務，因此只要約有三成現金即可，但也要考慮自己信用狀況。



2. 熟悉市場行情－投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵，如何出價出得恰到好處，這是一門大學問；先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解，同時要有足夠的判斷估價能力。



3. 了解法拍程序－參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做，其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽，都有可能白忙一場，甚至就算得標了也無法取得房子，造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。



4. 充分掌握資訊－對於整個法拍市場資訊的掌握，乃至於各個環節的法令、程序，到得標後使用權的取得方法，都要能充分掌握，多了解一分，你的勝算就比別人多一分。







法拍屋統計數據：



1. 總拍賣件數－這是購買法拍屋的難處所在，因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款，對一般人來說，要在這麼短的時間內，拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事，所以你要有充裕的現金，或是有靈活的資金調度管道，才能考慮法拍屋，目前已有銀行提供代墊款服務，因此只要約有三成現金即可，但也要考慮自己信用狀況。



2. 拍定成交數－投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵，如何出價出得恰到好處，這是一門大學問；先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解，同時要有足夠的判斷估價能力。



3. 拍定總金額－參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做，其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽，都有可能白忙一場，甚至就算得標了也無法取得房子，造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。



　



買法拍屋難嗎 :



其實，法拍屋的投標流程並不難，但是必須花一些工夫在事前的調查及事後使用權取得的手續上，比起購買一般的房子，要多花一些時間和精神。你也可以找代標公司幫你標法拍屋，你只需付錢，代標公司就能幫你從找房子到交屋，一切事宜處理好。







購買法拍屋的投標流程：



1. 選擇適合的法拍屋－蒐集法拍屋的資訊 ，找尋符合自己需求的法拍屋，再決定投標



2. 調查房屋狀況－決定要買的法拍屋後，就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查；你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本等資料來做了解，進一步你還必須實地查看。



3. 評估財力－購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款，因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好。



4. 決定投標價－評估完所有房屋的資料後，接下來就要評估應該要出多少錢才能標到。



5. 投標－實際到法院進行投標的程序，對於各個程序的細節都不能出錯，否則之前的準備就功虧一簣了，開標後當場就會知道得標與否。



　



買法拍屋可能遇到麻煩嗎 :



高投資報酬率通常意味著高風險，法拍屋也不例外，如果對法拍市場不夠了解就貿然進入，可能會損失慘重；而且，與購買一般房屋相比，由於法拍屋的性質特殊，所以購買時可能必須先克服一些麻煩。







購買法拍屋的缺點：



u 資金調度困難－法拍屋拍得後，必須在7天內繳清房價，因此不能像買一般房子一樣分期付款，在資金的調度上較為吃力，但可利用目前有一些銀行所提供的代墊款服務。如果房子有遭不法占用的情形，法院會用公權力來排除障礙，但通常對於有租賃或有權占用情況的房子則不負責點交，如果這是你第一次買法拍屋，建議你避免選擇這種「不點交」的房子。



所謂「點交」是指法院負責將房子交給參與競標而得標的人。



u 無法得知屋況－法拍屋是遭到法院查封的房子，任何人都不能進入，無法向一般買房子進去看屋，所以完全無法得知屋內的情況；再加上法拍屋沒有瑕疵擔保，如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責，必須自己承擔。

解決方法：事前做好對法拍屋的調查工作，盡量透過周邊的管道調查屋況，最好在購屋的成本中，把房子的整修費用估算在內。



u 使用權的取得－雖然法院拍得的房子，產權一定清楚，但不代表你就一定可以搬進去使用，如果遭到第三人佔用或承租，或是法院不點交的房子，就算買到了，也無法取得房子的使用。



　



買法拍屋的成本有哪些 :



許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了，但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔，林林總總加起來也不是個小數目，這些都必須估算在購買的成本內，尤其是以法拍屋作為投資工具的人，更必須把成本算清楚才行。







買法拍屋的成本：



必需支付的費用：



u 投標錢額－就是得標的價錢，投標前須先付公告底價的２成作為保證金，得標後７天內須將餘款繳清。



u 稅費－包括購買時所要繳的契稅，賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅。



u 地政規費－包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。



u 其他雜費－包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。



可能支出的費用：



u 利息費－如果你是循其他管道貸款來付款，那麼你就必須負擔在你轉手賣出前那一段時間的利息。



u 代書費－如果你委託代書代為辦理過戶、稅費申報等手續，必須付代書費，但如果你可以自己辦理就不用。



u 仲介費－如果你請代標公司代為投標，就必須支付佣金。



u 搬遷費－並不是指要搬進去的搬家費，而是如果遇到房子遭人占用或租用的狀況，想請人搬走，可能要給對方一筆搬遷費。



u 整修費－如果買到屋況不佳的法拍屋，就必須花錢重新整修、裝潢。



　



會不會買到有問題的房了 :



許多人不敢買法拍屋，一方面是不想上法院，怕麻煩；另一方面多認為法拍屋本身是有問題的房子。事實上如果你能了解法拍屋的來歷、破除一些錯誤的觀念，你就多了一種購屋的選擇。







買法拍屋的成本有哪些 :



雖然總價款的部分可以等到得標後再準備，但最好在投標前就必須計畫好要如何籌措，等到確定得標後再借貸，才不會造成利息的浪費；不要等到得標後才開始來籌錢，萬一無法在７日內籌得資金，不但得標不算，還可能損失保證金。購買法拍屋所需的資金，可以分為２個部分：



(1). 準備保證金 投標時所需繳納的保證金：一般為總底價的20%



² 金額：法拍公告中所寫的保證金金額。



² 時間：在投標前須準備好，投標時以台支繳納。



² 籌錢：一般來說保證金就相當於買房子的自備款，是必須要自己籌措的，如果現金不足，可以將定存解約或是將投資工具變現，或跟親友借貸。



(2). 得標後七日內 → 繳交尾款得標時所需繳納的價款：但兩者所繳納的時間相差只有７天，所以最好事先規劃好資金的來源。



² 金額：得標價減去保證金後剩下的金額。



² 時間：得標後七日內。



² 籌錢：如果你的資金充足的話，可以直接支付，但如果你的資金不足，就必須要借貸，視所需借貸金額的不同，所借貸的管道也不同，可能用不動產抵押借貸或是請代標公司代墊，也可向有代墊款業務的銀行，先辦理墊款再轉成貸款。



　



錢不夠怎麼辦 :



了解購買法拍屋所需的成本費用後，就該算算自己的財力是否可以負擔這些費用，當然，最主要的還是在於投標前的保證金及得標後繳清價款的部分，如果連保證金都沒有，就沒有投標的資格，而法拍屋的付款方式必須一次付清，如果現有的資金不足以支付，就必須想辦法籌措資金，但如果你所需要的資金較多，可借貸的管道就會愈少，難度也愈高。







可籌措資金的管道：



u 投資工具變現－把手上持有的投資工具，包括定存、股票、共同基金、公債、標會等較容易變現的投資工具換成資金。



u 小額貸款－如果你所需的資金較少，可以向銀行申請消費性信用貸款，額度在６０萬元以內，如果你的信用良好、收入穩定，可以不需要擔保品。



u 房屋貸款－如果你有不動產，可以用不動產當擔保品向銀行抵押貸款，可以貸到比較大筆的資金，等得標後再將標得的不動產抵押給銀行貸款，再將原來抵押的貸款清償，塗銷設定，但前提是你標得的不動產價值須高於你原來抵押給銀行的不動產。一般來說，購買法拍屋的資金分配，自己必須準備３成，２成作為保證金，１成支付所有額外的費用，另外７成則可用借貸。



u 代標公司代墊－如果你沒錢又沒有不動產可抵押，那只好找代標公司提供代墊款，或是民間的借貸管道，通常利息較銀行高。



u 銀行代墊－目前有銀行承辦代墊款業務，利息較低，於投標之前可先與銀行聯絡，得標後先行代墊，再轉成房屋貸款。



　



影響房價的因素 :



不動產的行情最主要決定於所座落的地段，但即使在同一地段的房子還是會因為條件的不同而造成價格上的差異，因此如果要更精確的估算房子的價格，就要知道有哪些影響房價的因素。這些因素歸納起來可分為：



(1)主觀條件 :



每個人的需求有所不同，因此對房屋的要求條件也不盡相同。對有車的人來說，停車位可能是考量的因素，而沒車的人也許就不重視這個條件，因此，在同一地段的房屋有時因這些主觀的條件差異，對房價多少會有些影響。



1. 屋內狀況－法拍屋通常不能進到屋內看屋，所以比較難直接判斷屋內狀況。儘管如此，屋內的格局、採光、座落、景觀、裝潢與否等條件，多少也會影響到房價。



2. 屋外狀況－房子外部狀況的好壞也會影響購屋人的購買意願；包括外觀、公共設施、停車位有無等條件，有時對房價也有些微的影響。



3. 周邊環境－房子附近的環境也會影響房子的售會，這些條件包括交通的便利性、各項生活所需的場所是否完善等等。



(2)客觀條件 :



所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣，包括使用、產權狀況等。



1. 使用區分－土地是否是道路徵收預定用地、建物的使用是純住家用還是商業用，住家用較單純，商業用則較具商業價值。



2. 產權狀況－包括是單獨持有還是共同持有。



　



如何避免買到海砂屋與輻射屋 : 海砂屋, 輻射屋



在實地勘查法拍屋時，除了要注意前述的重點之外，還必須特別注意海砂屋和輻射屋的問題。海砂屋和輻射屋都是屬於危險建築，萬一買到的話，可是得不償失。尤其買法拍屋不像一般房屋買賣，是沒有瑕疵擔保的，所以在購買前一定要注意。



u 什麼是海砂屋：所謂海砂屋是指在房子的建材中摻有含鹽分的海砂，而鹽分中高含量的氯離子會腐蝕鋼筋，影響建築物結構安全。



u 如何發現海砂屋 :所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣，包括使用、產權狀況等。



² 觀察房子的外觀－屋齡在5年以上的房子，如果牆壁上有出現白色結晶物（因鹽分析出所產生），或是油漆剝落、斑駁，水泥塊脫落、鋼筋外露等現象，就很有可能是海砂屋。



² 產權狀況－屋齡較新的房子可能外表較觀察不出來，可以向各縣市政府的建管單位查詢是否有列管紀錄，或是請專業單位進行鑑定。



u 買到海砂屋怎麼辦 : 買法拍屋如果買到海砂屋並不能請求賠償，只能比照房屋稅條例減免房屋稅，經工務機關鑑定後，房屋毀損面積在３成至５成者，房屋稅減半；５成以上則免徵房屋稅。



u 什麼是輻射屋 : 輻射屋是房屋建材鋼筋中受到輻射污染，含有放射性物質並產生對人體有害的輻射，長期居住會影響身體健康。



　　



二、了解法拍屋資訊



哪裡可以看法拍屋公告 :



在進行法拍屋的投標之前，當然必須先蒐集足夠的物件資料，再從中挑選符合自己需要的物件。法拍屋的廣告不像購買一般不動產一樣隨手可得，而是有一些特定的管道。



u 法院公告－在各地方法院的公佈欄不時會張貼等待拍賣的物件，其中也包括法拍屋的公告。



u 銀行公告－如果銀行是債權人時，銀行為了債務人的房屋能順利拍賣，有時也會張貼法拍屋的公告。



u 法拍資訊雜誌－一些專門提供法拍資訊的雜誌，定期提供法拍物件，訂閱這些雜誌，不用上法院也可以獲得法拍屋的訊息，且資料較豐富。例如：e觸即發法拍刊物。



u 報紙分類廣告－有時在報紙的分類廣告中也可以看到法院公告拍賣物件的資訊。



u 網路－網路上也有一些提供法拍屋資訊的網站，省時又方便。



u 法拍屋附近張貼的公告－在被法院查封的房屋附近也可能有張貼關於這些房屋法拍的公告，不過機會較少。







如何了解銀行的法拍公告 :



由於許多法拍屋的債權人是銀行，銀行當然希望能夠順利拍賣來償還債務，因此一些銀行也會將法拍屋的拍賣公告張貼在銀行或是在銀行的網站上。但銀行公告的內容較為簡單，最好打電話跟銀行詳細問清楚。



有些銀行在拍賣公告上註明可配合辦理貸款，千萬注意這並不是指提供投標金額的貸款，而是指債權銀行自己承受法拍屋後，再提供購屋人貸款買下這房子。例如：一棟法拍屋價值400萬元，但債務人可能只欠銀行200萬元，在這棟房子拍賣不掉的情況下，銀行可能會自己承受下來，以稍高於200萬元的價格出售，並提供貸款來吸引購屋人。







拍賣公告主要內容：



u 標的物－法拍屋所在的地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡。



u 主要用途－指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住，最好選擇住家。



u 土地使用分區－土地的使用是以使用分區為準，通常作為住宅的土地都是屬於建築用地。



u 拍賣底價及保證金－土地與建築物合計的拍賣總底價，以及拍賣前要繳納的保證金。



u 拍賣絛件－是指法院是否進行點交。



u 拍賣時間地點－執行拍賣投標的時間與執行的法院。



u 債權銀行連絡人－如果銀行是法拍屋的債權人時，你想進一步知道詳細的情形，可以打電話向銀行人員詢問。



u 位置圖－為使人清楚法拍屋的位置，銀行通常會附上房屋位置圖。







可取得法拍屋資訊的網站：



u 司法院網站－可連結到各地方法院，方便獲知法拍的訊息。



u 銀行網站－指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住，最好選擇住家。



u 專業的法拍資訊網站－目前有些專業的法拍資訊網站，提供的訊息最多也最詳細，是個非常不錯的選擇.



　



如何看懂法拍資訊刊物 :



越來越多人投入法拍市場，不管是投資也好，自住也好，都需要取得大量的法拍資訊，因此專營法拍市場的出版刊物就應運而生，它提供許多關於法拍屋的資訊，而且內容詳盡，比法院的公告內容更為豐富。







法拍資訊刊物的主要內容：



u 不動產標的物－(1)門牌住址：表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。(2)小括弧內的數字：表示該建築物的總共樓高；如果是土地而非房屋，則括弧內的內容表示土地所屬的地目。



u 投標日期及時間－法院執行拍賣的投標日期及時間。



u 案號及拍次－(1)這包括法拍屋的承辦股別。如：90心36884。(2)拍次：表示這次是第幾次法拍。



u 流標紀錄－流標紀錄通常包含(1)流標日：指上一次拍賣流標的日期。(2)前次拍賣結果：是流標還是停拍、撤回……等情形。(3)前次拍賣的底價及單價。(4)前次的拍次。



u 公告現值及土地增值稅－(1) 公告現值：法拍屋所在的土地當年度的公告現值，這是計算繳納土地增值稅的依據。(2)土地增值稅：指得標後再出售需要繳納的稅基；「＋」表示出售將要繳納土地增值稅。



u 地坪及建坪－(1)地坪：指擁有土地的面積。(2)建坪：指擁有的建物面積，但因建物種類的不同，可能包含主建坪、附屬坪、公設坪、增建坪等。



u 平均單價及公設比－(1)平均單價：一般是指建坪單價，但建物為透天或土地時為地坪單價。(2)公設比：公設比可讓我們了解該建物公設坪的比率是否太高。



u 總底價及保證金－本案件本次拍賣的總底價及保證金，每次拍賣底價會不同，保證金一般皆為總底價的20%，但還是以公告為準。



u 查封全文－包括(1)不動產標示：主要將本案之法拍內容如土地的段號、建物之位址、面積、範圍、材質等說明(2)查封慨況：說明查封時的慨況如使用房屋狀況、點不點交、使用權、拍定後權利等。有些法拍資訊刊物會加入謄本資料。



u 資訊較為豐富的刊物會再加上如：建物案名、點交狀況、屋況、屋齡等參考資料，資料越多我們就越了解該案件狀況。



　



如何看報紙上的法拍資訊 :



根據強制執行法，法院必須在拍賣前將拍賣公告刊登於報紙上，所以報紙上也會有法拍屋的公告，但法院礙於經費限制，所以廣告的篇幅都不會太大，通常只會在分類廣告版下面的角落，而且較常刊登在一些公營的報紙，如中央日報上，有心人應該多注意這方面的消息。



u 報紙法拍屋公告－(1)門牌住址：表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。(2)小括弧內的數字：表示該建築物的總共樓高；如果是土地而非房屋，則括弧內的內容表示土地所屬的地目。



u 特別拍賣公告－法院執行拍賣的投標日期及時間。



關於特別拍賣，根據強制執行法第95條修正，經法院2次減價拍賣仍未拍定，可於10日內公告，3個月內民眾可以底價購買，民眾可具狀向法院提出申請買受，法院經債權人同意後即可出售，仍須繳交保證金及７日內繳清價款，並由法院點交。



　



如何解讀法院的法拍公告 :



根據法院規定，要拍賣的房屋必須在拍賣前14日張貼公告，因此要得到最新的法拍屋資訊，最直接的方法就是不時到法院走走，看看張貼在民事執行處公布欄的公告。當然，公告上的內容也可以幫助你初步過濾拍賣的物件。







法院公告的主要內容：



1. 拍賣時間、拍次－執行拍賣的時間以及是第幾次的拍賣，房子拍賣的次數越多，價格跟市價的差距越大。



2. 說明事項－每一張公告上都一定會有這一項，主要是告知債權人及債務人一些拍賣的相關事項，跟參加投標的人關係不大。



3. 不動產附表－土地標示



a. 土地座落：該土地所在的地段及地籍編號。



b. 地目：是指土地使用的用途；土地的地目如果是「建」，表示是建築用地，其他還有農、林、旱、道等地目。



c. 面積：該土地的總面積。



d. 權利範圍：拍賣土地在總面積中持有的範圍，例如1000平方公尺的土地，權利範圍100分之1，則實際持有的土地面積就是10平方公尺（1000 * 1%）。



e. 最低拍賣價格：土地部分的拍賣底價，出價一定要高於這個數字才可能得標。



法院計算面積的單位是平方公尺，跟一般用「坪」計算不一樣，要自行換算：1坪=3.3057平方公尺。土地標示內，如果地目欄標示為「道」，表示道路用地，若房子在道路用地上，就有被拆除的可能，選購時要注意。



　



如何調查法拍屋狀況 :



蒐集資訊後，接下來就是要對自己有興趣的法拍屋進行了解，這是非常關鍵的步驟，關係到投標的價錢、房屋的狀況以及將來取得時會不會有問題，因此一定要對這房屋所有相關資料仔細研究。







調查法拍屋的管道：



1. 閱讀查封筆錄－法院在受理聲請強制執行後，就會對要拍賣的房屋進行查封，而在執行查封時員警會將當時房屋的情況，以及使用情形做記綠，作為法院是否點交的依據。



2. 看土地及建物登記謄本－不動產的轉移都會在地政單位登記，在登記簿謄本上會記錄土地及建物的標示、所有權及他項權利的狀況，是了解法拍屋權利所屬必須要看的資料。



3. 實地勘察－不管資料蒐集研究多詳盡，還是一定要親自到法拍屋現場實地看看情況，對於判斷房子的價錢有很大的幫助。







調查法拍屋時，你應該要注意幾件事情：



u 法拍屋的產權狀況及使用情況是否點交。



u 法拍屋的屋況、附近環境等條件。



u 法拍屋的市場行情。



看地籍圖謄本－如果要購買的法拍項目是土地，最好調閱地政單位的地籍圖謄本來了解土地確實的範圍、界址等資料。







拍賣案件點交狀況有以下五種：



u 可確定點交 : 拍定後一定點交, 問題單純。



u 有條件點交 : 拍賣筆錄如有：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，即此種, 要小心。



u 確定不點交 : 有租約, 不點交, 買到當時也不能用。



u 點交變不點交 : 筆錄註明點交，但拍定後有第三人主張有租賃關係，法院改為不點交處理。



u 不點交變點交 : 筆錄為不點交，只要做好保全防護程序，待取得移轉證書即可自行進入。







如何閱讀查封筆錄 :



通常法院公告的後面都會同時附上查封筆錄，但查封筆錄所記載的內容卻往往不是一般人看得懂的，因此你必須要先學會解讀查封筆錄中的訊息。看查封筆錄時最重要的項目分別為：目前使用的狀況；產權狀況；是否點交。







查封筆錄閱覽要點：



1.使用情形－



u 空屋：在查封時屋內無人居住。



u 債務人自住：由債務人也就是房子的原持有人自行使用，屬於無權占有。



u 租賃：房子在查封前已有租約，租給第三人使用，屬於有權占有。



2.產權狀況－



u 優先承買權：是指法拍屋拍定後，不動產的共有人可以在拍定後的法定期間內，以拍定的同樣條件（價錢）優先承購這棟房子。這個權利就叫做優先承買權。擁有優先承買權的人還包括地上權人、租地建屋的承租人。通常，有這權利存在的法拍屋，法院是不點交。



u 土地為道路用地：標的座落的土地使用分區為道路預定地，雖不影響點交，但可能會被徵收，影響房子的價錢。



u 共有部分：建物的公共設施或是停車位等共有的部分，屬於住戶共同持有，法院不點交。基於公共設施所有權隨建物轉移的原則，你還是可以取得共有部分的所有權，但不一定能取得使用權。



u 所有權為應有部分：不點交。



u 多順位抵押權：被拍賣的房子如果有多項抵押權的設定。 　







如何申請土地及建物登記謄本 :



除了看法拍公告外，因為不動產的資料是以登記為準，所以還必須要去申請拍賣不動產的土地及建物謄本，跟公告上的資料相核對，確認公告的內容是否無誤，否則萬一公告內容與登記謄本上的不符，就會造成得標無效。



申情流程：



u 抄下拍賣公告上的地號、建號、所有人姓名等資料。



u 到地政事務所－現在地政事務所大都已完成連線作業，所以到任何地區的地政事務所都可以申請。



u 填寫申請書－向服務台索取地政務所地籍謄本及閱覽申請書，申請項目勾選「電子資料登記謄本」之「個人全部」項，並填寫要調閱不動產的地號、建號、所有權人等資料。



u 排隊辦理－抽取號碼牌，等候叫號至指定櫃檯辦理，出示身分證明，申請費用為每頁20元。



u 領取謄本及收據。看懂建物登記謄本－申請土地或建物登記謄本的作用主要在於核對法拍公告上的資料是否無誤，分為3個部分：



² 標示部－這個部分記載了土地的地段、地號、使用分區、面積、地價等；以及建物的建號、門牌、面積、建材、公共設施面積等，都應該要跟公告上的資料相核對。



² 所有權部－這個部分主要記載土地及建物的所有權人、權力範圍等事項，如果公告上的債務人跟上面的所有權人是同一人的話，當你需要債務人聯絡看屋時



² 他項權利部



　



如何了解市場行情 :



市場行情是出價時很重要的依據，充分了解區域的市場行情，才能估算該出多少價錢以及計算投資報酬。一般來說，市場行情應該以成交的價錢為準，要了解成交行情，有下列幾種管道：



u 專業法拍資訊網－目前專業的法拍資訊網，提供的法拍資訊非常多且詳細，一般有從事代標的仲介，都有加入。



u 仲介業者－要知道市場成交行情最直接的辦法，就是問仲介業者。可到法拍屋所在區域的仲介店詢問。



u 鑑價公司－可以找專門提供不動產鑑價服務的公司，打電話詢問該地區房子的價值，或是問銀行的不動產鑑價部門，可以得知大約的價錢。



u 管理員－法拍屋的大樓管理員或是鄰近居民都可能知道附近的房子賣出的價錢，如果同一棟房子有其他樓層要賣，或許可以從住戶或大樓管理員探知房價。



　



如何實地勘察 :



光從相關的資料文件並不能完全判斷標的物狀況與價值，所以到房屋所在現場勘察是必要的動作，雖然法拍屋並不像一般房子一樣可以隨便進去看，但還是可以透過其他方面來了解屋內的狀況。另外，現場也有許多的線索需要蒐集。







勘察工作的內容應該注意的重點：



u 對外交通狀況：跟市區或重要地區的交是否方便，附近是否有重要交通設施。



u 環境品質：房屋所在地區的環境品質，包括環境衛生、噪音、空氣品質、居民素質。



u 生活機能：附近的日常生活所需的機能是否完善，例如：學校、郵局、醫院、市場、購物中心、休閒場所等。



u 損鄰：鄰近是否有不良場所，例如墳墓、垃圾場、廟、殯儀館等。



u 住戶屬性：觀察左右鄰居是否為營業場所，左鄰右舍通常市主要競標對手，多問幾家可弄清楚情況，例如KTV、安親班等，並評估自己是否能接受。



u 勘察屋外狀況－是指居住空間以外的地方，雖然屋外對住戶日常生活起居沒有太直接的影響，但從居住品質來看，屋外的硬體、軟體設施都是應該考慮的重點。*建築外觀：房子的新舊、建築的樣式、外牆、大門有無損壞。*社區管理：如果是住宅社區，是否有保全管理。*公共設施：樓梯間,電梯等公共設施是否管理完善，有無保養，公共設施雜亂。



u 附屬增建有無在拍賣範圍 : (如違章建築)即為未辦登記之建築部份，如頂樓增建、透天房屋之增建。如不查明易造成拍定後，產權糾紛, 應特別小心, 絕對要搞清楚。



u 停車位有無他人佔用 : (由無分管使用約定) :停車位又分有獨立產權, 沒獨立產權, 各大樓管理方式不一, 也是絕對要弄清楚, 否則將來房子買到停車未糾紛才開始。



u 房屋租約情形, 涉及未來點交不點交問題 : 租約又分真租約假租約, 公證過的租約, 沒公證過的租約, 租金多少, 期限多長, 租客是何方神聖, 千萬馬虎不得.







三、投標入門



如何投標 :



萬事俱備，就只欠這臨門一腳了，第一次投標時難免心裡緊張，但只要事前的準備工作都做好了，至於得標與否，有時還是得憑點運氣，所以不用抱太重的得失心。







投標流程 :



1. 標櫃打開－大約在開標（法拍公告上的拍賣時間）前３０分鐘，標櫃會打開以開放投標。



2. 最終確認－你最好最後再確定一次投標書及保證金封存袋填寫無誤以及確實寫上投標價額。



3. 投標書投入標櫃－將投標書連同保證金封存袋投入標櫃；如果你採取第一種方式繳交保證金，則將臨時收據黏貼在投標書上，一起投入標櫃。



4. 停止投標－時間一到鈐響之後，就不能再投標。



　



如何填寫投標書 :



投標書及保證金封存袋都會放在法院民事執行處及法院服務處，由投標人免費索取，投標書上的事項必須仔細填妥，萬一填錯了，造成投標無效就白費工夫了。







投標書的內容：



u 案號－從法拍公告上找到案件字號，然後填入「案號」的地方。



u 投標人－投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號；如由代理人投標時，還必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。



u 土地標示及願出價額－所要投標的土地標示，按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。



u 建物標示及願出價額－標的物的建物部分，按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。



u 總價額－土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額，但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據，最好是把土地的價錢寫比較高，建物的價錢則只要高過底價一點即可，這樣將來在轉售時繳納土地增值稅的情況下，如果購入的價錢（也就是你得標的價錢）比你賣出時的土地公告現值高，就不須繳納土地增值稅。



投標書上的投標價額最好等到投標前看投標的狀況再寫上去。



　



如何計算投資報酬率 :



如果你買法拍屋是為了要投資，那麼就必須要計算出較精確投資報酬率。而在計算投資報酬率之前，你必須先估算購買法拍屋所需花的成本，以及投標後再轉售時，你可能出售的價錢也就是市場的行情。舉例來說，假設”你”最後以820萬元得標，之後再以980萬元的價格賣出，那麼”你”最購買這棟法拍屋的實際投資報酬率為多少 :



投資報酬率 ＝ 稅前淨利 ／ 總成本　 稅前淨利 ＝ 售價 － 總成本。



計算投資報酬率：



1. 計算成本費用 － 先把所有成本（包括投標價）加起來。



”你”的總成本為：



投標價 ＋ 相關費用 ＝ 820萬 ＋ 2萬 ＋ 4萬 ＋ 20萬 ＋ 10萬 ＋ 2萬 ＝ 858萬（元）。



2. 計算稅前淨利 － 將轉手賣出時的售價減去標購時所花的費用就是所到的淨利。稅前淨利 ＝ 售價 － 總成本 ＝ 980萬 － 858萬 ＝ 122萬（元）。



3. 得出投資報酬率 － 投資報酬率 ＝ 稅前淨利 ／ 總成本 ＝ 122萬 ／ 858萬 ＝ 14.2%。所以”你”在這件法拍屋的投資中的報酬率為14.2%。



　



計算投標價 :



如何計算投資報酬率 :



既然可以用購入時的成本和賣出的售價算出獲得的報酬率，那麼反過來說，如果在投標前能估算出所需花費的成本（不包括投標價）以及出售時可能的價錢，就可以憑自己所希望獲得的投資報酬率來推算出應該出的價錢。舉例來說，假設”你”要買法拍屋，看中一棟大樓，登記坪數３０坪，市價每坪約３５萬元，公告的投標底價是８００萬元，”你”估計相關的費用有：利息費約２萬元、契稅約４萬元、土地增值稅約２０萬元、裝修費約１０萬元、代書費用約２萬元。那麼，”你”應該以多少錢為投標價呢 :



投標價＝(市價 * 100 － 成本費用 * (報酬率 * 100 + 100))／(報酬率 * 100 + 100 )



計算投標價：



1. ”你”估算出除了投標價以外所需花費的成本費用，以及按照市場行情出售時可能的價錢。金額分別是：



2. 市價＝ 每坪單價 * 坪數 ＝ 35萬元 * 30坪 ＝ 1,050萬元。成本費用（不包括投標價）＝2萬元 + 4萬元 + 20萬元 + 10萬元 + 2萬元 ＝ 38萬元。



3. 估算自己想從中獲得的報酬率。可以先從法院公告的底價計算出最高的報酬率，以及投資可容忍的最低報酬率，通常抓在１０％，再從兩者之間選出自己覺得合理的報酬率。這時，”你”希望有１０％的投資報酬率。



4. 投資報酬率 ＝１０％



5. 將市價、成本、及投資報酬率的數值代入公式 ＝（1,050 萬 * 100－38萬 *（10% * 100 ＋ 100））／（10% * 100 ＋ 100）＝ 916.5萬



　



投標準備工作：



1. 確認投標日－法院公告上記載的投標日期，一定要詳實確認。一旦錯過投標日期，不僅白忙一場，而且屬意的法拍屋也可能從此與你無緣。



2. 開立支票帳戶－通常保證金是用銀行支票來支付的，所以在投標前，你必須先在銀行開一個支票帳戶，並取得銀行畫線即期支票。假如你已經有支票帳戶，直接跳至３。



3. 填寫投標書－現在，大部分法院都採用保證金封存袋與投標書合一的做法，所以要將投標書及保證金封存袋上的資料填好。法院都備有投標書，你可以事先到法院去拿回來填寫。



4. 繳納保證金－投標前，你必須先依照規定，開立支票（金額依公告規定），然後再將支票放進保證金封存袋中封好。



建議你在投標日之前，多到法院投標室走一趟，實地了解一下投標的程序。



　



開保證金支票時必須注意什麼 :



在正式投標前，第一個重要的動作就是繳納保證金，繳納保證金的方式有３種：



u 將保證金交給法院出納室，由出納室開立收據；



u 將保證金裝入保證金封存袋，連同投標書一併投入標櫃；



u 通訊繳納。



方式1：到法院出納室繳納保證金─



1. 填寫繳納保證金申請書。保證金收據第３聯須妥善保存。等開標後，如果未得標，可憑收據領回保證金；如果得標，可換發正式收據。



2. 證金直接繳交法院銀行代收處－將填好的聲請書，連同現金或銀行即期本票或畫線支票，直接到法院銀行代收處繳交。



3. 領取收據－領取出納室開立之「收受拍賣保證金臨時收據」，一式三聯；第１聯由法院出納室存查，第２聯由投標人黏貼於投標書後，投入標櫃，第３聯由投人收執。



方式2：保證金封存袋繳納─



1. 參照公告上的內容，填妥案號及投標人姓名；如果有代理人則須填代理人及投標人姓名，並簽名蓋章



2. 將銀行即期本票或畫線支票裝入保證金封存袋內封貼，並在封貼口蓋章簽名。



3. 投入標櫃－開始投標時，連同填好的投標書投入標櫃。



方式3：通訊繳納─



將保證金支票，連同填妥的投標書妥為密封，以雙掛號信函於投標日前，寄達執行法院指定之郵政信箱即可。



　



繳納投標保證金, 開保證金支票時必須注意什麼 :



當你開立保證金支票時，必須注意支票的開立方式和內容，否則開出不合乎法院所規定的條件，開出的支票有可能無效，或是得重新開立，徒增自己困擾。







開保證金支票的注意要點：



u 受款人：也就是支票上「憑票支付」的地方，最好寫你自己為受款人，而不是寫法院。 支票上的受款人如果是執行法拍的法院時，在沒有得標的情況下，反而需要法院背書後，你才可以領回現金。



u 發票日期：支票兌現的時間，至少必須在投標日期之前。例如：法院公告中規定投標日為６月８日，則開立的保證金支票必須在６月７日以前能夠兌現。



u 畫線支票：支票左上角必須畫兩條平行線。



u 簽名蓋章：蓋章必須用你當初在銀行開戶留存的印鑑章。



保證金票據必須以台灣銀行總行或法院所在地分行為付款人



　



繳交保證金聲請書的內容 :



如果採取親自到法引繳交保證金的方式，首先你要填寫「繳納保證金申請書」，填寫的內容大致如下：



u 受文者：執行拍賣的地方法院。



u 聲請人：繳納保證金的人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身分證字號等資料並簽名蓋章。



u 案號及案由：照法拍公告上的資料填寫案號及債權人、債務人。



u 拍賣日期：照法拍公告上公布的日期填寫。



u 保證金額：以大寫國字填寫。



你可以事先到法院的服務台索取「繳納保證金聲請書」，拿回家填寫。



　



如何申請保證金票據 :



除了直接到法院繳交現金之外，通常保證金是用銀行支票來支付的，假如你已經擁有支票帳戶，可以直接跳過，如果你沒有帳戶，就必須先在銀行開一個支票帳戶，並取得銀行即期本票或畫線支票。







開立支票存款帳戶



１：帶本人的身分證及印鑑章，到銀行開支票帳戶。



２：填寫「存戶建檔資料」、「支票存款往來申請書」、「印鑑卡」。



３：開支票。要注意繳納保證金的支票必須是銀行即期本票或畫線支票。



　



投標當天應注意什麼事項 :



投標當天，在正式投標之前，最好還是先確認一下下列的事項，才不會白忙一場。



確認事項：



1. 身分證和印章是否帶齊。



2. 確認正確的開標時間。



3. 觀察投標人數。



4. 確認投標室外的公布欄上，是否有張貼本次拍賣案件因故停拍的公告。



法院同時拍賣的案件通常不只一件，想知道其他人投的是不是你看中的標的，通常經驗老到的人都會在投標前到公布欄去核對投標書跟法院公告的內容，這時你只要看有多少人很仔細地在看你中意的標的公告，就大概知道投標的人數有多少。



多少人投標關係到你的投標價高低。如果人很多，競爭激烈，你的價錢可能就要稍微提高一點；相反地，沒人麼人投，價錢就不用訂得太高，不過還是要以你判斷的價錢及自己的財力為準。建議你在實際投標前，多去幾趟法院，實地了解投標時的情況。



　



如何開標 :



投標時間到之後，法官就會開始執行開標，宣布得標的人，念到你的名字，恭喜你得標了。







得標實況：



1. 打開標櫃－鈴聲響起表示投標時間已過，這時，法官與工作人員到場將標櫃中的投標書取出。



2. 法官開示投標書並朗讀－當法官念到你的名字，表示你得標了，法官會宣讀你得標的價錢，同時將保證金封存袋當眾拆開展示。



3. 核對身分證件－確定在場投標人沒有人的投標價高過你的金額之後，便宣布你得標，法官會叫你到前面來，核對你的身分證件。



4. 保證金支票背書－法官會將保證金支票取出，讓你在支票背後簽名背書，表示將支票轉讓給法院。



5. 辦理得標手續－由工作人員幫你辦理得標手續，將得標證明及繳款書交給你。



6. 張貼投標書－法院將證明你得標的投標書貼出，以昭公信。



必要時，法院會將投標書及保證金支票當場影印，張貼在投標室。



如果出現最高價出價相同的情形，有２種解決方式：一種是由現場願意增加金額最高者得標，另一種是如果沒有人願意增加金額則由法院以抽籤方式決定。



　　



四、開標後問題



沒有得標怎麼辦 :



沒有得標，也別太難過，反正機會多的是，別忘了把保證金領回。　



領回保證金－



方式１－如果保證金是繳交至出納室，則執行人員會在你的投標書上的「未得標或停止拍賣，應予發還」欄蓋章，憑投標書及保證金收據存根向出納室領回保證金，並在收據上「原款如數領回」處簽名蓋章。



方式２－如果你是將保證金支票投入標櫃，則可在開標完畢後，依執行人員指示，當場拆封簽章領回。



方式３－如果是用通訊繳納，投標人也沒有到場，法院會另行通知投標人攜帶身分證及郵局憑據前來領回。　



因各法院受理情況有所不同，所以領回保證金的方式必須以你投標的法院處理方式而定。



　



流標怎麼辦 :



如果第１次拍賣無人得標即宣告流標，這時，債權人如不願意承受該房屋，就減價進行第２次、甚至第３次拍賣，經過２次減價，仍未拍定也無人願意承受時，就由法院強制管理，並公告開放民眾以底價直接購買。　



「圍標」是指所有的投標者私下協議，都不要投標，讓拍賣物流標，等法院降價再拍賣時，以很低的價格拍。如果有其他人要投標，就用暴力脅迫的方式不讓其投標。　



流標是檢便宜的時機 : －一般來說，法拍案件的流標率大約占了總案件數的７成以上，而流標之後就會再減價拍賣，因此價錢較市價差距更大，許多老經驗的投資客往往趁這時候出手撿便宜，但是流標的案件真的是檢便宜的時機嗎 : 不見得，因為流標的原因大致有兩種：



u 有難以處理的問題：例如不點交，或是屋況、產權有問題，這種房子很有可能多次流標都無人問津，就算便宜買到了，也不見得可以處理，對於初次購買法拍屋的人，這種房子還是少碰為妙。



u 地段差增值潛力低：另外有些房子因為地處較偏遠的地段，增值潛力低且可能脫手不易，這種房子也通常乏人問津，但如果你是想買一棟房子來住，而且不在乎地段或潛力的話，倒是可能撿到一些俗又大碗的房子，不過必須要事先確認是否有其他原因。



　



得標後，如何取得房屋所有權 :



開標後法官宣布你得標後，只是代表你具有優先取得不動產的權利，之後還必須經過一些手續和一段時間，才能真正取得不動產的所有權及使用權，從得標後要辦的手續統程如下：　



手續流程－



1. 繳款（得標後７天內）－得標後，你必須在７天內根據法官開立的繳款書，將拍得的法拍屋未繳的價款繳清，才算是正式得標，法院也會發文通知債務人、債權人、地政事務所及得標人。



2. 取得權利移轉證書（繳款後１０天內）－將價款繳清後，法院會在１０天內發給得標人權利移轉證書，這張證明代表你取得這棟不動產的所有權。



3. 申報契稅－不動產的移轉必須向稅捐機關申報契稅，如果超過３０天沒有申報就會受罰。



4. 辦理過戶登記（step3+step4共5~7天）－申報契稅後就可以向地政機關辦理過戶登記，將不動產正式登記到你的名下，並取得新的所有權狀。通常申報契稅及辦理過戶的時間在５～７天之間。



5. 點交（須１～２個月）－辦理過戶之後就可以進行不動產的取得，如果是空屋，直接開鎖進去就可以了；但如果有人占用，就必須具狀向法院聲請點交。如果第１次點交無法順利取得不動產，還必須要進行第２次強制點交，視情況可能要費時１～２個月。



　



如何繳清價款 :



得標後的第一件事情，就是必須在得標後的７日內，繳清剩餘的價款，拍定人不可聲請延緩繳付價金期限。換句話說，如果無法在限期內完成價金的繳納，是不能用任何理由來請求延緩。如果不能在７日內繳清，可能會發生以下所列舉的嚴重後果。







繳款流程－到台灣銀行開立本票。如果你採取拿現金直接到法院辦理的話，就直接從２開始。



1. 攜帶台灣銀行開立的本票或現金到法院，請這件法拍屋的承辦股開立繳款單據。



2. 拿單據到法院裡的銀行代收處繳款。→取得繳款證明單據。







價款未如期繳交的後果：



u 法拍屋拍定無效－如果你得標而在拍定後７日內卻沒有將價款繳清，法院將裁定拍定無效，並將拍定的房屋另行拍賣。



u 負擔因減價而再行拍賣的價差－如果再行拍賣的得標低於原拍賣得標價，這時，你必須負擔兩者的價差，並從之前你所繳交的保證金中扣除；如果保證金不足，作為原拍定人的你還必須補足價差，否則債權人可以向法院聲請對你強制執行。



u 無法再參與該房屋的投標－如果你得標後卻沒繳清價款，法院因此裁定這次的拍賣無效，當這棟法拍屋由法院再行拍賣時，你就不能再參與投標。



　



如何取得權利移轉證明 :



繳清價款後５日內，法院會核發你得標的法拍屋的權利移轉證書，這張證明就代表你取得標的物的所有權。



權利移轉證書你可以選擇由法院寄到你指定的地址或是自行領取，但為了保險起見及節省時間，建議你自己去領。　通知對象－法院在你繳清價款之後會發公文給下列對象，讓相關人士能知道法拍屋的所有權動向。



u 債務人及債權人：通知該不動產已拍定，是由誰買受，債務人應將原有的所有權狀交出。



u 地政事務所：通知地政事務所配合得標人辦理產權移轉的登記，並將原有的所有權狀公告作廢。



u 得標人：通知你關於標得的不動產以及一些應辦理的事項。



　



如何辦理權利移轉登記 :



拿到法院核發的權利移轉證書後，雖然表示你已取得法拍屋的所有權，但還是必須到地政機關辦理登記，才算完全取得處分不動產的權利。法拍屋的過戶登記跟一般房屋買賣的過戶登記過程略有不同。







辦理權利移轉流程：



1. 備齊相關證件－身分證正本、影本，法院核發的權利移轉證書以及戶籍謄本。如果由委託代理人幫你辦理，還必須附上委託書。



2. 到地政事務所－到不動產所在地的地政事務所。



3. 填寫土地登記申請書－向服務台索取土地登記申請書並填妥必要事項。



4. 填寫登記清冊－向服務台索取登記清冊並按權利移轉證書上的土地及建物標示填妥。



5. 排隊辦理－抽取號碼牌等候叫號辦理，將土地登記申請書連同登記清冊及相關證件交給櫃檯承辦人員，並繳納地政規費（不動產價錢的１／１０００）。



6. 領取新權狀－３天後即可取得新的土地及建物所有權狀。　



契稅申報及過戶登記也可以請代書代辦，費用約１００００～１５０００元。







土地登記申請書填寫內容：



u 發生日期－就是你辦理登記的當天。



u 申請登記事由－如果你承購的法拍屋是二手新成屋或中古屋，你必須在這欄勾選「所有權移轉登記」。



u 登記原因－因購買的是法拍屋，所以在這欄勾選「拍賣」



　



如何申報契稅 :



在辦理不動產的過戶登記之前，必須先把相關稅費繳清。法院拍賣的不動產，只需要申報「契稅」，契稅是針不動產中建物部分的價金來課徵，須在取得權利移轉證書後３０天內申報。







契稅申報流程：



1. 索取契稅申報書－到房屋所在地的稅捐稽徵處服務台索取「契稅申報書」。



2. 填寫契稅申報書－按指示填妥契稅申報書後，連同法院發給的權利移轉證書影本交給契稅申報櫃檯人員辦理。



3. 領取稅單－當場即可領取契稅繳費單。



4. 繳費－領取稅單後３０天內至指定金融機構繳費並領取繳費收據。



契稅稅率為契約價值的６％，以法院拍賣的不動產而言，就是以不動產拍定的價錢或是當期的房屋評定現值來計算，你可以選擇兩者中較低的價錢來申報。







契稅申報書的填寫內容



u 建號：標購建物的建號。



u 房屋座落：標購建物所座落的門牌地址。



u 立約日期：以法拍屋得標當日為準。



u 申報日期：填寫申報當天的日期。



u 移轉價格：拍定金額，後面勾選「本件係領買標購公產或法院拍賣案件，請按照評定標準價格或申報移轉價格從低核課契稅」。



u 原所有權人：填寫之前不動產的所有權人也就是債務人的身分證字號、電話、戶籍地址及權利持分範圍。



u 新所有權人：填寫自己的身分證字號、電話



　



如何辦理點交 :



辦好不動產的登記之後，就可以進行法拍屋的點交了，也就是要取得房子的使用權，如果你事先已經調查好房子的使用狀況的話，應該可以順利取得，只是時間和手續上的問題而已。點交依順利與否，大致可以分為下列2個階段。



第一階段：自行點交－這是最簡單直接的情況，通常是空屋無人居住時，在取得權利移轉證書後就可以直接請人開鎖進去，你可以不需要請法院點交。這時你要做的工作如下：



u 會同里長、鄰長或是大樓管理員共同進入。



u 找好鎖匠開鎖，進去後就把鎖換掉。



u 準備照相機，將進入時屋內狀況包括裝潢、遺留物品都拍照存證。



第二階段：法院第１次點交－如果不動產被債務人占有或是第三人查封後占有的情況，且在拍賣前的拍賣公告上註明點交的前提下，這時處理的狀況如下：



u 聲請法院點交－你必須向法院提出民事強制執行點交聲請狀，聲請點交，但你必須支付點交人員的出差費，目前的行情是每人700～1000元左右。



u 執行人員現場勘察－法院第一次點交會請書記官及法警到現場勘察了解狀況，和房屋的占有人做軟性的溝通。



u 占有人自行遷離－經過執法人員與占有人協調之後，通常會給１到２個月的限期讓占有人自行遷離。



法院接受聲請點交到實際派人點交可能要１個月的時間



中聯地政士聯合事務所, 中聯不動產鑑定公司 www.c123.com.tw 2361-6347



14個買法拍屋的Step by Step



Step 1



確認自己的需求，如2、3房或套房。



訂出自己心中理想的區位及房價。



Step 2



到法院外牆公告欄看公告。



Step 3



確定標的後，先至該房屋座落地點看屋。



觀察重點：外觀、附近區域環境、屋況及交通。



Step 4



確認心中目標後，至法院領取投標書及保證金存封袋。



Step 5



填寫投標書，並確認攜帶身分證及印章。



將投標書完整填寫，投標人就是日後房屋權狀所有人。



若投標人為法人或未成年，必須寫明代理人身分。



Step 6



到現場注意是否有停拍的公告。



TIPS：何謂停拍？



在拍賣程序中，若債權人與債務人達成協議，債權人可至金服公司製作筆錄撤回執行或暫緩執行，或因當事人未經合法送達、拍賣內容變更等原因而停止拍賣程序。



Step 7



準備投標金（通常是總價的兩成）。



投標金請用台支支票，將保證金放入，並彌封蓋章。



Step 8



在開標前30分鐘，標櫃會開啟，並開放投標。



至投標處選擇任一投標箱，將投標單投入。



Step 9



拍賣官宣布得標人，由超過底標最高價者得標。



拍賣官宣布得標金額，確認無人異議，並核對得標人身分。



Step 10（未得標者）



未得標者，在拍賣結束後，可當場將保證金領回。



得標後，以保證金抵價金，七日內必須將尾款補足。



註：如果逾期未繳款，法院必須重新拍賣，再拍賣後所得的價金，如有差額，必須由原投標人付清。例如某甲拍得總價400萬元的房屋，但七天內並未繳款，因此需重新拍賣。若再次拍定價為325萬元，其中價差75萬元，法院可以強制某甲將價差補足，並要求支付再次投標的相關費用。



Step 11（不點交）



必須由得標人自行處理，法院不介入。



先查出是否有人占用及原因，和占用人溝通，準備搬遷費用。



如果無法處理，提起訴訟。



Step 11（點交）



付完尾款後10天左右，取得權利移轉證明書，同時申請點交。



在一個月內申報契稅，將稅費繳清。



完稅後，送地政機關過戶，大約一周可取得新的所有權狀。



Step 12 (接續點交的流程)



向法院申請點交，法官到現場履勘，並與原屋主及所有權人協商搬遷事宜。



若為空屋，僅需會同轄區警員、里長及鎖匠，進入該屋。



Step 13



若有人霸占並未搬遷，可申請第二次點交。



Step 14



若再不搬遷，可申請第三次點交。



法官申請強制執行，將霸占人驅離。



　



開標後問題



我應該找代標公司嗎 :



近年來法拍屋市場交易熱絡，吸引不少自住型散戶進場撿便宜。但由於法拍屋畢竟不同於一般成屋，從專業的法拍程序，一直到標的物的權利瑕疵等複雜問題，新手稍不留意，可能就得付出大筆學費。因應市場需求，專業的「法拍屋代標公司」應運而生。



應注意代標公司不僅會出價　更要有能力去處理拍定後各種疑難雜症, 許多消費者不熟悉法院競標相關的手續繁雜，乾脆花錢全權委託法拍屋代標公司，付出相當於房屋買賣仲介費約5%的代標成本，從估價、投價到完成過戶，一次搞定。



由於市場上法拍屋代標公司眾多，服務良莠不齊，可能發生各種問題。例如：代標公司與委託人財物交接不清、契約內容權利義務不明；或是因代標公司專業能力不足，解讀法院公告有問題，在權利移轉、點交過程中，缺乏專業知識去排除相關問題；甚至出現聯合同�