案例一：李大平是個腦筋動得相當快的年輕人，由於能言善道服務也不錯在壽險業中算是高收
入的業務員。深知以錢滾錢是累積財富不二法門的他，平時常注意理財以及不動產的相關資訊
，隨時準備為他的大筆存款尋找出路。某日李大平與他的客戶聊起法拍屋，由於本身並不懂法
拍屋而且聽說法拍屋非常好賺，標到後稍加裝潢再出售即可有不錯的利潤，李大平心想：有這
麼好賺的生意怎可錯過呢？於是湊齊了六佰萬元準備大幹一場。運氣不錯的他在標得了位於板
橋文化路三十坪的房子，在取得了權利移證書後正在盤算如何整修時，突然有自稱阿偉的人出
面說係原該標的物的房客，原屋主將房子以每月租金二萬元出租給他租期為五年，如果要他搬
走只要有錢一切好談！一時之間李大平也不知如何是好，為什麼他標到房子原來的承租人還可
以繼續住呢？
案例二：阿美是一個規規矩矩的上班族，由於是從南部到台北來找事做，為了有一個安定舒適
的窩，於是以每月一萬元的代價向房東小陳承租小套房。幾個月過去了倒也相安無事，某日阿
美下班後赫然發現門口有一張台北地方法院的封條，才知道房東小陳因銀行貸款未繳而被貸
款銀行聲請強制執行，由於事不關己阿美也不以為意。後來阿美又收到法院的函件才知道，銀
行向法院聲請除去她與小陳間的租賃關係，而且一但拍定人聲請點交房屋的話，那麼阿美可能
就要流落街頭了。為此阿美實在緊張的不得了，而且她也不明白民法不是有買賣不破租賃的規
定嗎？為什麼她的租賃權法院可以除去呢？
【前言】
法院不動產的拍賣，係指債權人經取得強制執行法第四條的各項執行名義後，就債務人所有的
不動產聲請強制執行，並經由強制執行法所規定的各項程序將該不動產予以查封、拍賣，並就
其賣得的價金償還債權人。依強制執行法所為之拍賣其本質上仍為買賣，即以執行法院代替債
務人立於出賣人的地位，而經由公開拍賣的方式，將房子出售予出價最高的投標者，其程序上
亦與一般買賣不同，投標者更需要相當的專業知識才可以避免不必要的損失。
【現場查封的重要性】
執行法院在收到債權人的聲請後，經執行法官審核如屬合法程序正確應即定期執行，並通知登
記機關為查封登記。至標的物現場查封就整個法院拍賣程序而言是非常重要的一個環節，除了
會發生查封的效力外﹝強制執行法第七十六條參照﹞，到場查封的書記官應作成「查封筆錄
」，對於查封標的物之實際情況及占有使用情形並應查明。依據強制執行法第七十七條第一項
的規定，查封筆錄應載明下列事項：﹝１﹞為查封原因之權利。﹝２﹞不動產的所在地、種類
、「實際狀況」、「使用情形」及其他應記明的事項。﹝３﹞債權人及債務人。﹝４﹞查封方
法及其實施之年、月、日、時。﹝５﹞查封的不動產有保管人者，其保管人。查封人員及保管
人應於查封筆錄簽名，如債務人或其家屬，或鄰右有辦別事理能力者到場者亦應於查封筆錄中
簽名。因此，查封之不動產如於查封前一部或全部為第三人占有者，應載明債務人及第三人占
有的實際狀況，第三人姓名、住所、占有原因，占有如有正當權源者，其權利存續期間。如訂
有租約者，應命提出租約，即時影印附卷，如未能提出租約或未訂書面租約者，亦應詢明其租
賃起訖期間、租金若干及其他租賃條件，逐項記明於查封筆錄。由於拍賣標的物的點交與否是
以查封時的狀況來決定，所以查封時書記官的調查如果明確，並就查得資料逐項記明於查封筆
錄，不但可以防止債務人事後勾串第三人偽訂長期或不定期租約的情事，並可作為投標者的參考。
【拍賣標的物的點交與不點交】
在實務上最令投標者感到困擾的是拍賣的不動產係為點交或者是不點交，由於點交與否關係著
承買人能否在取得拍賣標的物的所有權後，能否籍由執行法院公權力的介入而取得拍賣標的物
的占有使用狀態，因此對於投標者來說其風險亦會有一定程度的差異。一般而言，法院拍賣不
動產是否可以點交，是以查封時的占有情形來決定，依據強制執行法第九十九條的規定，債
務人應交出之不動產，現為「債務人占有」、「查封後為第三人占有」或是第三人對其在查封
前「無權占有不爭執」者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出
或其他情事時，並得請警察協助。依據民法第八百六十條的規定，抵押權謂對於債務人或第三
人不移轉占有而供擔保的不動產，得就其賣得價金受清償的權利，比較特殊的是，雖然不動產
的所有權人設定抵押權後，於同一不動產上得再設定地上權及其他權利，但是如果抵押權設定
登記在先，之後又與第三人設定地上權、地役權、永佃權、典權或是成立租賃關係，由於前項
之權利人於拍定人取得所有權後仍得行使其權利，拍定人無法請求該第三人返還拍定之不動產
，因此可能會造成拍定價額過低或者是根本無人應買的情形，以致於抵押權所擔保的債權不能
受到滿足清償，對於抵押權人而言其權利會遭受損害。為保障抵押權人的權利，依據民法第八
百六十六條及強制執行法第九十八條第二項但書的規定，執行法院得依職權或是依抵押權人的
聲請除去該用益物權及租賃關係，並將拍賣標的物點交予承買人。至於不點交的情形實務上較
常見的有，不動產於查封前為第三人「有權占有」如：因使用借貸、租賃關係而占有，或者是
因在不動產上有設定地上權等用益物權而占有，而未經法裁定除定者，一般皆以不點交的方式辦理。
【何謂租賃權】
所謂租賃，依據民法第四百二十一條的規定，係指當事人約定一方以物租與他方使用收益，他
方支付租金的契約。租賃契約基本上是屬於不要式行為，並不以訂立書面為必要，但是為了促
使當事人慎重其事民法第四百二十二條有特別規定，不動產之租賃契約其期限逾「一年」者
，應以「字據」訂立之，如未以字據訂立者視為不定期限之租賃。此外，租賃期限屆滿後，承
租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，亦視為以不定期限繼續契約。
一般而言，不定期租約對於出租人是非常不利的，除非出租人有土地法第一百條所列的六種情
形之一，否則是不得收回房屋的：一．出租人收回自住或重新建築時。二．承租人違反不得轉
租予他人的約定時。三．承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四．承租
人以房屋供違反法令使用時。五．承租人違反租賃契約時。六．承租人損壞出租人之房屋或附
著財物，而不為相當之賠償時。由於收回房屋有其困難度，因此出租人應特別注意避免造成不
定期租約的情形，以保障自身的權利。
【買賣不破租賃原則】
現行法院拍賣不動產不點交的個案，絕大多數皆為拍賣標的物已出租予第三人的情形，由於仍
屬查封前第三人有權占有所以為不點交。至於拍定人取得拍賣不動產的所有權後，基於買賣不
破租賃原則，拍定人仍不能請求承租人返還該不動產。民法上的法律行為有債權行為與物權行
為，除法律另有規定外債權行為因沒有對外公示方法使第三人得知悉的狀態下，故只於特定人
間發生效力。租賃行為雖為債權行為，但承租人往往為經濟上的弱者，法律為保障承租人的權
益，依據民法第四百二十五條的規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其
租賃契約對於受讓人仍繼續存在。簡言之，在租賃關係存續中，即使出租人將租賃物轉讓與他
人，對於租賃關係並無任何影響，除非有前述因對抵押權有影響並經執行法院除去後拍賣的情
形外，受讓人不得否認租賃關係的存在，而要求承租人返還租賃物。依此，某些債務人因房子
遭法院查封拍賣，故意與第三人訂立不實的租賃契約而執行法院即採取不點交的方式處理，籍
以避免該不動產受到拍定的命運或是向拍定人索取高額的搬遷費，因此各種型態的「假租約」
紛紛出籠，承買人在投標前應先審慎評估，詳閱查封筆錄及拍賣公告的記載，查證是否為不定
期租約或是否有不合乎常情之處並籍以判斷是否為假租約，以免屆時多支出額外的費用而造成
不必要的損失。﹝參註一﹞
【承買人投標前及承租到有抵押權的房子應注意事項】
由於法院拍賣的不動產不若一般不動產，拍定後能否順利的占有使用拍賣標的物亦是未定之數
，除非是拍賣公告明定為點交的案件，執行法院才有解除第三人占有，協助拍定人點交的義務
。而一般人懼怕法院拍賣不點交的不動產，最主要還是來自於「買賣不破租賃原則」的適用，
不點交的案件執行法院是沒有點交的義務的，當然承買人所負擔的風險也較高。投標前承買人
首要的工作即為詳閱拍賣公告及查封筆錄，法院拍賣與一般不動產買賣最大的不同在於，已查
封之不動產債務人仍得為從來之管理或使用，且債務人多半抱持不合作的態度，所以承買人通
常無法清楚得知該拍賣標的物的狀況以及實際使用情形，因此詳閱拍賣公告及查封筆錄就顯得
非常重要了，舉凡拍賣最低價額、保證金、不動產的標示、點交與否都會在公告中載明。如係
原已有租賃權存在而不點交的情形亦應注意查封筆錄，了解其租賃關係的存續期間以及租金、
押金數額的多寡有否異於常情的地方來判斷是否為假租約。另外承買人亦可與債權人連繫，或
是到現場直接找債務人本人及詢問其左鄰右舍，有時也會得到相當重要的資訊，並預先把搬遷
費、利息、訴訟費或是其他可能發生的費用列入投標成本中，以降低風險。所承租的房子，房
東已向銀行貸款並設定抵押權，如果因繳不起貸款而遭法院強制執行時，有可能因租賃權存在
對於抵押權有影響，抵押權人是可以聲請執行法院除去租賃權的，屆時承租人就必須返還租賃
物予拍定人。但是必須注意的是，租賃權經法院除去而必須遷讓房屋時，承租人是否可向拍定
人請求退還原支付給出租人的押租金呢？民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃
契約，係指民法第四百二十一條第一項所定當事人約定一方以物租與他方使用收益，而他方支
付租金之契約而言，若因擔保承租人債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項
押租金契約為「要物契約」，以金錢之「交付」為成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付
金錢始生效力。出租人未將押租金交付，受讓人既未受押金債權之移轉，對於承租人自不負返
還押租金之義務﹝參照最高法院六十五年台上字第一五六號判例﹞。因此，除非拍定人有從原
出租人受領或承擔該押租金，否則承租人向拍定人請求返還押租金是沒有理由的。為避免此種
情形發生在訂立租賃契約時，最好言明租賃標的物在受法院查封時，承租人得暫停支付租金而
以押租金抵租，以免到時產生押租金要不回來的情事。此外，實務上執行法院為了查明拍賣標
的物的使用狀況，亦有命債權人查報的情形，如債權人查報不實，標的物確為承租人居住使用
而債權人卻查報為債務人自住或是空屋時，承租人應即時撿附租賃契約向執行法院聲明異議，
以避免不必要的困擾。
註１：民法第四百二十五條有關買賣不破租賃的規定已有修正，並於民國八十九年五月五日施行。
民法第四百二十五條：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未
定期限者，不適用之。
---全文完---
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入的業務員。深知以錢滾錢是累積財富不二法門的他，平時常注意理財以及不動產的相關資訊
，隨時準備為他的大筆存款尋找出路。某日李大平與他的客戶聊起法拍屋，由於本身並不懂法
拍屋而且聽說法拍屋非常好賺，標到後稍加裝潢再出售即可有不錯的利潤，李大平心想：有這
麼好賺的生意怎可錯過呢？於是湊齊了六佰萬元準備大幹一場。運氣不錯的他在標得了位於板
橋文化路三十坪的房子，在取得了權利移證書後正在盤算如何整修時，突然有自稱阿偉的人出
面說係原該標的物的房客，原屋主將房子以每月租金二萬元出租給他租期為五年，如果要他搬
走只要有錢一切好談！一時之間李大平也不知如何是好，為什麼他標到房子原來的承租人還可
以繼續住呢？
案例二：阿美是一個規規矩矩的上班族，由於是從南部到台北來找事做，為了有一個安定舒適
的窩，於是以每月一萬元的代價向房東小陳承租小套房。幾個月過去了倒也相安無事，某日阿
美下班後赫然發現門口有一張台北地方法院的封條，才知道房東小陳因銀行貸款未繳而被貸
款銀行聲請強制執行，由於事不關己阿美也不以為意。後來阿美又收到法院的函件才知道，銀
行向法院聲請除去她與小陳間的租賃關係，而且一但拍定人聲請點交房屋的話，那麼阿美可能
就要流落街頭了。為此阿美實在緊張的不得了，而且她也不明白民法不是有買賣不破租賃的規
定嗎？為什麼她的租賃權法院可以除去呢？
【前言】
法院不動產的拍賣，係指債權人經取得強制執行法第四條的各項執行名義後，就債務人所有的
不動產聲請強制執行，並經由強制執行法所規定的各項程序將該不動產予以查封、拍賣，並就
其賣得的價金償還債權人。依強制執行法所為之拍賣其本質上仍為買賣，即以執行法院代替債
務人立於出賣人的地位，而經由公開拍賣的方式，將房子出售予出價最高的投標者，其程序上
亦與一般買賣不同，投標者更需要相當的專業知識才可以避免不必要的損失。
【現場查封的重要性】
執行法院在收到債權人的聲請後，經執行法官審核如屬合法程序正確應即定期執行，並通知登
記機關為查封登記。至標的物現場查封就整個法院拍賣程序而言是非常重要的一個環節，除了
會發生查封的效力外﹝強制執行法第七十六條參照﹞，到場查封的書記官應作成「查封筆錄
」，對於查封標的物之實際情況及占有使用情形並應查明。依據強制執行法第七十七條第一項
的規定，查封筆錄應載明下列事項：﹝１﹞為查封原因之權利。﹝２﹞不動產的所在地、種類
、「實際狀況」、「使用情形」及其他應記明的事項。﹝３﹞債權人及債務人。﹝４﹞查封方
法及其實施之年、月、日、時。﹝５﹞查封的不動產有保管人者，其保管人。查封人員及保管
人應於查封筆錄簽名，如債務人或其家屬，或鄰右有辦別事理能力者到場者亦應於查封筆錄中
簽名。因此，查封之不動產如於查封前一部或全部為第三人占有者，應載明債務人及第三人占
有的實際狀況，第三人姓名、住所、占有原因，占有如有正當權源者，其權利存續期間。如訂
有租約者，應命提出租約，即時影印附卷，如未能提出租約或未訂書面租約者，亦應詢明其租
賃起訖期間、租金若干及其他租賃條件，逐項記明於查封筆錄。由於拍賣標的物的點交與否是
以查封時的狀況來決定，所以查封時書記官的調查如果明確，並就查得資料逐項記明於查封筆
錄，不但可以防止債務人事後勾串第三人偽訂長期或不定期租約的情事，並可作為投標者的參考。
【拍賣標的物的點交與不點交】
在實務上最令投標者感到困擾的是拍賣的不動產係為點交或者是不點交，由於點交與否關係著
承買人能否在取得拍賣標的物的所有權後，能否籍由執行法院公權力的介入而取得拍賣標的物
的占有使用狀態，因此對於投標者來說其風險亦會有一定程度的差異。一般而言，法院拍賣不
動產是否可以點交，是以查封時的占有情形來決定，依據強制執行法第九十九條的規定，債
務人應交出之不動產，現為「債務人占有」、「查封後為第三人占有」或是第三人對其在查封
前「無權占有不爭執」者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出
或其他情事時，並得請警察協助。依據民法第八百六十條的規定，抵押權謂對於債務人或第三
人不移轉占有而供擔保的不動產，得就其賣得價金受清償的權利，比較特殊的是，雖然不動產
的所有權人設定抵押權後，於同一不動產上得再設定地上權及其他權利，但是如果抵押權設定
登記在先，之後又與第三人設定地上權、地役權、永佃權、典權或是成立租賃關係，由於前項
之權利人於拍定人取得所有權後仍得行使其權利，拍定人無法請求該第三人返還拍定之不動產
，因此可能會造成拍定價額過低或者是根本無人應買的情形，以致於抵押權所擔保的債權不能
受到滿足清償，對於抵押權人而言其權利會遭受損害。為保障抵押權人的權利，依據民法第八
百六十六條及強制執行法第九十八條第二項但書的規定，執行法院得依職權或是依抵押權人的
聲請除去該用益物權及租賃關係，並將拍賣標的物點交予承買人。至於不點交的情形實務上較
常見的有，不動產於查封前為第三人「有權占有」如：因使用借貸、租賃關係而占有，或者是
因在不動產上有設定地上權等用益物權而占有，而未經法裁定除定者，一般皆以不點交的方式辦理。
【何謂租賃權】
所謂租賃，依據民法第四百二十一條的規定，係指當事人約定一方以物租與他方使用收益，他
方支付租金的契約。租賃契約基本上是屬於不要式行為，並不以訂立書面為必要，但是為了促
使當事人慎重其事民法第四百二十二條有特別規定，不動產之租賃契約其期限逾「一年」者
，應以「字據」訂立之，如未以字據訂立者視為不定期限之租賃。此外，租賃期限屆滿後，承
租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，亦視為以不定期限繼續契約。
一般而言，不定期租約對於出租人是非常不利的，除非出租人有土地法第一百條所列的六種情
形之一，否則是不得收回房屋的：一．出租人收回自住或重新建築時。二．承租人違反不得轉
租予他人的約定時。三．承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四．承租
人以房屋供違反法令使用時。五．承租人違反租賃契約時。六．承租人損壞出租人之房屋或附
著財物，而不為相當之賠償時。由於收回房屋有其困難度，因此出租人應特別注意避免造成不
定期租約的情形，以保障自身的權利。
【買賣不破租賃原則】
現行法院拍賣不動產不點交的個案，絕大多數皆為拍賣標的物已出租予第三人的情形，由於仍
屬查封前第三人有權占有所以為不點交。至於拍定人取得拍賣不動產的所有權後，基於買賣不
破租賃原則，拍定人仍不能請求承租人返還該不動產。民法上的法律行為有債權行為與物權行
為，除法律另有規定外債權行為因沒有對外公示方法使第三人得知悉的狀態下，故只於特定人
間發生效力。租賃行為雖為債權行為，但承租人往往為經濟上的弱者，法律為保障承租人的權
益，依據民法第四百二十五條的規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其
租賃契約對於受讓人仍繼續存在。簡言之，在租賃關係存續中，即使出租人將租賃物轉讓與他
人，對於租賃關係並無任何影響，除非有前述因對抵押權有影響並經執行法院除去後拍賣的情
形外，受讓人不得否認租賃關係的存在，而要求承租人返還租賃物。依此，某些債務人因房子
遭法院查封拍賣，故意與第三人訂立不實的租賃契約而執行法院即採取不點交的方式處理，籍
以避免該不動產受到拍定的命運或是向拍定人索取高額的搬遷費，因此各種型態的「假租約」
紛紛出籠，承買人在投標前應先審慎評估，詳閱查封筆錄及拍賣公告的記載，查證是否為不定
期租約或是否有不合乎常情之處並籍以判斷是否為假租約，以免屆時多支出額外的費用而造成
不必要的損失。﹝參註一﹞
【承買人投標前及承租到有抵押權的房子應注意事項】
由於法院拍賣的不動產不若一般不動產，拍定後能否順利的占有使用拍賣標的物亦是未定之數
，除非是拍賣公告明定為點交的案件，執行法院才有解除第三人占有，協助拍定人點交的義務
。而一般人懼怕法院拍賣不點交的不動產，最主要還是來自於「買賣不破租賃原則」的適用，
不點交的案件執行法院是沒有點交的義務的，當然承買人所負擔的風險也較高。投標前承買人
首要的工作即為詳閱拍賣公告及查封筆錄，法院拍賣與一般不動產買賣最大的不同在於，已查
封之不動產債務人仍得為從來之管理或使用，且債務人多半抱持不合作的態度，所以承買人通
常無法清楚得知該拍賣標的物的狀況以及實際使用情形，因此詳閱拍賣公告及查封筆錄就顯得
非常重要了，舉凡拍賣最低價額、保證金、不動產的標示、點交與否都會在公告中載明。如係
原已有租賃權存在而不點交的情形亦應注意查封筆錄，了解其租賃關係的存續期間以及租金、
押金數額的多寡有否異於常情的地方來判斷是否為假租約。另外承買人亦可與債權人連繫，或
是到現場直接找債務人本人及詢問其左鄰右舍，有時也會得到相當重要的資訊，並預先把搬遷
費、利息、訴訟費或是其他可能發生的費用列入投標成本中，以降低風險。所承租的房子，房
東已向銀行貸款並設定抵押權，如果因繳不起貸款而遭法院強制執行時，有可能因租賃權存在
對於抵押權有影響，抵押權人是可以聲請執行法院除去租賃權的，屆時承租人就必須返還租賃
物予拍定人。但是必須注意的是，租賃權經法院除去而必須遷讓房屋時，承租人是否可向拍定
人請求退還原支付給出租人的押租金呢？民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃
契約，係指民法第四百二十一條第一項所定當事人約定一方以物租與他方使用收益，而他方支
付租金之契約而言，若因擔保承租人債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項
押租金契約為「要物契約」，以金錢之「交付」為成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付
金錢始生效力。出租人未將押租金交付，受讓人既未受押金債權之移轉，對於承租人自不負返
還押租金之義務﹝參照最高法院六十五年台上字第一五六號判例﹞。因此，除非拍定人有從原
出租人受領或承擔該押租金，否則承租人向拍定人請求返還押租金是沒有理由的。為避免此種
情形發生在訂立租賃契約時，最好言明租賃標的物在受法院查封時，承租人得暫停支付租金而
以押租金抵租，以免到時產生押租金要不回來的情事。此外，實務上執行法院為了查明拍賣標
的物的使用狀況，亦有命債權人查報的情形，如債權人查報不實，標的物確為承租人居住使用
而債權人卻查報為債務人自住或是空屋時，承租人應即時撿附租賃契約向執行法院聲明異議，
以避免不必要的困擾。
註１：民法第四百二十五條有關買賣不破租賃的規定已有修正，並於民國八十九年五月五日施行。
民法第四百二十五條：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未
定期限者，不適用之。
---全文完---
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