新竹火車站旁滿租的套房為何沒有人要投資

2010-05-04 23:44:16 發表

好問題, 我分析如下 :

先問 :

條件若是很好, 版主為何不想繼續持有呢 ?

我猜原因如下...

1) 投報率(ROI) 不夠高
假設 NT$4500/間/月x12(月)x9(間)/1800萬 = 2.7%, 萬一每間月租不到4500, 或任一間空3個月, ROI 就更低了.

2) 實際收益更低
以套房的汰客率來看, 每2 年(24個月) 會換一次房客, 每次約空 1~2個月, 即: 每 26個月可以收到24個月的租金, 即 4500x24/26x12x9/1800萬 = 2.5%, 扣掉房屋稅和地價稅及相關雜支開銷剩下的 1% 還不如把錢放在銀行存定存.

3) 管理成本太高
9間就等於每 26個月要面試到9個房客, 以帶看 10人有一人承租的比例來算, 等於要締結 9 個房客至少要花 10倍的時間, 但房客不會集中搬家, 因此等於平均每3個月就要帶 10個人看房屋, 其實是很繁鎖的工作, 加上要換鎖, 要重粉刷, 修傢俱, 馬桶..... 等等.... 房東也不是容易幹的啊 !

4) 年輕人狀況多
要租套房的人多半是宋成家的年輕人, 他們可能熬夜, 可能半夜聽音樂, 可能辦轟趴, 可能會拉K, 可能會帶男女朋友回來, 也可能彼此會因細故爭執或吵架, 他們更有可能不愛惜這個房子或一時想不開就燒炭, 一旦有不好的事發生, 房子就很難處理....

5) 現代人要求多
投資者除了有上述顧慮外, 還有可能有對房子本身的質疑, 例如 : 賣相的問題, 風水的問題, 鄰居的問題和對味與否的問題.

6) 供給需求面的問題
除了小環境因素, 還有大環境因素 : 新人的人口遷移流動是否有外移向竹北的現象 ? 該地區是否有同性質但機會成本更優的產品 ? 有沒有可能是該地的投資客過度飽和 ? 或多數的投資客已開始轉移標的物為店面而非套房 ? 當投資客不再鍾情套房投資, 就比較難再找到下一個接手的投資者....因為同樣一個月收 40500房租, 我是寧可買一個 1800萬的店面, 不用裝修, 不用管理, 不用催房租, 不用處理短期租約..........

7) 物件的邊際效益已被 "榨光"
許多投資客都是把房子滿租後, 便以滿租的投報率來賣房子, 在預期獲利 3% 的水準下, 平均每月拉高 5000元的月租便可以將房子已高出買價 200萬的條件賣出 (5000x12/0.03), 因此每一手持有者買入後利用換房客時將房屋出租後便拉高賣價賣出, 一再循環後終會碰到最後一手, 因為房租無法再提高, 因此價錢喊再高也沒有人要買

畢竟滿租的套房對自住型買屋者來說是無法自用的, 不方正又相對坪數太小的土地也無法賣給建商蓋豪宅的.... 滿租的套房需當店面看待, 可它又比店面難管理, 比店面成本高, 比店面難提高房租, 版主, 答案很哀傷, 但您說有道理嗎 ?

引用出處轉貼http://tw.group.knowledge.yahoo.com/llll-9999/article/view?aid=20