2009/01/19 16:45
最近五、六年，臺灣的房地產一直在兩岸關係的議題上打轉，在期待，但是事實上，現在兩岸大三通也實現了，提倡兩岸關係和諧的藍營也執政了，房地產還是要回歸基本面，那就是供需關係。這幾年台北市蓋了那麼多高價位、大坪數所謂的豪宅，事實上，臺灣並沒有那麼大的胃納量，根本就是供過於求，所以，現在就應該恢復到正常面。
目前，台北的豪宅都已跌了三、四成，還是沒有人接手，看看這些個案，設計坪數動輒一百坪、兩百坪，現在那有幾個人三代同堂的？三代同堂事實上也用不到一百坪，我家就是三代同堂，八十坪就感覺好大，而且，我是三十年前就住在這間八十坪的房子裡，在敦化南路一整排的房子，現在我家對面開價一坪一百七十五萬，這個價格，以目前來講，高科技股股價只剩兩成、三成，金融股也都腰斬，現在到底還有誰那麼有錢？當時是一些集團企業主買來當董事長的宿舍、招待所，或是俱樂部，現在眼看臺灣經濟衰退，經濟要轉好，我看還是要一段時間，如果是企業主買他可能撐得住，如果是個人的話，我看還是應該不要買。反正自備款兩成，乾脆不要了，那就變成建商的問題。
在房地產如此不景氣中，房仲業應該如何調整腳步？房仲業其實是一種很好的行業，反正它賣方四％、買方一％，景氣好有生意，景氣不好還是有生意做。每年固定新住戶的需求有八萬戶，景氣不好還是有五、六萬戶，信義、永慶所佔業績也是四％不到，東森全國加起來高峰期同樣是百分之四不到，景氣來講影響不大，只要能夠抓住需求，各地的新興人口需求，好好建立購屋名單，然後建立好的商圈的客源，要換屋的，要投資的，或是首購族，針對他們的需求，來解決他的問題，我們只是轉手做買賣而已。至於買賣過程衍生的稅負問題，投資理財觀念，景氣循環的概念，當然都要提供參考。
台灣房地產行情四十年來的趨勢是呈鋸齒型，拉到上一波的高點再下來，還是比上一波的低點要高，而且房地產有一個很特別的地方，房地產價格要賣的價格是隨著持有人的財務情況而來決定，不像股票，同一時刻全國都是同一價格，房地產沒有一定的行情，我要買新房子，賣舊房子，我的舊房子可能就會賣便宜一點，新房子你一定比較滿意嘛，所以你才會把舊房子賣掉，而且，舊房子一定是你很便宜的時候買的，假設，你要賣的房子是高價套牢的，那情況就不樣了，如果它是上一波房地產上漲前買的，它的議價空間就大了。所以你要根據買房子的人的自備款能力跟貸款能力，賣房子的人的進貨成本，去拿捏運作。
景氣一定有看好、看壞，一般來講，如果要買新屋的人，我們當然是期待它看好未來，但是像目前情勢籠罩在金融海嘯當中的時候，你跟它說好，那是期待性的。你要鼓勵他如果是自住、換屋的，這個時候買是對的。
仲介業者一定要有一個永續經營的概念，在這個不景氣的時候，你可能要比以前更努力，不必要的開銷要減縮，要用鍥而不捨、緊迫盯人的方式追蹤來店的客人，不要錯過任何一個成交的機會，
這波金融海嘯，事實上，大家的財產都縮水了，相對的影響到預售屋承購者後續的繳款能力，所以，衝擊最大的是預售屋，中古屋的價格跟著滑落，但在零利率時代，好的地段仍將成投資客購買中古屋的誘因，台北市的豪宅價格差了一半以上，各地也一樣，接近新年的時刻，購屋的人已見回籠。中古屋的買賣是永遠不會急凍的，只是一時的，當然，投資客會減少，因為要讓價錢上去不容易，但好的商圈、好的攤位，依然炙手可熱，景氣有起有落，只要成交量熱絡擴增、價格看漲，房地產就有可能緩步上升，今年三二九檔期應該是個觀察點。﹝作者/東森房屋董事長 王應傑﹞
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