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n標購法拍屋常見公告上有關停車位部分「拍定後不點交」、停車位遭占用要不回來。此時該如何！

處理重點、先瞭解停車位產權的登記方式:

1.停車位登記為共同使用=公共設施=不點交→原屋主將停車位賣占有人(使用權)

2.謄本記載車位有登記→拍定人依無權占有→請求返還

3.租約占用視為合法

4.例外:

  (1)租約逾五年、未經公證

  (2)租約未定期限(不定期租約)、未經公證

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買賣產權登記竅門多 公設最易引糾紛【胡芝寧╱台北報導】

消費者在買房子時，最在意的是房屋的總坪數多少。房屋面積的計算，基本上是由3個部分所組成：

第1是主建物，也就是房屋的「室內面積」，

第2是附屬建物，

第3則是公共設施，

這3部分加總的坪數，即為消費者所必須負擔的坪數價格。

¥寸寸計較
消費者可從經過地政機關登記過的「建物所有權狀」上，看到上述3部分面積的坪數，但是這3部分的面積如何計算？一般建商所計算出來的「公設比」，又是哪兩個部分的比較？都是消費者最常出現的問題。

¥公用部分是關鍵
菩提地政士事務所負責人陳銘福表示，房屋的產權登記採任意登記制，所購買的部分即為主建物、附屬建物、共用部分這3部分所登記的面積。
主建物指的是有單獨門牌、可自成一單位進出且單獨編定1個建號登記。附屬建物，即是平台、陽台等不能單獨編定建號及單獨登記，需附屬於主建物登記的建物。
公用部分，則為另編建號登記的公有公用設施。
這些都會登記在權狀面積中。面積一般都是照竣工圖計算，基本上只要不是計算錯誤，最後的落差都不會很大，其中最容易引發糾紛的部分，是公共設施的計算。
公共設施一般可分為「大公」和「小公」，原則上「大公」是全體住戶一起使用的部分，即全體住戶一起分擔；「小公」則是有使用到住戶才需分擔。陳銘福說：「消費者最常爭議的部分，通常多是和公設持分有關。法令並沒明文規定公設誰應該負擔、誰不用負擔，所以建商在預售時，通常會先規劃一套方式，算出一個數字後來銷售。」

¥買的總比用的多
原則上，有3種計算方式：第一、用主建物面積來計算，即為全棟的公設持分；第二、主建物加附屬建物來算；第三、「大公」的部分是主建物加附屬建物加「小公」來算，「小公」的部分則另外算。
法令並沒規定必須使用哪一種計算方式，所以問題就會出在同一棟建築物，用3種方式所算出來的公設比，都會不一樣。
陳銘福說：「建議消費者，在簽訂預售契約書時，應要求在契約書中將所有的公設列出來。」
第一、從地下各層、到地上各層、到屋頂各層，各項公設全部列出，第二、計算各項列出公設的面積，第三、從各項目中去區分那些是大公、哪些是小公，第四、載明這些大公、小公，是用同一個建號辦登記，還是分別建號辦登記，第五、持分計算，要看是用哪一種方式計算公設比，這樣才可降低風險。

¥中古公寓並非零公設
陳銘福 菩提地政士事務所負責人
近幾年推出的許多大型社區式住宅，多會標榜擁有完備的公共設施，設施愈多、公設比相對愈高，許多消費者在不願意負擔高公設比的情況下，會轉向考慮室內坪效較大的中古公寓。
產權登記屬於任意登記的範疇，依照屋齡不同，會有全部登記在一起，或是拉出來另外獨立登記的不同情況，很多仲介說公寓是「零公設」並不完全正確。

¥樓梯面積算在內
「零公設」可分3個階段來說明：第一階段是1990年6月27日 以前登記的房子，連樓梯都歸類在主建物中，即登記50坪 的房子，到底其中多少屬於「公設」、多少是室內實際坪數，並無區分。消費者若有意購買此產品，可前往地政機關申請平面位置圖，圖中即會標示出各樓層尺寸，並附上計算公式；雖然在「登記」上，沒有「公設」這一項，但是實際上，屬於公設的「樓梯」則是登記在主建物面積中，並非真正「零公設」。第二階段是在上述日期到1994年10月18日 之前登記的房子，「公設」雖然仍和主建物登記在一起，但50坪 的房子會有「樓梯間面積3坪 」、「室內面積47坪 」的標示，這樣消費者則能較清楚釐清室內坪數有多少。1994年10月18日 之後登記的房子，凡是共用的部分就必須另外採「公設登記」，不可以再混入主建物中。例如雙併產品，中間電梯、兩邊安全梯，都可以從中間切割，歸到兩戶去共同持分，這些就都必須登記在公設當中了。

¥花台不是附屬建物
依據2002年1月31日 內政部修正的「建築物所有權第一次登記法令補充規定」，連接於1樓的建築物，直上方若有遮蓋物，並在使用執照竣工平面圖中註明為平台或陽台者，可登記為附屬建物。
建築物除使用執照竣工平面圖中，已載明為陽台、屋簷或雨遮者，得以登記為附屬建物外，其他如露台、花台、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予以登記。但使用執照竣工平面圖中已將附屬建物計入樓地板面積計算者，則不在此限制內。
登記坪數：各層樓地板面積、總樓地板面積、專有部分與共用部分面積，加上公共設施分攤面積等，經地政機關辦理地政總登記的結果。即為銷售時所需負擔的坪數。
私有面積：主建物和附屬建物的專有部分，其中不包含小公、大公需分攤的面積。