第一次拍賣底價是由法院委外的估價師事務所，或建築師事務所估價，並於估價完成後，出具估價報告書給法院民執的承辦法官，作為訂定法拍底價的參考，但是在估價完成後，會徵詢債權人及債務人的意見。第二次拍賣的話，法官可以依職權最多減價20%(打八折)為拍賣底價，依此類推
樓上閣下回答很完整，本人補充如下：
法院拍賣不動產標示內容是分成土地及房屋兩部份，房屋又分主建物（含附屬建物），增建物（未辦保存登記）及共同使用部份（可能含車位坪數），而座落之土地從一筆至數筆都有可能；每一樣標示都要訂底價，拍賣原則，是分別標價，合併拍賣，以總價最高者得標。
所以估價公司在收到法院送來的法拍屋，他要根據法院查封的各項不動產標示，各別估價；原則上，土地依當年度公告現值，房屋依房屋評定現值，做小幅度略為調整，即完成估價報告書。
這種估價當然會與民間市價有落差，因此偶而會出現第一次拍賣底價太低，造成投標室大爆滿；相反訂得太高，會有拍賣四次也賣不掉的窘境。
不清楚閣下後半段問的內容，暫且以得標後分配順序為題。
買到法拍屋，７天內要繳清尾款，法院如何分配這筆款項呢？優先順序呢？
一。執行費用，指取得執行名義，聲請強制執行，從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等，統稱為執行費用。
二。扣土地增值稅，房屋稅，地價稅
三。抵押債權人(大部份都是銀行)分配，有多順位債權人時，依順位優先受償
四。普通債權人(幾乎是民間債權人)，有多位債權人時，依債權比例分配
五。如有甚剰餘，分配給原屋主所有權人
目前拍賣，債權人均不足分配，法院會核發債權人不足額之「債權憑證」，隨時可再向債務人其它財產執行；追償期是15年，但１５年一到，再催討一次，又是１５年，所以說是可追一輩子的。
- 2006-02-23 18:06:34 補充
如果您看每坪單價數字，有時您會被誤導，因為各法院的坪數公告是不統一的，怎麼會如此呢？
一．大台北三家法院，新竹法院及台南法院是不公告共同使用面積；而大部份車位坪數都含在共同使用面積內，您忽略了，有時就差多了。像最近一筆新店市案子，法院公告３２坪，但實際權狀面積郤是６４坪，原來調閱謄本後，發現共同使用面積高達３２坪，再到大樓管理室探查，他告訴您本戶有兩個平面大車位，您不傻眼才怪！
二．２０多年的老公寓，有８成陽台未登記在權狀內，此情況中永和最多，３０坪的公寓，也許實際使用坪數會到４０坪，您相信嗎？
類似坪數誤差還有呢？外行看熱鬧，外行看門道，法拍屋的學問可大了！
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