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法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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感謝匿名審查委員細心閱讀與中肯意見，致使本文於結構及內涵上更加完善，惟文中有任何
疏誤之處，當由作者自行負責。另者，關於參考文獻之格式與內文之論述，本文重新依期刊
新格式及精簡要求調整，特此向審查委員致意。此外，感謝本文於研討會宣讀初稿時，蔡瑄
庭博士與吳森田博士提供之寶貴意見。
*作者為國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士班研究生
Postgraduate, Department of Real Estate and Built Environment, National Taipei University.
**作者為國立臺北大學不動產與城鄉環境學系副教授
Associate Professor, Department of Real Estate and Built Environment, National Taipei
University.
法拍不動產交易糾紛之爭點解析
—法律經濟學觀點
Analysis of the Points of Contention in Court
Auction Real Estate Transaction Disputes—
Law and Economics Perspective
許凱傑Kai-Chieh Hsu *、曾明遜Ming-Hsun Tseng **
（97 年4 月16 日收稿，97 年5 月25 日第一次修改，
97 年6 月2 日第二次修改，97 年6 月12 日定稿）
摘 要
「法拍不動產交易制度」係指債權人為滿足其金錢債權，依強制執行法
及相關法令規範，聲請地方法院民事執行處強制查封、拍賣債務人之不動產，
由拍定人或承受人依法定有程序買受後，債權人就該賣得價金而受清償之交
易制度。法拍不動產因具有按拍次減價拍賣之特性，相較於其他不動產交易
價格為低廉，乃係吸引有意購置不動產者之主要誘因，致使法拍不動產之市
場佔有率逐漸增加。然而，標購法拍不動產之程序，常令欲購置者望而怯步，
法制論叢
第42 期
民國97 年7 月
頁151～192 頁
Socioeconomic Law and Institution Review
No. 42
July 2008
PP.151～192
法制論叢|第42 期|民國97 年7 月
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實際上簡單的出價搶標過程，隱含諸多須待標購者處理之法律問題，更有遭
受損害之可能。為瞭解標購法拍不動產可能產生之糾紛爭點，本文首先整理
闡述法院拍賣不動產之流程，再透過司法判決量化分析方式，以最高法院及
高等法院有關法拍不動產糾紛案件之121 件判決，探討法拍不動產交易糾紛
判決之整體趨勢，進一步利用法律經濟學觀點探討爭點之重要法規範，以作
為法拍不動產交易法制規範調整方向之參考。
關鍵字：法拍不動產、爭點、強制執行法、法院判決、法律經濟學
Abstract
"The court auction real estate transaction institution" is in order to let the
obligee can pay off the creditor's rights. The winner of the auction or expromissor
purchases the real estate is according to the compulsory execution law, which
applies for civil execution by the court to seal up and auction off the real estate.
Due to the reduced price by the frequency of auction, the setting price in the court
auction is relatively lower than those in other markets. Thus, it provides incentives
for buyers to consume in auction market. As the result, the market share of the
court auction real estate has been increasing gradually. However, the public often
refuse to get involved of the market because of its highly controversial bidding
procedure, which will potentially damage the gains from the transaction. This
paper adopts an approach based on law and economics that incorporates the
transaction costs to discuss the controversial issues of court auction in the real
estate market. First of all, in order to realize the debate relating to the court
auction real estate, the procedure in the auction market are introduced. Secondly,
using the quantitative judgment analysis, this will be applied to 121 relevant cases
from both Supreme Court and High Court. To reveal the judgment tendency.
Finally, in accordance with the research findings to bring up suggestion enhance
the safety and profit in the auction market.
Keywords: Court Auction Real Estate, Controversial Issues, Compulsory
Execution Law, Court Judgments, Law and Economics.
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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註1：詳參104 法拍屋，http://www.104woo.com.tw/（查閱日期：2007 年3 月23 日）；汪也
乃（2005），41。
註2：強制執行法第91 條及第92 條參照。
註3：由消費者購屋優先選擇類型分析發現，受訪消費者中有6.8％傾向購買拍賣屋。詳參連
經宇（2004a），281：52。
註4：誠如North 指出真實制度架構常夾雜造成參進障礙、壟斷限制與阻礙訊息之交易成本
問題。詳參劉瑞華譯（1994），North, D.C.著（1990），80。交易成本概念首見於Coase
（1937）《廠商的本質》，直至Coase（1960）《社會成本問題》一文發表後，交易成本
始為法律經濟學之核心概念；Dahlman（1979）進一步依交易階段將交易成本歸納為搜
尋與資訊成本、協商與決策成本、監督與執行成本。
註5：關於Coase 定理論述，詳參Coase, R. H.（1960），3: 1-44。
壹、前言
根據統計，臺灣法拍不動產經拍定或承受之件數，由1992 年計3,059
件增加至2007 年計26,908 件，拍定總金額則約由182 億元增加至1,285 億
元。註1 由於法院核定之拍賣底價一般低於市場價格，加上法拍不動產按拍
次減價拍賣之特性，致使買受人之標購價格，相較於其他不動產交易為低
廉，吸引有意購置不動產者參與競標。註2 陳憶茹（2004）指出法拍不動產
成交案件總數佔買賣移轉登記比例，於2002 年首度超過10％，達到11.45
％，此表示不動產市場中，每9 件不動產買賣即有1 件為法拍不動產案件，
顯見法拍交易市場已成為一般消費者購置不動產之次級市場。註3
法拍不動產交易程序，主要係以強制執行法第2 章第3 節「對於不動
產之執行」加以規範。依現行相關法令規範，法院實施拍賣前須進行查封、
核價及揭示公告等程序；買受人原則上應依公告所載期日投標應買；不動
產經拍定或承受後，買受人應依期限繳納價金，以取得不動產所有權。實
際拍賣過程中，法院實施現場查封時可能遭遇占有人阻擾；買受人投標應
買房地前無法勘查屋況；買受人標購後未能採取抵押貸款方式繳納餘款。
該等情形產生諸多法拍交易市場特有糾紛，導致高昂交易成本（transaction
costs），註4 造成法拍不動產交易不若一般不動產交易順暢。依Coase 定理，
無交易成本之自由交易結果，致使互易資源者效用提昇且達成產值最大
化。註5 就此觀點，法拍交易市場則可能因強制拍賣衍生額外之糾紛訴訟成
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註6：關於Pareto 效率之概念，詳參Freeman, A. M.（1993），85-86。
註7：傳統對法院判決之研究多採指標判決研究模式，即透過重要判決評釋，彰顯法院對某問
題之見解，此方式固有簡便優點，惟可能因見樹不見林，造成結構性扭曲。詳參葉俊榮
（1997），314。
註8：判決選自司法院法學資料檢索系統，http://jirs.judicial.gov.tw/Index.htm（查閱日期：2008
年1 月26 日），時間範圍自2000 年至2007 年止，採全文檢索語詞查詢，輸入關鍵字為
法拍+民事執行處拍賣+民事執行處執行；經篩選與本文主題無關之案件，對於裁定案件
亦不納入分析範圍，僅採各審法院之實體判決，最後留存121 件判決為量化分析基礎資
料。
本，有違規範性Coase 定理，導致非Pareto 效率情況。註6 有鑑於法拍不動
產交易糾紛頻傳，相關爭訟判決已累積相當數量，本文為瞭解標購法拍不
動產可能產生之糾紛爭點，首先整理闡述法院拍賣不動產之流程，再透過
司法判決量化分析方式，註7 以最高法院及高等法院有關標購法拍不動產糾
紛案件之121 件判決，註8 探討法拍不動產交易糾紛判決之整體趨勢，進一
步利用法律經濟觀點探討爭點之重要法規範，以作為法拍不動產交易法制
規範調整方向之參考。
貳、法拍不動產交易流程
法拍不動產交易制度為強制執行程序一環，係由國家藉其權力作用以
解決私權糾紛，即法院依債權人之聲請，強制其債務人履行債務，以實現
債權人私法上之請求權；實施執行程序之結果，同時產生強制性不動產交
易，形成不動產市場之特殊交易形式。以下即透過彙整現行相關法令規範，
輔以交易參與人之訪談，探究法拍不動產交易制度運作現況，以及流程中
各類參與人所付出之交易成本。
為利探討方便，本文將此制度分為不同階段：首先，債權人聲請法院
強制拍賣債務人之不動產，法院依其聲請實施查封、鑑價等程序，稱之「查
封與鑑價階段」；此階段係由債權人、法院、地政機關及鑑定人，進行強制
拍賣前之前置作業，故將此階段交易成本稱為「法拍交易前成本」。再者，
法院定期揭示拍賣公告，有意標購者遂應搜尋資訊、調查現況及投標應買，
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註 9：關於法院辦理此階段之措施，詳參強制執行法第76 條至第80 條及辦理強制執行事件
應行注意事項第40 項至第42 項等規定。
註10：執行名義乃證明債權人請求執行機關運用國家強制力以實現債權之公文書。詳參莊柏
林（1998），31。
註11：根據2007 年10 月30 日針對臺灣○○地方法院所作之訪談，受訪者李○○小姐表示：
債權人聲請強制執行，法院採隨到隨辦方式，約於1 小時內完成。
註12：根據2007 年10 月29 日針對臺灣○○地方法院所作之訪談，受訪者陳○○先生表示：
承辦人員處理強制執行案件之實際時程，係依個人能力及案件複雜程度而定，自收狀
分案至完成現場查封執行，至少約耗時1 個月。
註13：根據2007 年10 月30 日針對臺灣○○地方法院所作之訪談，受訪者李○○小姐表示：
法院與地政機關設有電腦連線系統，查封登記得於囑託當日完成；法院執行現場查封
時，係將同一地區案件列為同一行程，1 日內得完成數宗標的查封程序。
稱之「公告拍賣與拍賣進行階段」；由於法院須以投開標程序確定交易成立
及出賣對象，因而買受人自此階段始參與交易流程，故將此階段交易成本
稱為「法拍交易中成本」。最後，不動產經拍定或承受後，買受人應繳納價
金再以聲請點交、協商或訴訟等方式取得占有，法院則分配債權人應得價
金，核發權利移轉證書予買受人並協助其取得占有，稱之「拍賣後相關分
配階段」；於此階段買受人繳納價金、取得占有，以及法院分配價金、核發
移轉證書、執行點交等程序，皆因不動產經拍定或承受而產生交易成本，
故將此階段交易成本稱為「法拍交易後成本」。本文依據現行法令規範及參
酌相關參與人受訪意見，彙整之法拍不動產交易流程如圖一所示。
一、查封與鑑價階段註9
債權人取得執行名義確定證明後，註10 即得向債務人不動產所在地之地
方法院聲請強制執行；聲請時須填具聲請狀，檢附執行名義文件及債務人
之不動產產權證明，經法院審查書件無誤，命聲請人繳納債權金額8‰執行
費後受理聲請；註11 聲請過程中，債權人及法院均須付出「聲請執行成本」。
法院核定聲請後須囑託地政機關辦理查封登記，以限制債務人處分不動
產，遂產生「查封登記成本」。註12 法院囑託登記同時排定查封期日，通知
債權人於指定時間引導執行人員至現場查封；註13 執行人員應查明不動產
坐落、實際狀況及使用情形，且以筆錄記載該等事項；債務人與第三人間
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註14：根據2007 年10 月30 日針對臺灣○○地方法院所作之訪談，受訪者李○○小姐表示：
法院查封房地時，如遇債務人不在場致未能查明占有使用情形時，為加速處理效率，
執行人員多未開鎖入內調查現況，僅依現場情形認定為無人居住使用，抑或再行通知
不動產所在地之警察機關擇期調查。
圖一 法拍不動產交易流程圖
存有租賃關係，執行人員則應詳查雙方約定之租賃條件，防範債務人以不
實租約，規避交付占有義務；若標的為封閉空屋，抑或遇有債務人不在場、
任何人阻擾查封等情事，必要時執行人員得開鎖入內調查或採事後查證方
式，查封完畢則應揭示公告於不動產所在地；註14 因此，法院執行現場查
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封時，必將產生「現況調查成本」、「筆錄記載成本」與「公示查封成本」，
且可能存有「虛偽陳報外部成本」及「阻擾查封外部成本」。法院完成現場
查封後，則委請鑑定人查估標的價格，作為核定底價之參考，法院應於估
價完畢後徵詢債權人及債務人意見，核定最低拍賣價額與投標保證金數額
並訂定拍賣期日，遂產生「委外鑑價成本」、「估定價格成本」、「核定價金
成本」及「訂定拍賣期日成本」。註15 此階段至少約耗時3 個半月，其中以
委外鑑價至核定拍賣價金及期日等流程，約耗時2 個半月最長。
二、公告拍賣與拍賣進行階段註16
法院核定最低拍賣價額且訂定拍賣期日後，即依法揭示公告，進行第
一次拍賣，第一次拍賣未能拍定且債權人不願承受，再進行第一次減價拍
賣，第一次減價拍賣若再流標，則進行第二次減價拍賣，第二次減價拍賣
如再流標，即實施特別拍賣程序；註17 特拍期間內，一般民眾均得向法院
聲請，以第二次減價拍賣最低價額承購不動產，期限內無人應買前債權人
亦得停止拍賣，聲請另行估價或減價拍賣，仍未拍定或由債權人承受，抑
或債權人未於期限內聲請另行估價或減價拍賣，視為撤回執行。法院之拍
賣公告應揭示於該院公告欄、不動產所在地或該管鄉鎮市（區）公所；此
外，法院應命債權人刊登公告於當地發行量較多之報紙；註18 因而公告過
註15：根據2007 年10 月30 日針對臺灣○○地方法院所作之訪談，受訪者李○○小姐表示：
自法院委外鑑價至拍賣價金及期日核定完成，至少約耗時2 個半月。
註16：關於法院辦理此階段之措施，詳參強制執行法第81 條至第96 條及辦理強制執行事件
應行注意事項第43 項至第55 項等規定。
註17：法院確定第一次拍賣期日後，應於所定拍賣期日至少14 日前揭示公告，公告期間以
不超過30 日為限；第一次及第二次減價拍賣之期日，應於前次拍賣完畢後5 日內指
定，公告期間不得少於10 日多於30 日；特別拍賣則係於第二次減價拍賣終結後10
日內公告3 個月。強制執行法第82 條、第93 條、第95 條及各級法院辦案期限規則
第35 條、第37 條等規定參照。
註18：根據2007 年10 月29 日針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者黃○○先生
表示：一般債權人僅選擇發行量較少之報紙登載拍賣公告，此因公告事項仍以法院揭
示為準，債權人認為登報公告僅係形式程序，從而不願付出較高費用。
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程中，法院及債權人皆須付出「公告拍賣成本」。有鑑於參與法拍交易過程
耗時費力，更有投入時間、資源仍落標之可能，多數有意標購者即委託代
標業者，代理標購法拍不動產；註19 此雖可降低部分交易成本，惟可能產
生「搜尋代標業者成本」與「不法詐騙外部成本」。註20 有意標購者為保障
權益，投標前應詳覽公告及查封筆錄，尚應依公告所載資訊調查現況，以
衡量投標時之願付價額；註21 從而買受人於公告時須付出「競標資訊成本」、
「現況調查成本」及「決定願付價額成本」。法拍不動產除該執行案件之債
務人及執行人員不得投標應買外，註22 如相關法令規範對拍賣標的之應買
資格有所限制，買受人亦應具備該項資格；註23 依各案件對應買資格限制
與否，遂產生「申請應買資格成本」。進行投標程序前應繳納保證金，保證
金數額為公告載明事項，未照納保證金之投標則屬無效；從而買受人於投
標前須付出「繳付保證金成本」。投標應買法拍不動產時，應於投標書註明
執行案號及標的坐落與面積，填具願買價額及個人基本資料並簽章，連同
註19：根據2007 年10 月26 日針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者張○○先生
表示：法拍交易市場之標購情形以委託代標為主，其次為代標業者自行標購再予轉
售，僅有少部分民眾自行參與投標。
註20：根據2007 年10 月26 日針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者黃○○先生
表示：代標業者收取之服務費，公告點交案件平均約為拍賣底價4％，亦有業者採取
不論底價酌收3 萬元至5 萬元之費用；公告不點交案件，則視個案情形收取總括金額，
惟須保證交付占有。「不法詐騙外部成本」之產生，多因代標業者聲稱代辦標購事宜，
藉機詐騙委託人交付之款項。臺灣高等法院臺中分院94 年度上易字第216 號民事判
決參照。
註21：根據2007 年10 月29 日針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者黃○○先生
表示：代標業者於法院揭示公告起2 日內，即可完成資料蒐集及製作投標檢索等作業；
現況調查所需時間約為1 日，如拍賣標的為房地，代標業者一般將親赴不動產所在地
勘查外觀，自該棟建物頂樓平台、相鄰建物，觀察標的室內格局及使用情形，同時詢
問鄰右以確認占有狀態，進而衡量投標價格。
註22：關於債務人與執行人員不得投標應買之情形，詳參最高法院80 年台抗字第143 號民
事判例及司法院32 年9 月21 日院字2568 號解釋。
註23：如依農業發展條例第33 條之規定，私法人不得承受耕地，惟符合同法第34 條規定之
農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構參與投標時，應提出經主管機關許可承
受耕地之證明文件。
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註24：根據2007 年10 月29 日針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者黃○○先生
表示：有不法者採取分別投入高低價標之手段，且對投標書件為具識別性之記號，此
因開標時執行人員多以願出價額高低排列書件，如所投入之高低價標接續排列，由其
高價標得標時，即以不應答方式，令執行法官宣布改由低價標得標，藉以降低拍定價
金。
註25：關於法院辦理此階段之措施，詳參強制執行法第31 條至第41 條、第97 條至第102
條及辦理強制執行事件應行注意事項第16 項至第22 項、第56 項至第58 項等規定。
註26：依土地法第34 條之1 第4 項、第104 條及第107 條等規定，先買權人應於接到出賣
通知後10 日內表示；另依耕地三七五減租條例第15 條之規定，先買權人應於收到書
面通知後15 日內以書面表示。
註27：關於銀行提供代墊服務之內容及申辦資格，詳參板信商業銀行，http://www.bop.com.tw/
（查閱日期：2007 年12 月11 日）。
保證金封存袋投入票匭始為完妥；投標時間終止，執行法官即至開標室取
出標匭內之投標書件，首先審核所有投標之有效性，再當眾開示並朗讀各
書件內投標人姓名及其投標數額，最後由有效投標書中決定得標人，遂產
生「競標成本」。縱令法院依法執行投開標程序，實務上仍見不法者以圍標
行為參與投標，損害其他投標人及執行當事人之權益，遂有「不法競標外
部成本」。註24 此階段除特別拍賣程序耗時3 個月外，各次拍賣所需時間為
1 個月。
三、拍賣後相關分配階段註25
各次拍賣經拍定或承受後，如有優先購買權人存在，買受人則暫緩繳
付價金，法院應先通知優先購買權人承買，遂產生「通知先買權人成本」。
先買權人表示願意承買時，法院則無息退還所納之投標保證金，先買權人
放棄承買確定後，始由法院通知繳款；註26 若未有優先購買權人存在，買
受人則不待通知，應於拍定或承受後7 日內繳足價金，遂有「繳付價金成
本」產生。買受人繳清價金且取得權利移轉證書前，仍未取得不動產所有
權，無從申辦抵押貸款，銀行業者為因應法拍交易市場需求，降低買受人
調度資金風險，即提供墊付拍定尾款服務；註27 買受人依其資金能力可能
產生「申辦貸款成本」。買受人繳足價金後，法院即通知地政機關公告作廢
原所有權狀，以配合買受人辦理移轉登記事宜，且法院須依買受人名義核
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發權利移轉證書，買受人自領得移轉證書之日起，即取得不動產所有權，
此過程產生「塗銷登記成本」及「核發證書成本」。註28 不動產經拍定或承
受後，法院除通知先買權人承買外，應囑託稅捐機關查核增值稅，另於買
受人交足價金後製作分配表及指定分配期日，檢送分配表予相關權利人同
時通知到場分配，從而產生「計算分配成本」。註29 拍賣之不動產如公告得
為點交，買受人領得移轉證書後，即可聲請法院執行點交程序以取得占有；
法院收狀後遂核發自動履行命令，命占有人限期交付占有，買受人應於自
動履行命令期滿後，以書面向法院陳報占有人履行情形，占有人如已交付
占有，法院無須繼續進行點交程序，若占有人屆期不履行，法院則於勘驗
現場後執行強制點交；註30 依現行實務運作，標購之房地如為空屋可能遭
致不法者強行占有，命買受人支付搬遷費用，若強索不成則毀損建物；債
務人雖有自行搬遷義務，惟部分債務人不甘遭強制拍賣，亦可能採取勒索
或破壞手段，損及買受人標購權益；一般買受人因心生恐懼且考量利息壓
力，多以金錢交涉期能儘速取得占有；如法院公告為不點交之案件，買受
人則須與占有人進行協商，抑或採取訴訟途徑始能取得占有；註31 因此，
買受人取得占有過程，可能產生「聲請點交成本」、「執行點交成本」、「不
註28：不動產經拍定或承受且已繳足價金後，依辦理強制執行事件應行注意事項第56 項之
規定，法院應於5 日內按買受人之名義核發權利移轉證書。根據2007 年10 月29 日
針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者黃○○先生表示：實務上買受人繳清
價金後，需待約1 個月以上時間，始領得權利移轉證書。
註29：根據2007 年10 月30 日針對臺灣○○地方法院所作之訪談，其受訪者李○○小姐表
示：法院製作價金分配表至相關權利人對該分配無異議且領得應得款項，至少約需20
日以上。
註30：根據2007 年10 月29 日針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者黃○○先生
表示：公告載明拍賣後點交，除標的確為無人占有外，否則皆應向法院聲請點交；實
務上代標業者於受託人聲請點交後，同時與占有人進行協調，此因金錢交涉可加速取
得占有，一般約需3 萬元至5 萬元，若依法定點交程序，至少需費時3 個月以上，始
能取得占有。
註31：根據2007 年10 月29 日針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者黃○○先生
表示：實務上代標業者如遇公告不點交之標的，多與占有人以金錢交涉，通常占有人
收取3 萬元至5 萬元之搬遷費用後，即當場交付占有予買受人，亦有業者與占有人協
商近1 個月，始由買受人支付800 萬元始取得占有之案例；若未能以金錢協商之情形，
經訴訟程序可能需數年時間，且有無法取得占有之可能。
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註32：關於此期間之成交件數，詳參汪也乃（2005），41。
法侵害外部成本」、「協商成本」及「訴訟成本」。此階段買受人若採聲請點
交方式以取得不動產占有，自拍定或承受至強制點交完成所費時間約為5
個月以上，其中以買受人取得占有過程最為耗時，至少約需3 個月之處理
時程。
經由前揭分析可知，法拍不動產交易流程之各階段所需時間，如就該
次拍賣而言，以拍賣後相關分配階段最長，查封與鑑價階段次之，最短為
公告拍賣與拍賣進行階段。拍賣後相關分配階段，則以買受人取得占有過
程最為耗時。關於法拍不動產交易制度之流程及交易成本項目如表一所示。
參、訴訟爭點解析
本文訴訟判決分析，由時間、地點、人物、標的、事件及主張等面向
進行解析。首先以裁判年度分布、裁判法院分布、訴訟當事人類型、律師
代理訴訟情形、標的不動產種類、爭議時點分布等分項進行訴訟判決整體
趨勢說明；再就爭點類型與裁判事由類型有關爭點議題項目進行訴訟整體
分析，進而利用法律經濟觀點探討爭點之重要法規範。
一、整體趨勢說明
裁判年度
訴訟判決之裁判年度分布，自2000 年至2007 年共計121 件訴訟判決，
其中原執行案件為點交者43 件（35.54%），各年平均5.38 件；原執行
案件為不點交者59 件（48.76%），各年平均7.38 件；實際未完成拍賣
者19 件（15.70%），各年平均2.38 件。各年案件數量之分布趨勢，於
2000 年至2003 年，判決件數與法拍不動產成交件數之比重，呈現逐年
降低趨勢，註32 可能係因強制執行法第77 條之1 修正公布後，強化法
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表一 法拍不動產交易制度交易成本表
說明：V 表示交易參與人於交易流程項目付出交易成本。
V*表示買受人委託代標業者代理標購時，其原應付出之交易成本，部分轉由業者負擔。
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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註33：關於強制執行法第77 條之1 修正之探討，詳參程明仁（2002），18（5）：38-40。
註34：關於此期間之成交件數，詳參104 法拍屋，http://www.104woo.com.tw/（查閱日期：
2008 年3 月18 日）。
註35：根據2007 年10 月30 日針對臺灣○○地方法院所作之訪談，受訪者李○○小姐表示：
法院查封房地時，如遇債務人不在場，致未能查明占有使用情形時，為加速執行案件
處理效率，執行人員多未開鎖入內調查現況，僅依現場情形認定為無人居住使用，因
而實際狀態仍須由買受人自行查明注意。未能善盡調查職權，造成公告內容雖載明不
動產於拍賣後點交，針對拍賣標的於查封時之占有使用情形，竟記載「實際情形請應
買人自行查明注意」（如臺灣士林地方法院士院鎮94 執康字第3821 號公告所示）。
註36：關於臺灣各地區法拍交易市場規模，詳參連經宇（2004b），282：8-10。
院對於不動產之現況調查權；註33 於2004 年至2007 年，判決件數與
法拍不動產成交件數之比重則逐年升高，註34 推測與不動產市場景氣
復甦，以及法院未確實善盡調查職權有關。註35
裁判法院
訴訟判決之裁判法院分布，臺灣高等法院45 件最多（37.19％），臺灣
高等法院花蓮分院4 件最少（3.31％），次少為最高法院7 件（5.79％），
其餘臺灣高等法院各分院平均21.67 件（17.90%）。再以拍賣執行或原
審法院區分，臺北地區37 件（30.58％），臺中地區19 件（15.7%），
高雄地區12 件（9.92％），臺南地區9 件（7.44％），其他地區44 件（36.36
％）。前揭各地區之判決件數對應臺灣法拍交易市場規模，註36 約可推
知大部分經法院拍賣及成交不動產件數愈多之地區，產生交易糾紛之
機率相對較高。
訴訟當事人（標購者）
訴訟判決之標購者類型，委託辦理標購人為訴訟當事人之一方，判決
件數19 件（15.70%），訴訟當事人之一方為買受人，判決件數102 件
（84.30%），其中房地買受人56 件（46.28%），土地買受人35 件
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註37：違章建築物雖為地政機關所不許登記，惟得為交易之標的。最高法院48 年台上字第
1812 號判例參照。另如臺灣臺北地方法院北院隆94 執公字第40766 號公告所示：拍
賣之建物為空屋，拍定後點交；該建物未辦理建築物所有權第一次登記，於拍定後無
法逕持不動權利移轉證書辦理所有權移轉登記，且應自負被拆除之危險。
（28.93%），建物買受人11 件（9.09%）。委託辦理標購人所涉之爭訟，
均為實際未完成拍賣者，多係受託辦理標購人向其謊稱得共同投資法
拍不動產，抑或代辦標購事宜，藉機詐取所交付之款項。房地買受人
所涉之爭訟，多為債務人不甘房地遭拍賣而毀損建物，以及因公告載
明不點交導致之爭訟。土地買受人於原執行案件為點交之訴訟判決
中，則多為訴請法院命相關政府機關應負損害賠償責任，若標購之土
地為不點交者，亦常衍生因無法取得占有之爭訟。建物買受人之訴訟
判決，多為建物買受人所拍定之建物坐落於第三人土地上，以致土地
所有人訴請拆屋還地。此外，標的不動產種類縱為違章建築，法院仍
得執行拍賣及點交，註37 惟因建物未辦理所有權第一次登記，建物買
受人無法以權利移轉證書辦理移轉登記，未能合法取得建物所有權，
僅能取得事實上之處分權，且有遭致拆除之危險。
訴訟當事人（非標購者）
訴訟判決之非標購者類型，訴訟當事人之一方最多為訴訟客體占有人
49 件（40.50%）；其中訴訟客體為土地者23 件（19.01%），房地者20
件（16.53%），停車位者6 件（4.96%）。其次為受託辦理標購人23 件
（19.01%），土地所有人10 件（8.26%），政府機關、合夥標購人及債
務人各計8 件（6.61%），前揭6 類非標購者之訴訟判決總計106 件（87.6
％），其餘5 類非標購者之訴訟判決則計有15 件（12.4％）。買受人拍
定或承受法院拍賣之不動產，除為取得所有權外，尚在得依己意直接
管領不動產，進而享受標的之使用價值及交換價值。由訴訟判決之非
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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標購者類型得知，第三人占有標的為買受人於交易過程最可能面臨之
困擾；惟占有人之勝訴率僅約為18.37％，此或可顯示占有人對於拍賣
標的明知無占有權利，仍為惡意占有之可能性，造成買受人額外支付
訴訟成本。
律師代理訴訟
訴訟判決之律師代理訴訟，判決件數及標購者勝訴件數：最多為兩造
皆委任律師，分別為45 件（37.19%）、32 件（71.11%）；其次為兩造
皆未委任律師，分別為40 件（33.06%）、30 件（75%）；再者為僅由標
購者委任律師，分別為22 件（18.18%）、13 件（59.09%）；最少為僅
由非標購者委任律師，分別為14 件（11.57%）、7 件（50.00%）。針對
訴訟雙方當事人性質觀之，委任律師之代理率以私法人最高約63.16
％，自然人居次約51.85％，公法人則僅約28.57％。此結果可能係因
一般企業機構及民眾面對法拍不動產交易糾紛時，有鑑於訴訟程序耗
時繁瑣，且期藉律師之法制專才以提高勝訴機率，從而多委由律師代
理訴訟；訴訟當事人為公務或司法等政府機關者，則因爭執事項涉其
專業領域，對於權利義務關係已明確熟知，造成委任律師之比率偏低。
標的不動產
訴訟判決之標的不動產種類，以房地76 件（62.81%）居首，其次為土
地34 件（28.10%），最少為建物11 件（9.09%）。建物及土地雖為個別
之不動產，各得單獨為交易之標的，惟因建物於性質上無法與土地分
離而存在。因此，一般不動產交易習慣仍以買賣房地或土地為主，法
拍交易市場亦顯示此現象。由於法院執行建物查封、拍賣之案件數量，
相對於房地及土地為少，其次標購者為擁有完整產權，另為避免私權
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註38：關於規範性Coase 定理及規範性Hobbes 定理之內涵，詳參Cooter, R. and Ulen, T.
（2004）, 96-98。有關規範性Coase 定理進一步闡釋得參閱熊秉元（1993），21（2）：
338-340。
爭執產生，因而標購建物者少，導致此類交易糾紛之訴訟判決數量，
自然相較於標購房地或土地為少。惟法院若單就建物為拍賣標的，土
地所有人常於查封前即一併占有建物及土地，致使法院於拍賣前公告
不點交，此結果常衍生房地異主狀態爭議。
爭議時點
依查封與鑑價、公告拍賣與拍賣進行、拍賣後相關分配等交易流程階
段，訴訟判決之爭議時點呈現：拍賣後相關分配階段之判決件數84 件
（69.42%）最多，其次為公告拍賣與拍賣進行階段36 件（29.75%），
查封與鑑價階段則僅有1 件（0.83%）。查封與鑑價階段，標購者尚未
參與交易流程，因而衍生之糾紛爭執相對較少。公告拍賣與拍賣進行
階段，標購者常採取委託代標業者方式參與交易，遂較易產生不法者
藉機詐取款項之糾紛爭訟。拍賣後相關分配階段，則因買受人須依限
繳付價金，始能領得權利移轉證書，因而買受人常採取向貸與人短期
調用資金之方式，惟若買受人未依約償付借款，則導致雙方產生消費
借貸之爭議；買受人於此階段為取得不動產占有，針對公告點交之標
的，須經繁瑣之點交程序，導致債務人藉機毀損標的，公告不點交狀
態下，則常採取訴訟方式命占有人交付占有。
二、訴訟爭點解析
依規範性Coase 定理（normative Coase theorem）及規範性Hobbes 定理
（normative Hobbes theorem），適宜法規範有助於降低交易成本。註38 基此
規範目標，本文利用法律經濟觀點，以交易成本分析方法，探討爭點類型
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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註39：詳參文維（2006）， 24：24-25。
中租賃關係之公示課題，以及裁判事由中財產法則及補償法則之保障方
式，以作為法規範調整之參考。
爭點類型
訴訟雙方當事人主要爭點共有11 類（表二），最多為有無權利占有訴
訟客體47 件（38.84%），其中訴訟客體為土地者22 件，為房地者19
件，為停車位者6 件，爭訟多屬原執行案件為不點交者。其次為有無
侵權事實29 件（23.97%），有無委任事實13 件（10.74%）。有鑑於有
無權利占有訴訟客體、有無侵權事實及有無委任事實等爭點類型，為
訴訟雙方當事人於爭訟過程相互抗辯之主因，以下針對此3 類爭點進
行深入探討。
1. 有無權利占有訴訟客體爭點
有無權利占有訴訟客體之爭訟，最多為房地或土地買受人因拍定取
得所有權，主張占有人係屬無權占有；房地占有人多以買賣不破租
賃原則，主張其為合法占有；車位占有人則多抗辯房地買受人應受
分管契約之拘束；土地占有人則以推定租賃或法定地上權抗辯其為
有權占有。再者為土地所有人主張建物買受人拍定之建物，未有占
有其土地之權利；建物買受人則係依推定租賃或法定地上權抗辯其
非無權占有。占有係指實際掌握財產之事實狀態，於多數情形下為
行使所有權之先決條件，屬於所有權權能之一。註39 由法拍不動產
交易流程得知，買受人取得占有為交易流程相對耗時之程序，尤其
於法院公告揭示標的不點交之情形下，縱令買受人已取得不動產所
有權，仍須自行採取協商或訴訟途徑以取得占有。而爭訟判決中屬
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表二 法拍不動產交易糾紛訴訟判決之爭點與裁判事由類型
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註40：爭訟房地占有人，多依民法第425 條之規定，為其抗辯有權占有之權源依據（如臺灣
高等法院95 年度上字第389 號民事判決）。惟不動產經設定抵押權後始成立之租賃關
係，對於抵押權實行有影響者，法院得除去或終止租賃關係後拍賣之，法院卻仍多以
不點交方式執行拍賣。詳參司法院法拍、主文、庭期查詢服務，
http://www.judicial.gov.tw/ db/alx.asp（查閱日期：2008 年1 月20 日）。
原執行案件不點交者，房地買受人可能面臨債務人與第三人偽訂租
賃契約，藉以規避交付不動產占有之義務，土地及建物買受人則主
要涉及拍賣結果導致房地分屬不同人所有時，形成取得標的占有之
阻礙。
租賃關係課題探討
法院查封標的時，僅限制債務人之處分權，從而債務人或第三人
仍得占有不動產並為通常使用收益；若債務人與第三人於查封前
成立租賃契約，且由承租人占有不動產，經法院認定租賃關係存
在，即公告拍賣後不點交，基於買賣不破租賃原則保障租賃權之
意旨，承租人於拍賣後仍具合法占有權源。註40 法院拍賣之不動
產如有租賃權存在，買受人取得所有權後因受租賃關係之拘束，
則無法依己意使用收益，惟同時繼受原出租人地位，得行使或負
擔租賃契約所生之權利或義務，自可向承租人請求給付租金。然
而，租金數額及給付方式，係屬租賃雙方自由約定事項，債務人
如以不合理之低價出租標的予第三人，買受人亦僅得請求承租人
給付同額租金；債務人與承租人如約明租金一次付清，買受人則
無法向承租人要求給付租金，僅得依不當得利關係，訴請債務人
返還租金利益之損失。因此，適用買賣不破租賃原則所產生之拍
賣結果，買受人非但未能取得不動產之直接占有，且有無法取得
應得租金利益之可能。此即增加債務人與第三人成立虛偽租賃關
係之誘因，一方面避免買受人取得占有，以利債務人得繼續使用
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註41：臺灣高等法院88 年度上更（一）字第327 號民事判決參照。
註42：依調查結果顯示，租賃契約高達96％未經公證。詳參財團法人崔媽媽基金會(2003)，
144。
註43：拍賣標的存在租賃關係者，債務人與第三人所定之租賃期限多恰為5 年，惟因無法自
公告確認租賃關係之真實性，此即大幅增加雙方偽造租賃契約之可能。詳參司法院法
拍、主文、庭期查詢服務，http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp（查閱日期：2008 年1
月20 日）。
註44：臺灣新竹地方法院新院雲96 執文字第141 號公告參照。
收益；另得透過與買受人協商之方式，以收取搬遷費用為其交付
占有之條件。註41 對買受人而言，若能證明債務人與承租人確係
通謀虛偽，抑或遭致占有人之不法勒索，即得主張租賃關係無效，
訴請法院命占有人返還不動產。
有鑑於租賃關係影響拍賣效果甚鉅，法院查封不動產時，依法應
就租賃起迄時間、租金數額及其他租賃條件逐項查明。惟實務執
行上，因期限為5 年以下之不動產租賃契約未經公證者，註42 仍
得適用買賣不破租賃原則，以致債務人與第三人多聲稱雙方就該
拍賣標的，訂有未滿5 年之租賃契約，從而主張該第三人係屬有
權占有；註43 另因租賃關係得以口頭或書面契約方式成立，該等
方式均無法完全彰顯真實權利狀態，造成法院多僅就約定內容及
占有情形為形式上之判斷，未對租賃關係進行實體認定，自未能
確實防止債務人勾串第三人，以偽訂租約手段阻撓點交。註44 因
而買受人取得所有權後，債務人或第三人仍繼續占有標的，原屬
法院協助取得不動產占有之義務，則轉由買受人自力負擔，衍生
占有人與買受人之糾紛訴訟。
依強制執行法第99 條之規定，第三人對其於查封前無權占有不爭
執者，法院應解除其占有，於拍賣後點交不動產予買受人；另依
提示執行法院查封及點交不動產注意改進事項第2 項之規定，如
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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註45：臺灣桃園地方法院桃院永執94 年執菊字第11770 號公告參照。
註46：詳參鄭雲鵬（2004），1：17-19。
註47：公證法第14 條及第72 條參照。
註48：臺灣高等法院臺南分院94 年度上易字第93 號民事判決參照。
註49：詳參林信和（1999），民法債編修正經過與結果評述， 54：26。
查封時為第三人占有，依法不能點交者，則應公告詳載其占有之
原因及依法不能點交之事由；然而，法院竟常未查明第三人占有
之權源，僅於拍賣公告記載「占有使用情形不明，拍定後不點交」，
註45 造成因第三人占有標的所致之爭訟。縱令租賃雙方提出經公
證之租賃契約，惟公證人之審查權限僅及於形式部分，公證人無
法對實質法律關係之合法明確性加以審查；註46 若租賃雙方約定
內容不明，公證人仍不得拒絕辦理，且公證人依法應嚴守秘密，
與公示作用所欲達成之目的相違。註47 公證雖增益契約之明確性，
惟無法確保租賃關係之真實性，徒增辨識權利狀態成本。註48 有
論者認為基於不動產租賃關係之對世效力，其公示方法仍應以登
記制度為之，以達成保障善意第三人之目的。註49
租賃關係公示課題探討
不動產租賃關係之公示方法，如以登記取代現行法制下占有、公
證等方式，得否令公示制度更具效率，應視其交易成本大小而定。
若權利具對抗他人特性，法律將賦予權利人絕對保護，此隱含權
利對世性愈強，所配合公示制度應更充分完備。於此前提下，尚
應考量權利形成後，權利人為使大眾得以辨識權利狀態變化而付
出之「標示成本」。若公示不足則引發額外交易成本：權利人以公
示結果防止相對人侵害其權益，所付出之「防害成本」；第三人為
查明存於標的之真實權利狀態，所付出之「認識成本」；因權利狀
態不明，導致權利人與第三人之糾紛爭執，所付出之「爭議成本」；
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註50：詳參蘇永欽（1994）， 39-40。
註51：臺灣高等法院95 年度上字第389 號民事判決參照。
為排除侵害，權利人於訴訟程序中提出權利狀態事實證明，所付
出之「排除成本」。註50 基此，本文以該等成本為基準點，比較分
析占有、公證與登記之公示成本。
a. 占有之公示成本
占有為實際掌握標的之事實狀態，承租人僅須具備占有意思，
且對不動產有事實上之管領力，即成立占有之主客觀要件，無
須公示承租人之內心意思及占有行為，從而占有公示之標示成
本相對較低。由於占有公示無法確實展現權利性質及歸屬，若
租賃雙方僅以口頭方式成立租賃關係，則未有明確形式規範雙
方履行權利義務，即可能發生出租人逕行收回不動產，抑或承
租人未經出租人同意而轉租予第三人等情事，致使租賃雙方均
須支付相當程度之防害成本。對第三人而言，因無從藉由任何
法定公開資訊，查明存於標的上之租賃關係，僅得由不動產有
否遭承租人占用之表面徵象加以判斷，致使第三人須耗費高昂
認識成本，始得查明存於不動產之租賃關係。雖出租人移轉不
動產所有權予第三人後，基於買賣不破租賃原則之適用，承租
人之租賃權應對所有權受讓人繼續存在，惟因受讓人無法僅以
承租人之占有行為，確知租賃關係之真實性，則可能增加日後
糾紛爭執之發生；此外，於所有權受讓人請求返還標的之爭訟
過程中，承租人尚須舉證其確有占有不動產之事實，法院始得
依法判定租賃權之存在；註51 因而占有公示可能產生相當程度之
爭議成本及排除成本。
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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註52：公證法第109 條及公證法施行細則第84 條等規定參照。
b. 公證之公示成本
租賃雙方以公證方式公示不動產租賃關係時，須至法院公證處
或民間公證人事務所，請求公證人就租賃關係事實作成公證
書，且須依約定租金總額比例繳納公證費用；註52 公證人針對權
利狀態作成公證書前，原則上應探求租賃雙方之真意與事實真
相，以及說明租賃關係經公證後之法律效果；因此，公證公示
之標示成本相較占有公示為高。租賃雙方請求公證人作成之公
證書，為雙方權益保障之證據，因公證效果賦予租賃雙方之一
定約束力，得避免任一方不履行契約之情事發生，從而出租人
與承租人應依公證內容行使權利及負擔義務，相對於占有公示
未具任何形式上之保全作用，公證公示之防害成本自然較低。
公證書係由公證人保存且未有公開之方法，僅請求人或其繼受
人及對公證書於法律上有利害關係者，始得向公證人請求閱覽
公證書，第三人為查詢公證內容則須提出相關文件，以證明其
於法律上之利害關係；從而公證公示雖較占有公示具有辨識權
利狀態之作用，惟因未確實達成資訊揭露之作用，第三人仍須
耗費一定之認識成本。公證書因具有一定之證據力，得降低因
租賃關係不明及爭訟舉證而產生之爭議成本與排除成本；然
而，為閱覽公證內容須出具利害關係證明之限制，造成非任何
人均得查明標的權利狀態，可能導致第三人對於租賃關係之疑
義；此外，因事實上公證公示所達成之合法明確性，僅限於形
式審查部分，未及於租賃關係之真實性，致使法院仍可能請求
承租人或公證人，出具租賃雙方未有通謀虛偽意思表示之證明。
c. 登記之公示成本
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註53：詳參何彥陞（2006），75。
註54：依日本民法第605 條及不動產登記法第1 條等規定，不動產登記不以物權為限，債權
性質之租賃權亦得為登記權利，且不動產租賃權經登記後，始得對抗所有權受讓人。
轉引自溫豐文（2003），19：204。
我國不動產登記制度中，依法應登記之權利種類僅限於物權，
即僅有所有權及他項權利得採登記之公示方式。雖依耕地三七
五減租條例第6 條之規定，耕地租賃關係之成立及變動應以登
記方法為之；惟此登記非屬土地登記之範疇，僅為俾利行政機
關管理耕地租約所設之行政登記，未具登記制度之公信力。註53
因而本文以租賃權物權化概念及現行他項權利登記方式，探討
租賃權登記之公示成本。註54 租賃雙方至地政機關申辦租賃權登
記時，應檢附登記申請書、租賃契約及身分證明等文件，且須
依約定租金總額比例繳納登記規費，地政機關除審查相關書件
有否完備外，另須查證租賃契約及權利狀態之真實性，若經查
發現瑕疵則得駁回其申辦，如認定雙方租賃關係確為真實存
在，地政機關於完成租賃權登記後，即核發權利證明書作為登
記結果之憑證；依申辦租賃權登記之程序得知，地政機關須對
租賃雙方所主張之權利關係進行實質審查，因而登記公示所費
之標示成本較公證公示為高。由於登記具有絕對效力，租賃雙
方對於約定內容均不得任意變動或推翻，降低出租人與承租人
間侵奪或妨害他方權益之可能，從而登記公示相較於公證公
示，更得降低租賃雙方對於防害成本之支出。經完成登記之租
賃權，任何人皆得查閱地政機關公布之登記謄本，藉以知悉存
於標的上之租賃關係內容，進而大幅降低第三人付出之認識成
本。由於第三人得以法定公開資訊獲知真實權利狀態，法律對
於信賴此項登記之第三人，賦予絕對交易安全保護，自可減少
因租賃關係不明衍生之爭議；因登記公示具有絕對性及對世
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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註55：詳參蘇永欽（1994），40-41。
性，法院判定權利狀態時僅須以登記內容為依據，舉證效力高；
登記公示效果較具公信力及公示力，致使爭議成本及排除成本
相較於公證公示為低。
透過分析比較以占有、公證及登記等方法，公示不動產租賃權
之成本相對關係，可知不同公示權利狀態之過程均產生標示成
本，惟標示得令租賃雙方權利狀態之透明度提高，有助於降低
因公示不足衍生之防害、認識、爭議及排除等成本支出；該等
成本之減省即為公示制度之效益，若減省之成本支出大於標示
成本之耗費，則得降低整體交易成本，俾利交易順暢且提高社
會產值。註55 雖目前國內不動產權利登記尚未包含租賃權，惟因
現行地政機關已採電腦登載取代傳統手抄建檔，且相關審查作
業及書表格式得沿用他項權利登記方式，不動產租賃權若改採
登記之公示方式，應不致大幅產生標示成本或投入建置資源。
再者，租賃為不動產市場交易常態，且為法拍不動產交易過程
中，不點交狀態之主要成因，因規模經濟得降低地政機關辦理
租賃權登記所支出之標示成本，從而登記公示預期得產生相對
於占有或公證公示為高之正效益。由於租賃權因買賣不破租賃
原則極具有對抗效力，本文認為不動產租賃關係公示宜改採登
記方式，以確保交易安全且適度降低交易成本。因此，本文建
議土地法第37 條及土地登記規則第4 條等規定，宜增列租賃權
為得登記之不動產權利。配合租賃權登記制度之建構，民法第
425 條第2 項之規定，宜修訂為買賣不破租賃原則對於未經登記
之不動產租賃契約，不得適用之；此外，強制執行法第99 條及
辦理強制執行事件應行注意事項第57 項等規定，宜修訂為不動
法制論叢|第42 期|民國97 年7 月
－176－
註56：關於各國土地及其建物關係為一體主義或分別主義之論述，詳參林書川（2003），20-22。
註57：詳參陳榮傳（2003），51：33。
產存有未經登記之租賃關係，現為債務人或第三人占有，法院
應於拍賣後解除其占有點交予買受人。
房地異主課題探討
依民法第66 條第1 項之規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」
可知我國係採分別主義規範土地及其建物之關係，亦即將建物自
其坐落土地分離，視為獨立之不動產。註56 此項立法設計致使本
質上無法分離之房地，於法律關係上成為彼此獨立存在之個別不
動產，且得分別作為不同交易行為之標的。惟就建物未能與土地
分離而存在之事實情況下，建物所有人須對建物坐落之土地，具
有合法之占有權源；然而，建物所有權與建物於土地上之坐落權
源脫鉤，可能形成建物所有人欠缺土地坐落權源之現象，激化土
地所有人及建物所有人間複雜之法律關係。註57 因現行法令規範
對於原始起造人之取得建物所有權，未以土地所有人為限，以致
建物營造完成後，房地即可能分屬不同人所有；若對土地或建物
所有權之單獨移轉未加以禁限，即造成法院僅得拍賣債務人之土
地或建物，呈現房地異主狀態之拍賣結果。
由糾紛訴訟判決觀之，法院公告不點交之情形下，土地買受人常
面臨占有人與債務人間存有使用借貸關係，致使占有人得以無償
方式於土地上建築使用，因而聲稱縱令建物坐落於買受人之土地
上，其仍具合法占有土地之權源；另者，買受人因拍定取得建物
所有權，惟其建物坐落於第三人土地上，土地所有人仍可能訴請
建物買受人拆屋還地。該等爭訟中之土地占有人及建物買受人，
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
－177－
註58：詳參黃信勇著（2006），651-657。
皆以建物坐落權源應可類推適用法定地上權或推定租賃，從而抗
辯其非無權占有土地；多數承審法官認為此與民法425 條之1 及
第876 條等規定，房地須原同屬一人所有之要件有別，且使用借
貸之權利義務關係僅得存於特定當事人間，從而無論建物所有人
係原始或繼受取得所有權，均應負拆屋還地之責。惟有部分承審
法官側重於土地及建物所有權一體化，認為基地使用權不因基地
物權之嗣後變動而受影響，其仍得依原使用借貸關係占有建物坐
落之土地，如最高法院91 年度台上字第1919 號民事判決。針對
前揭法拍不動產交易履見之糾紛爭執，於2007 年9 月28 日修正
及增訂施行民法第877 條及第877 條之1，採取土地及其建物、建
物及其基地使用權之併付拍賣，透過立法方式調整建物所有權之
獨立性，期能避免因拆屋還地爭訟而致社會產值降低。
2. 有無侵權事實爭點
關於有無侵權事實之爭訟，多涉及受託標購人以代理標購法院拍賣
之不動產為由，藉詐欺手段使委託標購人陷於錯誤致受損害；以及
債務人不甘遭強制拍賣，故意毀損房地買受人因拍定取得之建物設
備。該等糾紛訴訟之受託標購人及債務人，雖皆抗辯其未有侵權行
為，惟因案件多先經刑事訴訟程序認定其確有犯行，承審法官即據
以判決其應負損害賠償之責。買受人標購房地後，若債務人不滿其
不動產遭強制拍賣，抑或因占有人強索搬遷費用未遂，可能採取毀
損建物設備之不法侵害手段，惟買受人就拍賣標的之瑕疵無擔保請
求權，於領得權利移轉證書後，縱令標的已不堪使用，仍不得請求
法院撤銷拍賣，僅得另行訴訟程序向侵害人求償。註58 依現行實務
法制論叢|第42 期|民國97 年7 月
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註59：如臺灣高等法院臺中分院90 年度重訴字第21 號民事判決。
運作，買受人聲請法院執行點交程序後，如占有人不自動履行，法
院強制點交完畢可能耗費3 個月以上時間，且因不動產經拍定後該
執行案件即告終結，造成法院執行點交績效不彰；另者，法院查封
不動產時，未善盡職權確實調查標的現況，竟於筆錄及公告記載標
的實際狀況須由應買人自行查明，增加不肖份子強索搬遷費或破壞
不動產之機會，影響買受人取得占有之權益。一般買受人因心生恐
懼及考慮利息壓力，多以金錢交涉期能儘早取得占有。代標業者若
遇不法占有情形，除督促法院加速完成強制點交外，另透過與不肖
份子私下協商，必要時以壓低金額交付強索費用方式，協助買受人
迅速占有拍定標的。註59
3. 有無委任事實爭點
關於有無委任事實之爭訟，多為委託標購人主張交付款項予受託標
購人，委任其代辦相關標購事宜，因其未履行契約，訴請返還不當
得利；受託標購人則以兩造未成立委任契約為抗辯。依民事訴訟法
第277 條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之
責任；然而，此類爭訟多因一方所提出之證物未有委任契約，無法
證明其所主張之委任關係，承審法官即斟酌兩造陳述之事實與理
由，判斷兩造有否因標購法拍不動產而成立委任關係。有意標購法
拍不動產者，自投標前之資訊搜集評估至拍定後之取得不動產占
有，不僅耗時費力且有投入人力、物力等資源仍落標之可能。因此，
坊間從事代標者多標榜對於相關法令規範、市場投標生態及點交談
判能力等具有專業知識，代標過程中得為有意標購者省時省事，如
投標前針對標的詳細調查分析，避免購置海砂屋、輻射屋或凶宅等
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
－179－
註60：內政部89 年12 月26 日台內中自第8980474 號函參照；轉引自林旺根（2004），271：
43。
註61：詳參內政部全球資訊網，http://www.moi.gov.tw/news/news_p.asp?NewsId=2789（查閱日
期：2008 年2 月27 日）。
瑕疵不動產；提供投標評估報告，研判合理願出價額；接洽金融機
構申辦墊付拍定尾款事宜，解決資金籌措困難；拍定後催促法院核
發權利移轉證書，俾利迅速辦理所有權移轉；追蹤法院點交進度或
與債務人協調點交，達成確實占有不動產。一般代標業者向委託人
收取之服務費，約為拍賣最低價額3％至5％，且雙方應約定拍定後
交付占有之時點；惟有不肖代標業者為求交易完成以獲取服務費，
刻意製造投標人潮及提供不實行情，致使委託人以過高願出價額得
標，一經拍定後隨即收取服務費，至於後續產權過戶、銀行貸款及
協助點交執行等相關事宜，則以非屬服務範圖為由置之不理；抑或
以巧立名目方式收取約定服務費外之款項，如協調點交事宜時要求
索取法院公關費用或占有人搬遷費用，均為不法者慣用之手法。
內政部雖於不動產經紀業管理條例公布後，認定代理標購為經紀業
之專屬業務。註60 另依不動產經紀業管理條例修正草案第30 條之規
定，經營不動產拍賣之代理標購或出售者，適用該條例相關規定；
註61 此皆顯示政府已著手將法拍不動產代標業者納入管理機制。然
而，現行代理標購不動產之相關規範仍屬籌劃階段，僅有仲介同業
公會或拍賣協會之會員受其組織管理，以致合法經營與不法牟利代
標業者同時存於法拍交易市場。因此，委託代辦標購事宜時，應注
意受託業者是否確為合法立案之公司行號，該公司行號有否加入仲
介同業公會或拍賣協會且繳交營業保證金，以免遭遇不法詐騙；簽
訂委任契約時，須確認代標業者係採取分段服務或全程處理並明定
交付不動產期限，以確保委託代辦權益。
法制論叢|第42 期|民國97 年7 月
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註62：財產法則（property rules）及補償法則（liability rules）為法律保障財產權之方式，財
產法則係指除非事先獲得權利人之同意，否則法律禁止他方當事人侵害此權利；補償
法則係指即使未得權利人之事先同意，相對人仍可侵犯權利人之財產權，惟須依法為
適當之補償。詳參王文宇（2000），35-36。
裁判事由
訴訟雙方當事人訴請法院裁判之事由共有12 類（表二）。最多為損害
賠償責任37 件（30.58%），其次返還訴訟客體35 件（28.93%），返還
訴訟客體與不當得利12 件（9.92%）。為解析裁判事由，首先透過整體
分析方式，理解起訴者請求法院命相對人應為事項類型及其援引之法
令規定。為更深入探討，本文以房地異主為核心，利用法律經濟學觀
點，分析民法第877 條及第877 條之1 修訂施行前後之財產權保障方
式。註62 由此觀點出發，前述12 類裁判事由中，除損害賠償屬於補償
法則保障方式外，其餘皆為財產法則保障方式。
1. 整體分析
訴訟當事人一方主張其受有損害，訴請法院命相對人應負損害賠償
責任，因相對人係單獨或共同不法侵害權利，而援引民法第184 條
或第185 條之規定；當事人起訴對象為政府機關時，則依國家賠償
法第2 條之規定，主張公務員怠於執行職務，致其權利遭受損害，
該公務員所屬機關應負賠償之責。訴訟當事人以所有權人地位自
居，訴請占有人返還不動產者，係依民法第767 條前段規定之回復
請求權，為其請求返還之權源。訴訟當事人一方主張相對人無法律
上之原因而受利益，致其受有損害，則依民法第179 條之規定，訴
請法院命相對人應返還不當得利。買受人因拍定取得所有權，主張
相對人無權占有不動產者，除得訴請
－151－
感謝匿名審查委員細心閱讀與中肯意見，致使本文於結構及內涵上更加完善，惟文中有任何
疏誤之處，當由作者自行負責。另者，關於參考文獻之格式與內文之論述，本文重新依期刊
新格式及精簡要求調整，特此向審查委員致意。此外，感謝本文於研討會宣讀初稿時，蔡瑄
庭博士與吳森田博士提供之寶貴意見。
*作者為國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士班研究生
Postgraduate, Department of Real Estate and Built Environment, National Taipei University.
**作者為國立臺北大學不動產與城鄉環境學系副教授
Associate Professor, Department of Real Estate and Built Environment, National Taipei
University.
法拍不動產交易糾紛之爭點解析
—法律經濟學觀點
Analysis of the Points of Contention in Court
Auction Real Estate Transaction Disputes—
Law and Economics Perspective
許凱傑Kai-Chieh Hsu *、曾明遜Ming-Hsun Tseng **
（97 年4 月16 日收稿，97 年5 月25 日第一次修改，
97 年6 月2 日第二次修改，97 年6 月12 日定稿）
摘 要
「法拍不動產交易制度」係指債權人為滿足其金錢債權，依強制執行法
及相關法令規範，聲請地方法院民事執行處強制查封、拍賣債務人之不動產，
由拍定人或承受人依法定有程序買受後，債權人就該賣得價金而受清償之交
易制度。法拍不動產因具有按拍次減價拍賣之特性，相較於其他不動產交易
價格為低廉，乃係吸引有意購置不動產者之主要誘因，致使法拍不動產之市
場佔有率逐漸增加。然而，標購法拍不動產之程序，常令欲購置者望而怯步，
法制論叢
第42 期
民國97 年7 月
頁151～192 頁
Socioeconomic Law and Institution Review
No. 42
July 2008
PP.151～192
法制論叢|第42 期|民國97 年7 月
－152－
實際上簡單的出價搶標過程，隱含諸多須待標購者處理之法律問題，更有遭
受損害之可能。為瞭解標購法拍不動產可能產生之糾紛爭點，本文首先整理
闡述法院拍賣不動產之流程，再透過司法判決量化分析方式，以最高法院及
高等法院有關法拍不動產糾紛案件之121 件判決，探討法拍不動產交易糾紛
判決之整體趨勢，進一步利用法律經濟學觀點探討爭點之重要法規範，以作
為法拍不動產交易法制規範調整方向之參考。
關鍵字：法拍不動產、爭點、強制執行法、法院判決、法律經濟學
Abstract
"The court auction real estate transaction institution" is in order to let the
obligee can pay off the creditor's rights. The winner of the auction or expromissor
purchases the real estate is according to the compulsory execution law, which
applies for civil execution by the court to seal up and auction off the real estate.
Due to the reduced price by the frequency of auction, the setting price in the court
auction is relatively lower than those in other markets. Thus, it provides incentives
for buyers to consume in auction market. As the result, the market share of the
court auction real estate has been increasing gradually. However, the public often
refuse to get involved of the market because of its highly controversial bidding
procedure, which will potentially damage the gains from the transaction. This
paper adopts an approach based on law and economics that incorporates the
transaction costs to discuss the controversial issues of court auction in the real
estate market. First of all, in order to realize the debate relating to the court
auction real estate, the procedure in the auction market are introduced. Secondly,
using the quantitative judgment analysis, this will be applied to 121 relevant cases
from both Supreme Court and High Court. To reveal the judgment tendency.
Finally, in accordance with the research findings to bring up suggestion enhance
the safety and profit in the auction market.
Keywords: Court Auction Real Estate, Controversial Issues, Compulsory
Execution Law, Court Judgments, Law and Economics.
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
－153－
註1：詳參104 法拍屋，http://www.104woo.com.tw/（查閱日期：2007 年3 月23 日）；汪也
乃（2005），41。
註2：強制執行法第91 條及第92 條參照。
註3：由消費者購屋優先選擇類型分析發現，受訪消費者中有6.8％傾向購買拍賣屋。詳參連
經宇（2004a），281：52。
註4：誠如North 指出真實制度架構常夾雜造成參進障礙、壟斷限制與阻礙訊息之交易成本
問題。詳參劉瑞華譯（1994），North, D.C.著（1990），80。交易成本概念首見於Coase
（1937）《廠商的本質》，直至Coase（1960）《社會成本問題》一文發表後，交易成本
始為法律經濟學之核心概念；Dahlman（1979）進一步依交易階段將交易成本歸納為搜
尋與資訊成本、協商與決策成本、監督與執行成本。
註5：關於Coase 定理論述，詳參Coase, R. H.（1960），3: 1-44。
壹、前言
根據統計，臺灣法拍不動產經拍定或承受之件數，由1992 年計3,059
件增加至2007 年計26,908 件，拍定總金額則約由182 億元增加至1,285 億
元。註1 由於法院核定之拍賣底價一般低於市場價格，加上法拍不動產按拍
次減價拍賣之特性，致使買受人之標購價格，相較於其他不動產交易為低
廉，吸引有意購置不動產者參與競標。註2 陳憶茹（2004）指出法拍不動產
成交案件總數佔買賣移轉登記比例，於2002 年首度超過10％，達到11.45
％，此表示不動產市場中，每9 件不動產買賣即有1 件為法拍不動產案件，
顯見法拍交易市場已成為一般消費者購置不動產之次級市場。註3
法拍不動產交易程序，主要係以強制執行法第2 章第3 節「對於不動
產之執行」加以規範。依現行相關法令規範，法院實施拍賣前須進行查封、
核價及揭示公告等程序；買受人原則上應依公告所載期日投標應買；不動
產經拍定或承受後，買受人應依期限繳納價金，以取得不動產所有權。實
際拍賣過程中，法院實施現場查封時可能遭遇占有人阻擾；買受人投標應
買房地前無法勘查屋況；買受人標購後未能採取抵押貸款方式繳納餘款。
該等情形產生諸多法拍交易市場特有糾紛，導致高昂交易成本（transaction
costs），註4 造成法拍不動產交易不若一般不動產交易順暢。依Coase 定理，
無交易成本之自由交易結果，致使互易資源者效用提昇且達成產值最大
化。註5 就此觀點，法拍交易市場則可能因強制拍賣衍生額外之糾紛訴訟成
法制論叢|第42 期|民國97 年7 月
－154－
註6：關於Pareto 效率之概念，詳參Freeman, A. M.（1993），85-86。
註7：傳統對法院判決之研究多採指標判決研究模式，即透過重要判決評釋，彰顯法院對某問
題之見解，此方式固有簡便優點，惟可能因見樹不見林，造成結構性扭曲。詳參葉俊榮
（1997），314。
註8：判決選自司法院法學資料檢索系統，http://jirs.judicial.gov.tw/Index.htm（查閱日期：2008
年1 月26 日），時間範圍自2000 年至2007 年止，採全文檢索語詞查詢，輸入關鍵字為
法拍+民事執行處拍賣+民事執行處執行；經篩選與本文主題無關之案件，對於裁定案件
亦不納入分析範圍，僅採各審法院之實體判決，最後留存121 件判決為量化分析基礎資
料。
本，有違規範性Coase 定理，導致非Pareto 效率情況。註6 有鑑於法拍不動
產交易糾紛頻傳，相關爭訟判決已累積相當數量，本文為瞭解標購法拍不
動產可能產生之糾紛爭點，首先整理闡述法院拍賣不動產之流程，再透過
司法判決量化分析方式，註7 以最高法院及高等法院有關標購法拍不動產糾
紛案件之121 件判決，註8 探討法拍不動產交易糾紛判決之整體趨勢，進一
步利用法律經濟觀點探討爭點之重要法規範，以作為法拍不動產交易法制
規範調整方向之參考。
貳、法拍不動產交易流程
法拍不動產交易制度為強制執行程序一環，係由國家藉其權力作用以
解決私權糾紛，即法院依債權人之聲請，強制其債務人履行債務，以實現
債權人私法上之請求權；實施執行程序之結果，同時產生強制性不動產交
易，形成不動產市場之特殊交易形式。以下即透過彙整現行相關法令規範，
輔以交易參與人之訪談，探究法拍不動產交易制度運作現況，以及流程中
各類參與人所付出之交易成本。
為利探討方便，本文將此制度分為不同階段：首先，債權人聲請法院
強制拍賣債務人之不動產，法院依其聲請實施查封、鑑價等程序，稱之「查
封與鑑價階段」；此階段係由債權人、法院、地政機關及鑑定人，進行強制
拍賣前之前置作業，故將此階段交易成本稱為「法拍交易前成本」。再者，
法院定期揭示拍賣公告，有意標購者遂應搜尋資訊、調查現況及投標應買，
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
－155－
註 9：關於法院辦理此階段之措施，詳參強制執行法第76 條至第80 條及辦理強制執行事件
應行注意事項第40 項至第42 項等規定。
註10：執行名義乃證明債權人請求執行機關運用國家強制力以實現債權之公文書。詳參莊柏
林（1998），31。
註11：根據2007 年10 月30 日針對臺灣○○地方法院所作之訪談，受訪者李○○小姐表示：
債權人聲請強制執行，法院採隨到隨辦方式，約於1 小時內完成。
註12：根據2007 年10 月29 日針對臺灣○○地方法院所作之訪談，受訪者陳○○先生表示：
承辦人員處理強制執行案件之實際時程，係依個人能力及案件複雜程度而定，自收狀
分案至完成現場查封執行，至少約耗時1 個月。
註13：根據2007 年10 月30 日針對臺灣○○地方法院所作之訪談，受訪者李○○小姐表示：
法院與地政機關設有電腦連線系統，查封登記得於囑託當日完成；法院執行現場查封
時，係將同一地區案件列為同一行程，1 日內得完成數宗標的查封程序。
稱之「公告拍賣與拍賣進行階段」；由於法院須以投開標程序確定交易成立
及出賣對象，因而買受人自此階段始參與交易流程，故將此階段交易成本
稱為「法拍交易中成本」。最後，不動產經拍定或承受後，買受人應繳納價
金再以聲請點交、協商或訴訟等方式取得占有，法院則分配債權人應得價
金，核發權利移轉證書予買受人並協助其取得占有，稱之「拍賣後相關分
配階段」；於此階段買受人繳納價金、取得占有，以及法院分配價金、核發
移轉證書、執行點交等程序，皆因不動產經拍定或承受而產生交易成本，
故將此階段交易成本稱為「法拍交易後成本」。本文依據現行法令規範及參
酌相關參與人受訪意見，彙整之法拍不動產交易流程如圖一所示。
一、查封與鑑價階段註9
債權人取得執行名義確定證明後，註10 即得向債務人不動產所在地之地
方法院聲請強制執行；聲請時須填具聲請狀，檢附執行名義文件及債務人
之不動產產權證明，經法院審查書件無誤，命聲請人繳納債權金額8‰執行
費後受理聲請；註11 聲請過程中，債權人及法院均須付出「聲請執行成本」。
法院核定聲請後須囑託地政機關辦理查封登記，以限制債務人處分不動
產，遂產生「查封登記成本」。註12 法院囑託登記同時排定查封期日，通知
債權人於指定時間引導執行人員至現場查封；註13 執行人員應查明不動產
坐落、實際狀況及使用情形，且以筆錄記載該等事項；債務人與第三人間
法制論叢|第42 期|民國97 年7 月
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註14：根據2007 年10 月30 日針對臺灣○○地方法院所作之訪談，受訪者李○○小姐表示：
法院查封房地時，如遇債務人不在場致未能查明占有使用情形時，為加速處理效率，
執行人員多未開鎖入內調查現況，僅依現場情形認定為無人居住使用，抑或再行通知
不動產所在地之警察機關擇期調查。
圖一 法拍不動產交易流程圖
存有租賃關係，執行人員則應詳查雙方約定之租賃條件，防範債務人以不
實租約，規避交付占有義務；若標的為封閉空屋，抑或遇有債務人不在場、
任何人阻擾查封等情事，必要時執行人員得開鎖入內調查或採事後查證方
式，查封完畢則應揭示公告於不動產所在地；註14 因此，法院執行現場查
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
－157－
封時，必將產生「現況調查成本」、「筆錄記載成本」與「公示查封成本」，
且可能存有「虛偽陳報外部成本」及「阻擾查封外部成本」。法院完成現場
查封後，則委請鑑定人查估標的價格，作為核定底價之參考，法院應於估
價完畢後徵詢債權人及債務人意見，核定最低拍賣價額與投標保證金數額
並訂定拍賣期日，遂產生「委外鑑價成本」、「估定價格成本」、「核定價金
成本」及「訂定拍賣期日成本」。註15 此階段至少約耗時3 個半月，其中以
委外鑑價至核定拍賣價金及期日等流程，約耗時2 個半月最長。
二、公告拍賣與拍賣進行階段註16
法院核定最低拍賣價額且訂定拍賣期日後，即依法揭示公告，進行第
一次拍賣，第一次拍賣未能拍定且債權人不願承受，再進行第一次減價拍
賣，第一次減價拍賣若再流標，則進行第二次減價拍賣，第二次減價拍賣
如再流標，即實施特別拍賣程序；註17 特拍期間內，一般民眾均得向法院
聲請，以第二次減價拍賣最低價額承購不動產，期限內無人應買前債權人
亦得停止拍賣，聲請另行估價或減價拍賣，仍未拍定或由債權人承受，抑
或債權人未於期限內聲請另行估價或減價拍賣，視為撤回執行。法院之拍
賣公告應揭示於該院公告欄、不動產所在地或該管鄉鎮市（區）公所；此
外，法院應命債權人刊登公告於當地發行量較多之報紙；註18 因而公告過
註15：根據2007 年10 月30 日針對臺灣○○地方法院所作之訪談，受訪者李○○小姐表示：
自法院委外鑑價至拍賣價金及期日核定完成，至少約耗時2 個半月。
註16：關於法院辦理此階段之措施，詳參強制執行法第81 條至第96 條及辦理強制執行事件
應行注意事項第43 項至第55 項等規定。
註17：法院確定第一次拍賣期日後，應於所定拍賣期日至少14 日前揭示公告，公告期間以
不超過30 日為限；第一次及第二次減價拍賣之期日，應於前次拍賣完畢後5 日內指
定，公告期間不得少於10 日多於30 日；特別拍賣則係於第二次減價拍賣終結後10
日內公告3 個月。強制執行法第82 條、第93 條、第95 條及各級法院辦案期限規則
第35 條、第37 條等規定參照。
註18：根據2007 年10 月29 日針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者黃○○先生
表示：一般債權人僅選擇發行量較少之報紙登載拍賣公告，此因公告事項仍以法院揭
示為準，債權人認為登報公告僅係形式程序，從而不願付出較高費用。
法制論叢|第42 期|民國97 年7 月
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程中，法院及債權人皆須付出「公告拍賣成本」。有鑑於參與法拍交易過程
耗時費力，更有投入時間、資源仍落標之可能，多數有意標購者即委託代
標業者，代理標購法拍不動產；註19 此雖可降低部分交易成本，惟可能產
生「搜尋代標業者成本」與「不法詐騙外部成本」。註20 有意標購者為保障
權益，投標前應詳覽公告及查封筆錄，尚應依公告所載資訊調查現況，以
衡量投標時之願付價額；註21 從而買受人於公告時須付出「競標資訊成本」、
「現況調查成本」及「決定願付價額成本」。法拍不動產除該執行案件之債
務人及執行人員不得投標應買外，註22 如相關法令規範對拍賣標的之應買
資格有所限制，買受人亦應具備該項資格；註23 依各案件對應買資格限制
與否，遂產生「申請應買資格成本」。進行投標程序前應繳納保證金，保證
金數額為公告載明事項，未照納保證金之投標則屬無效；從而買受人於投
標前須付出「繳付保證金成本」。投標應買法拍不動產時，應於投標書註明
執行案號及標的坐落與面積，填具願買價額及個人基本資料並簽章，連同
註19：根據2007 年10 月26 日針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者張○○先生
表示：法拍交易市場之標購情形以委託代標為主，其次為代標業者自行標購再予轉
售，僅有少部分民眾自行參與投標。
註20：根據2007 年10 月26 日針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者黃○○先生
表示：代標業者收取之服務費，公告點交案件平均約為拍賣底價4％，亦有業者採取
不論底價酌收3 萬元至5 萬元之費用；公告不點交案件，則視個案情形收取總括金額，
惟須保證交付占有。「不法詐騙外部成本」之產生，多因代標業者聲稱代辦標購事宜，
藉機詐騙委託人交付之款項。臺灣高等法院臺中分院94 年度上易字第216 號民事判
決參照。
註21：根據2007 年10 月29 日針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者黃○○先生
表示：代標業者於法院揭示公告起2 日內，即可完成資料蒐集及製作投標檢索等作業；
現況調查所需時間約為1 日，如拍賣標的為房地，代標業者一般將親赴不動產所在地
勘查外觀，自該棟建物頂樓平台、相鄰建物，觀察標的室內格局及使用情形，同時詢
問鄰右以確認占有狀態，進而衡量投標價格。
註22：關於債務人與執行人員不得投標應買之情形，詳參最高法院80 年台抗字第143 號民
事判例及司法院32 年9 月21 日院字2568 號解釋。
註23：如依農業發展條例第33 條之規定，私法人不得承受耕地，惟符合同法第34 條規定之
農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構參與投標時，應提出經主管機關許可承
受耕地之證明文件。
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
－159－
註24：根據2007 年10 月29 日針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者黃○○先生
表示：有不法者採取分別投入高低價標之手段，且對投標書件為具識別性之記號，此
因開標時執行人員多以願出價額高低排列書件，如所投入之高低價標接續排列，由其
高價標得標時，即以不應答方式，令執行法官宣布改由低價標得標，藉以降低拍定價
金。
註25：關於法院辦理此階段之措施，詳參強制執行法第31 條至第41 條、第97 條至第102
條及辦理強制執行事件應行注意事項第16 項至第22 項、第56 項至第58 項等規定。
註26：依土地法第34 條之1 第4 項、第104 條及第107 條等規定，先買權人應於接到出賣
通知後10 日內表示；另依耕地三七五減租條例第15 條之規定，先買權人應於收到書
面通知後15 日內以書面表示。
註27：關於銀行提供代墊服務之內容及申辦資格，詳參板信商業銀行，http://www.bop.com.tw/
（查閱日期：2007 年12 月11 日）。
保證金封存袋投入票匭始為完妥；投標時間終止，執行法官即至開標室取
出標匭內之投標書件，首先審核所有投標之有效性，再當眾開示並朗讀各
書件內投標人姓名及其投標數額，最後由有效投標書中決定得標人，遂產
生「競標成本」。縱令法院依法執行投開標程序，實務上仍見不法者以圍標
行為參與投標，損害其他投標人及執行當事人之權益，遂有「不法競標外
部成本」。註24 此階段除特別拍賣程序耗時3 個月外，各次拍賣所需時間為
1 個月。
三、拍賣後相關分配階段註25
各次拍賣經拍定或承受後，如有優先購買權人存在，買受人則暫緩繳
付價金，法院應先通知優先購買權人承買，遂產生「通知先買權人成本」。
先買權人表示願意承買時，法院則無息退還所納之投標保證金，先買權人
放棄承買確定後，始由法院通知繳款；註26 若未有優先購買權人存在，買
受人則不待通知，應於拍定或承受後7 日內繳足價金，遂有「繳付價金成
本」產生。買受人繳清價金且取得權利移轉證書前，仍未取得不動產所有
權，無從申辦抵押貸款，銀行業者為因應法拍交易市場需求，降低買受人
調度資金風險，即提供墊付拍定尾款服務；註27 買受人依其資金能力可能
產生「申辦貸款成本」。買受人繳足價金後，法院即通知地政機關公告作廢
原所有權狀，以配合買受人辦理移轉登記事宜，且法院須依買受人名義核
法制論叢|第42 期|民國97 年7 月
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發權利移轉證書，買受人自領得移轉證書之日起，即取得不動產所有權，
此過程產生「塗銷登記成本」及「核發證書成本」。註28 不動產經拍定或承
受後，法院除通知先買權人承買外，應囑託稅捐機關查核增值稅，另於買
受人交足價金後製作分配表及指定分配期日，檢送分配表予相關權利人同
時通知到場分配，從而產生「計算分配成本」。註29 拍賣之不動產如公告得
為點交，買受人領得移轉證書後，即可聲請法院執行點交程序以取得占有；
法院收狀後遂核發自動履行命令，命占有人限期交付占有，買受人應於自
動履行命令期滿後，以書面向法院陳報占有人履行情形，占有人如已交付
占有，法院無須繼續進行點交程序，若占有人屆期不履行，法院則於勘驗
現場後執行強制點交；註30 依現行實務運作，標購之房地如為空屋可能遭
致不法者強行占有，命買受人支付搬遷費用，若強索不成則毀損建物；債
務人雖有自行搬遷義務，惟部分債務人不甘遭強制拍賣，亦可能採取勒索
或破壞手段，損及買受人標購權益；一般買受人因心生恐懼且考量利息壓
力，多以金錢交涉期能儘速取得占有；如法院公告為不點交之案件，買受
人則須與占有人進行協商，抑或採取訴訟途徑始能取得占有；註31 因此，
買受人取得占有過程，可能產生「聲請點交成本」、「執行點交成本」、「不
註28：不動產經拍定或承受且已繳足價金後，依辦理強制執行事件應行注意事項第56 項之
規定，法院應於5 日內按買受人之名義核發權利移轉證書。根據2007 年10 月29 日
針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者黃○○先生表示：實務上買受人繳清
價金後，需待約1 個月以上時間，始領得權利移轉證書。
註29：根據2007 年10 月30 日針對臺灣○○地方法院所作之訪談，其受訪者李○○小姐表
示：法院製作價金分配表至相關權利人對該分配無異議且領得應得款項，至少約需20
日以上。
註30：根據2007 年10 月29 日針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者黃○○先生
表示：公告載明拍賣後點交，除標的確為無人占有外，否則皆應向法院聲請點交；實
務上代標業者於受託人聲請點交後，同時與占有人進行協調，此因金錢交涉可加速取
得占有，一般約需3 萬元至5 萬元，若依法定點交程序，至少需費時3 個月以上，始
能取得占有。
註31：根據2007 年10 月29 日針對臺北市不動產拍賣協會所作之訪談，受訪者黃○○先生
表示：實務上代標業者如遇公告不點交之標的，多與占有人以金錢交涉，通常占有人
收取3 萬元至5 萬元之搬遷費用後，即當場交付占有予買受人，亦有業者與占有人協
商近1 個月，始由買受人支付800 萬元始取得占有之案例；若未能以金錢協商之情形，
經訴訟程序可能需數年時間，且有無法取得占有之可能。
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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註32：關於此期間之成交件數，詳參汪也乃（2005），41。
法侵害外部成本」、「協商成本」及「訴訟成本」。此階段買受人若採聲請點
交方式以取得不動產占有，自拍定或承受至強制點交完成所費時間約為5
個月以上，其中以買受人取得占有過程最為耗時，至少約需3 個月之處理
時程。
經由前揭分析可知，法拍不動產交易流程之各階段所需時間，如就該
次拍賣而言，以拍賣後相關分配階段最長，查封與鑑價階段次之，最短為
公告拍賣與拍賣進行階段。拍賣後相關分配階段，則以買受人取得占有過
程最為耗時。關於法拍不動產交易制度之流程及交易成本項目如表一所示。
參、訴訟爭點解析
本文訴訟判決分析，由時間、地點、人物、標的、事件及主張等面向
進行解析。首先以裁判年度分布、裁判法院分布、訴訟當事人類型、律師
代理訴訟情形、標的不動產種類、爭議時點分布等分項進行訴訟判決整體
趨勢說明；再就爭點類型與裁判事由類型有關爭點議題項目進行訴訟整體
分析，進而利用法律經濟觀點探討爭點之重要法規範。
一、整體趨勢說明
裁判年度
訴訟判決之裁判年度分布，自2000 年至2007 年共計121 件訴訟判決，
其中原執行案件為點交者43 件（35.54%），各年平均5.38 件；原執行
案件為不點交者59 件（48.76%），各年平均7.38 件；實際未完成拍賣
者19 件（15.70%），各年平均2.38 件。各年案件數量之分布趨勢，於
2000 年至2003 年，判決件數與法拍不動產成交件數之比重，呈現逐年
降低趨勢，註32 可能係因強制執行法第77 條之1 修正公布後，強化法
法制論叢|第42 期|民國97 年7 月
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表一 法拍不動產交易制度交易成本表
說明：V 表示交易參與人於交易流程項目付出交易成本。
V*表示買受人委託代標業者代理標購時，其原應付出之交易成本，部分轉由業者負擔。
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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註33：關於強制執行法第77 條之1 修正之探討，詳參程明仁（2002），18（5）：38-40。
註34：關於此期間之成交件數，詳參104 法拍屋，http://www.104woo.com.tw/（查閱日期：
2008 年3 月18 日）。
註35：根據2007 年10 月30 日針對臺灣○○地方法院所作之訪談，受訪者李○○小姐表示：
法院查封房地時，如遇債務人不在場，致未能查明占有使用情形時，為加速執行案件
處理效率，執行人員多未開鎖入內調查現況，僅依現場情形認定為無人居住使用，因
而實際狀態仍須由買受人自行查明注意。未能善盡調查職權，造成公告內容雖載明不
動產於拍賣後點交，針對拍賣標的於查封時之占有使用情形，竟記載「實際情形請應
買人自行查明注意」（如臺灣士林地方法院士院鎮94 執康字第3821 號公告所示）。
註36：關於臺灣各地區法拍交易市場規模，詳參連經宇（2004b），282：8-10。
院對於不動產之現況調查權；註33 於2004 年至2007 年，判決件數與
法拍不動產成交件數之比重則逐年升高，註34 推測與不動產市場景氣
復甦，以及法院未確實善盡調查職權有關。註35
裁判法院
訴訟判決之裁判法院分布，臺灣高等法院45 件最多（37.19％），臺灣
高等法院花蓮分院4 件最少（3.31％），次少為最高法院7 件（5.79％），
其餘臺灣高等法院各分院平均21.67 件（17.90%）。再以拍賣執行或原
審法院區分，臺北地區37 件（30.58％），臺中地區19 件（15.7%），
高雄地區12 件（9.92％），臺南地區9 件（7.44％），其他地區44 件（36.36
％）。前揭各地區之判決件數對應臺灣法拍交易市場規模，註36 約可推
知大部分經法院拍賣及成交不動產件數愈多之地區，產生交易糾紛之
機率相對較高。
訴訟當事人（標購者）
訴訟判決之標購者類型，委託辦理標購人為訴訟當事人之一方，判決
件數19 件（15.70%），訴訟當事人之一方為買受人，判決件數102 件
（84.30%），其中房地買受人56 件（46.28%），土地買受人35 件
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註37：違章建築物雖為地政機關所不許登記，惟得為交易之標的。最高法院48 年台上字第
1812 號判例參照。另如臺灣臺北地方法院北院隆94 執公字第40766 號公告所示：拍
賣之建物為空屋，拍定後點交；該建物未辦理建築物所有權第一次登記，於拍定後無
法逕持不動權利移轉證書辦理所有權移轉登記，且應自負被拆除之危險。
（28.93%），建物買受人11 件（9.09%）。委託辦理標購人所涉之爭訟，
均為實際未完成拍賣者，多係受託辦理標購人向其謊稱得共同投資法
拍不動產，抑或代辦標購事宜，藉機詐取所交付之款項。房地買受人
所涉之爭訟，多為債務人不甘房地遭拍賣而毀損建物，以及因公告載
明不點交導致之爭訟。土地買受人於原執行案件為點交之訴訟判決
中，則多為訴請法院命相關政府機關應負損害賠償責任，若標購之土
地為不點交者，亦常衍生因無法取得占有之爭訟。建物買受人之訴訟
判決，多為建物買受人所拍定之建物坐落於第三人土地上，以致土地
所有人訴請拆屋還地。此外，標的不動產種類縱為違章建築，法院仍
得執行拍賣及點交，註37 惟因建物未辦理所有權第一次登記，建物買
受人無法以權利移轉證書辦理移轉登記，未能合法取得建物所有權，
僅能取得事實上之處分權，且有遭致拆除之危險。
訴訟當事人（非標購者）
訴訟判決之非標購者類型，訴訟當事人之一方最多為訴訟客體占有人
49 件（40.50%）；其中訴訟客體為土地者23 件（19.01%），房地者20
件（16.53%），停車位者6 件（4.96%）。其次為受託辦理標購人23 件
（19.01%），土地所有人10 件（8.26%），政府機關、合夥標購人及債
務人各計8 件（6.61%），前揭6 類非標購者之訴訟判決總計106 件（87.6
％），其餘5 類非標購者之訴訟判決則計有15 件（12.4％）。買受人拍
定或承受法院拍賣之不動產，除為取得所有權外，尚在得依己意直接
管領不動產，進而享受標的之使用價值及交換價值。由訴訟判決之非
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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標購者類型得知，第三人占有標的為買受人於交易過程最可能面臨之
困擾；惟占有人之勝訴率僅約為18.37％，此或可顯示占有人對於拍賣
標的明知無占有權利，仍為惡意占有之可能性，造成買受人額外支付
訴訟成本。
律師代理訴訟
訴訟判決之律師代理訴訟，判決件數及標購者勝訴件數：最多為兩造
皆委任律師，分別為45 件（37.19%）、32 件（71.11%）；其次為兩造
皆未委任律師，分別為40 件（33.06%）、30 件（75%）；再者為僅由標
購者委任律師，分別為22 件（18.18%）、13 件（59.09%）；最少為僅
由非標購者委任律師，分別為14 件（11.57%）、7 件（50.00%）。針對
訴訟雙方當事人性質觀之，委任律師之代理率以私法人最高約63.16
％，自然人居次約51.85％，公法人則僅約28.57％。此結果可能係因
一般企業機構及民眾面對法拍不動產交易糾紛時，有鑑於訴訟程序耗
時繁瑣，且期藉律師之法制專才以提高勝訴機率，從而多委由律師代
理訴訟；訴訟當事人為公務或司法等政府機關者，則因爭執事項涉其
專業領域，對於權利義務關係已明確熟知，造成委任律師之比率偏低。
標的不動產
訴訟判決之標的不動產種類，以房地76 件（62.81%）居首，其次為土
地34 件（28.10%），最少為建物11 件（9.09%）。建物及土地雖為個別
之不動產，各得單獨為交易之標的，惟因建物於性質上無法與土地分
離而存在。因此，一般不動產交易習慣仍以買賣房地或土地為主，法
拍交易市場亦顯示此現象。由於法院執行建物查封、拍賣之案件數量，
相對於房地及土地為少，其次標購者為擁有完整產權，另為避免私權
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註38：關於規範性Coase 定理及規範性Hobbes 定理之內涵，詳參Cooter, R. and Ulen, T.
（2004）, 96-98。有關規範性Coase 定理進一步闡釋得參閱熊秉元（1993），21（2）：
338-340。
爭執產生，因而標購建物者少，導致此類交易糾紛之訴訟判決數量，
自然相較於標購房地或土地為少。惟法院若單就建物為拍賣標的，土
地所有人常於查封前即一併占有建物及土地，致使法院於拍賣前公告
不點交，此結果常衍生房地異主狀態爭議。
爭議時點
依查封與鑑價、公告拍賣與拍賣進行、拍賣後相關分配等交易流程階
段，訴訟判決之爭議時點呈現：拍賣後相關分配階段之判決件數84 件
（69.42%）最多，其次為公告拍賣與拍賣進行階段36 件（29.75%），
查封與鑑價階段則僅有1 件（0.83%）。查封與鑑價階段，標購者尚未
參與交易流程，因而衍生之糾紛爭執相對較少。公告拍賣與拍賣進行
階段，標購者常採取委託代標業者方式參與交易，遂較易產生不法者
藉機詐取款項之糾紛爭訟。拍賣後相關分配階段，則因買受人須依限
繳付價金，始能領得權利移轉證書，因而買受人常採取向貸與人短期
調用資金之方式，惟若買受人未依約償付借款，則導致雙方產生消費
借貸之爭議；買受人於此階段為取得不動產占有，針對公告點交之標
的，須經繁瑣之點交程序，導致債務人藉機毀損標的，公告不點交狀
態下，則常採取訴訟方式命占有人交付占有。
二、訴訟爭點解析
依規範性Coase 定理（normative Coase theorem）及規範性Hobbes 定理
（normative Hobbes theorem），適宜法規範有助於降低交易成本。註38 基此
規範目標，本文利用法律經濟觀點，以交易成本分析方法，探討爭點類型
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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註39：詳參文維（2006）， 24：24-25。
中租賃關係之公示課題，以及裁判事由中財產法則及補償法則之保障方
式，以作為法規範調整之參考。
爭點類型
訴訟雙方當事人主要爭點共有11 類（表二），最多為有無權利占有訴
訟客體47 件（38.84%），其中訴訟客體為土地者22 件，為房地者19
件，為停車位者6 件，爭訟多屬原執行案件為不點交者。其次為有無
侵權事實29 件（23.97%），有無委任事實13 件（10.74%）。有鑑於有
無權利占有訴訟客體、有無侵權事實及有無委任事實等爭點類型，為
訴訟雙方當事人於爭訟過程相互抗辯之主因，以下針對此3 類爭點進
行深入探討。
1. 有無權利占有訴訟客體爭點
有無權利占有訴訟客體之爭訟，最多為房地或土地買受人因拍定取
得所有權，主張占有人係屬無權占有；房地占有人多以買賣不破租
賃原則，主張其為合法占有；車位占有人則多抗辯房地買受人應受
分管契約之拘束；土地占有人則以推定租賃或法定地上權抗辯其為
有權占有。再者為土地所有人主張建物買受人拍定之建物，未有占
有其土地之權利；建物買受人則係依推定租賃或法定地上權抗辯其
非無權占有。占有係指實際掌握財產之事實狀態，於多數情形下為
行使所有權之先決條件，屬於所有權權能之一。註39 由法拍不動產
交易流程得知，買受人取得占有為交易流程相對耗時之程序，尤其
於法院公告揭示標的不點交之情形下，縱令買受人已取得不動產所
有權，仍須自行採取協商或訴訟途徑以取得占有。而爭訟判決中屬
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表二 法拍不動產交易糾紛訴訟判決之爭點與裁判事由類型
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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註40：爭訟房地占有人，多依民法第425 條之規定，為其抗辯有權占有之權源依據（如臺灣
高等法院95 年度上字第389 號民事判決）。惟不動產經設定抵押權後始成立之租賃關
係，對於抵押權實行有影響者，法院得除去或終止租賃關係後拍賣之，法院卻仍多以
不點交方式執行拍賣。詳參司法院法拍、主文、庭期查詢服務，
http://www.judicial.gov.tw/ db/alx.asp（查閱日期：2008 年1 月20 日）。
原執行案件不點交者，房地買受人可能面臨債務人與第三人偽訂租
賃契約，藉以規避交付不動產占有之義務，土地及建物買受人則主
要涉及拍賣結果導致房地分屬不同人所有時，形成取得標的占有之
阻礙。
租賃關係課題探討
法院查封標的時，僅限制債務人之處分權，從而債務人或第三人
仍得占有不動產並為通常使用收益；若債務人與第三人於查封前
成立租賃契約，且由承租人占有不動產，經法院認定租賃關係存
在，即公告拍賣後不點交，基於買賣不破租賃原則保障租賃權之
意旨，承租人於拍賣後仍具合法占有權源。註40 法院拍賣之不動
產如有租賃權存在，買受人取得所有權後因受租賃關係之拘束，
則無法依己意使用收益，惟同時繼受原出租人地位，得行使或負
擔租賃契約所生之權利或義務，自可向承租人請求給付租金。然
而，租金數額及給付方式，係屬租賃雙方自由約定事項，債務人
如以不合理之低價出租標的予第三人，買受人亦僅得請求承租人
給付同額租金；債務人與承租人如約明租金一次付清，買受人則
無法向承租人要求給付租金，僅得依不當得利關係，訴請債務人
返還租金利益之損失。因此，適用買賣不破租賃原則所產生之拍
賣結果，買受人非但未能取得不動產之直接占有，且有無法取得
應得租金利益之可能。此即增加債務人與第三人成立虛偽租賃關
係之誘因，一方面避免買受人取得占有，以利債務人得繼續使用
法制論叢|第42 期|民國97 年7 月
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註41：臺灣高等法院88 年度上更（一）字第327 號民事判決參照。
註42：依調查結果顯示，租賃契約高達96％未經公證。詳參財團法人崔媽媽基金會(2003)，
144。
註43：拍賣標的存在租賃關係者，債務人與第三人所定之租賃期限多恰為5 年，惟因無法自
公告確認租賃關係之真實性，此即大幅增加雙方偽造租賃契約之可能。詳參司法院法
拍、主文、庭期查詢服務，http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp（查閱日期：2008 年1
月20 日）。
註44：臺灣新竹地方法院新院雲96 執文字第141 號公告參照。
收益；另得透過與買受人協商之方式，以收取搬遷費用為其交付
占有之條件。註41 對買受人而言，若能證明債務人與承租人確係
通謀虛偽，抑或遭致占有人之不法勒索，即得主張租賃關係無效，
訴請法院命占有人返還不動產。
有鑑於租賃關係影響拍賣效果甚鉅，法院查封不動產時，依法應
就租賃起迄時間、租金數額及其他租賃條件逐項查明。惟實務執
行上，因期限為5 年以下之不動產租賃契約未經公證者，註42 仍
得適用買賣不破租賃原則，以致債務人與第三人多聲稱雙方就該
拍賣標的，訂有未滿5 年之租賃契約，從而主張該第三人係屬有
權占有；註43 另因租賃關係得以口頭或書面契約方式成立，該等
方式均無法完全彰顯真實權利狀態，造成法院多僅就約定內容及
占有情形為形式上之判斷，未對租賃關係進行實體認定，自未能
確實防止債務人勾串第三人，以偽訂租約手段阻撓點交。註44 因
而買受人取得所有權後，債務人或第三人仍繼續占有標的，原屬
法院協助取得不動產占有之義務，則轉由買受人自力負擔，衍生
占有人與買受人之糾紛訴訟。
依強制執行法第99 條之規定，第三人對其於查封前無權占有不爭
執者，法院應解除其占有，於拍賣後點交不動產予買受人；另依
提示執行法院查封及點交不動產注意改進事項第2 項之規定，如
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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註45：臺灣桃園地方法院桃院永執94 年執菊字第11770 號公告參照。
註46：詳參鄭雲鵬（2004），1：17-19。
註47：公證法第14 條及第72 條參照。
註48：臺灣高等法院臺南分院94 年度上易字第93 號民事判決參照。
註49：詳參林信和（1999），民法債編修正經過與結果評述， 54：26。
查封時為第三人占有，依法不能點交者，則應公告詳載其占有之
原因及依法不能點交之事由；然而，法院竟常未查明第三人占有
之權源，僅於拍賣公告記載「占有使用情形不明，拍定後不點交」，
註45 造成因第三人占有標的所致之爭訟。縱令租賃雙方提出經公
證之租賃契約，惟公證人之審查權限僅及於形式部分，公證人無
法對實質法律關係之合法明確性加以審查；註46 若租賃雙方約定
內容不明，公證人仍不得拒絕辦理，且公證人依法應嚴守秘密，
與公示作用所欲達成之目的相違。註47 公證雖增益契約之明確性，
惟無法確保租賃關係之真實性，徒增辨識權利狀態成本。註48 有
論者認為基於不動產租賃關係之對世效力，其公示方法仍應以登
記制度為之，以達成保障善意第三人之目的。註49
租賃關係公示課題探討
不動產租賃關係之公示方法，如以登記取代現行法制下占有、公
證等方式，得否令公示制度更具效率，應視其交易成本大小而定。
若權利具對抗他人特性，法律將賦予權利人絕對保護，此隱含權
利對世性愈強，所配合公示制度應更充分完備。於此前提下，尚
應考量權利形成後，權利人為使大眾得以辨識權利狀態變化而付
出之「標示成本」。若公示不足則引發額外交易成本：權利人以公
示結果防止相對人侵害其權益，所付出之「防害成本」；第三人為
查明存於標的之真實權利狀態，所付出之「認識成本」；因權利狀
態不明，導致權利人與第三人之糾紛爭執，所付出之「爭議成本」；
法制論叢|第42 期|民國97 年7 月
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註50：詳參蘇永欽（1994）， 39-40。
註51：臺灣高等法院95 年度上字第389 號民事判決參照。
為排除侵害，權利人於訴訟程序中提出權利狀態事實證明，所付
出之「排除成本」。註50 基此，本文以該等成本為基準點，比較分
析占有、公證與登記之公示成本。
a. 占有之公示成本
占有為實際掌握標的之事實狀態，承租人僅須具備占有意思，
且對不動產有事實上之管領力，即成立占有之主客觀要件，無
須公示承租人之內心意思及占有行為，從而占有公示之標示成
本相對較低。由於占有公示無法確實展現權利性質及歸屬，若
租賃雙方僅以口頭方式成立租賃關係，則未有明確形式規範雙
方履行權利義務，即可能發生出租人逕行收回不動產，抑或承
租人未經出租人同意而轉租予第三人等情事，致使租賃雙方均
須支付相當程度之防害成本。對第三人而言，因無從藉由任何
法定公開資訊，查明存於標的上之租賃關係，僅得由不動產有
否遭承租人占用之表面徵象加以判斷，致使第三人須耗費高昂
認識成本，始得查明存於不動產之租賃關係。雖出租人移轉不
動產所有權予第三人後，基於買賣不破租賃原則之適用，承租
人之租賃權應對所有權受讓人繼續存在，惟因受讓人無法僅以
承租人之占有行為，確知租賃關係之真實性，則可能增加日後
糾紛爭執之發生；此外，於所有權受讓人請求返還標的之爭訟
過程中，承租人尚須舉證其確有占有不動產之事實，法院始得
依法判定租賃權之存在；註51 因而占有公示可能產生相當程度之
爭議成本及排除成本。
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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註52：公證法第109 條及公證法施行細則第84 條等規定參照。
b. 公證之公示成本
租賃雙方以公證方式公示不動產租賃關係時，須至法院公證處
或民間公證人事務所，請求公證人就租賃關係事實作成公證
書，且須依約定租金總額比例繳納公證費用；註52 公證人針對權
利狀態作成公證書前，原則上應探求租賃雙方之真意與事實真
相，以及說明租賃關係經公證後之法律效果；因此，公證公示
之標示成本相較占有公示為高。租賃雙方請求公證人作成之公
證書，為雙方權益保障之證據，因公證效果賦予租賃雙方之一
定約束力，得避免任一方不履行契約之情事發生，從而出租人
與承租人應依公證內容行使權利及負擔義務，相對於占有公示
未具任何形式上之保全作用，公證公示之防害成本自然較低。
公證書係由公證人保存且未有公開之方法，僅請求人或其繼受
人及對公證書於法律上有利害關係者，始得向公證人請求閱覽
公證書，第三人為查詢公證內容則須提出相關文件，以證明其
於法律上之利害關係；從而公證公示雖較占有公示具有辨識權
利狀態之作用，惟因未確實達成資訊揭露之作用，第三人仍須
耗費一定之認識成本。公證書因具有一定之證據力，得降低因
租賃關係不明及爭訟舉證而產生之爭議成本與排除成本；然
而，為閱覽公證內容須出具利害關係證明之限制，造成非任何
人均得查明標的權利狀態，可能導致第三人對於租賃關係之疑
義；此外，因事實上公證公示所達成之合法明確性，僅限於形
式審查部分，未及於租賃關係之真實性，致使法院仍可能請求
承租人或公證人，出具租賃雙方未有通謀虛偽意思表示之證明。
c. 登記之公示成本
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註53：詳參何彥陞（2006），75。
註54：依日本民法第605 條及不動產登記法第1 條等規定，不動產登記不以物權為限，債權
性質之租賃權亦得為登記權利，且不動產租賃權經登記後，始得對抗所有權受讓人。
轉引自溫豐文（2003），19：204。
我國不動產登記制度中，依法應登記之權利種類僅限於物權，
即僅有所有權及他項權利得採登記之公示方式。雖依耕地三七
五減租條例第6 條之規定，耕地租賃關係之成立及變動應以登
記方法為之；惟此登記非屬土地登記之範疇，僅為俾利行政機
關管理耕地租約所設之行政登記，未具登記制度之公信力。註53
因而本文以租賃權物權化概念及現行他項權利登記方式，探討
租賃權登記之公示成本。註54 租賃雙方至地政機關申辦租賃權登
記時，應檢附登記申請書、租賃契約及身分證明等文件，且須
依約定租金總額比例繳納登記規費，地政機關除審查相關書件
有否完備外，另須查證租賃契約及權利狀態之真實性，若經查
發現瑕疵則得駁回其申辦，如認定雙方租賃關係確為真實存
在，地政機關於完成租賃權登記後，即核發權利證明書作為登
記結果之憑證；依申辦租賃權登記之程序得知，地政機關須對
租賃雙方所主張之權利關係進行實質審查，因而登記公示所費
之標示成本較公證公示為高。由於登記具有絕對效力，租賃雙
方對於約定內容均不得任意變動或推翻，降低出租人與承租人
間侵奪或妨害他方權益之可能，從而登記公示相較於公證公
示，更得降低租賃雙方對於防害成本之支出。經完成登記之租
賃權，任何人皆得查閱地政機關公布之登記謄本，藉以知悉存
於標的上之租賃關係內容，進而大幅降低第三人付出之認識成
本。由於第三人得以法定公開資訊獲知真實權利狀態，法律對
於信賴此項登記之第三人，賦予絕對交易安全保護，自可減少
因租賃關係不明衍生之爭議；因登記公示具有絕對性及對世
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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註55：詳參蘇永欽（1994），40-41。
性，法院判定權利狀態時僅須以登記內容為依據，舉證效力高；
登記公示效果較具公信力及公示力，致使爭議成本及排除成本
相較於公證公示為低。
透過分析比較以占有、公證及登記等方法，公示不動產租賃權
之成本相對關係，可知不同公示權利狀態之過程均產生標示成
本，惟標示得令租賃雙方權利狀態之透明度提高，有助於降低
因公示不足衍生之防害、認識、爭議及排除等成本支出；該等
成本之減省即為公示制度之效益，若減省之成本支出大於標示
成本之耗費，則得降低整體交易成本，俾利交易順暢且提高社
會產值。註55 雖目前國內不動產權利登記尚未包含租賃權，惟因
現行地政機關已採電腦登載取代傳統手抄建檔，且相關審查作
業及書表格式得沿用他項權利登記方式，不動產租賃權若改採
登記之公示方式，應不致大幅產生標示成本或投入建置資源。
再者，租賃為不動產市場交易常態，且為法拍不動產交易過程
中，不點交狀態之主要成因，因規模經濟得降低地政機關辦理
租賃權登記所支出之標示成本，從而登記公示預期得產生相對
於占有或公證公示為高之正效益。由於租賃權因買賣不破租賃
原則極具有對抗效力，本文認為不動產租賃關係公示宜改採登
記方式，以確保交易安全且適度降低交易成本。因此，本文建
議土地法第37 條及土地登記規則第4 條等規定，宜增列租賃權
為得登記之不動產權利。配合租賃權登記制度之建構，民法第
425 條第2 項之規定，宜修訂為買賣不破租賃原則對於未經登記
之不動產租賃契約，不得適用之；此外，強制執行法第99 條及
辦理強制執行事件應行注意事項第57 項等規定，宜修訂為不動
法制論叢|第42 期|民國97 年7 月
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註56：關於各國土地及其建物關係為一體主義或分別主義之論述，詳參林書川（2003），20-22。
註57：詳參陳榮傳（2003），51：33。
產存有未經登記之租賃關係，現為債務人或第三人占有，法院
應於拍賣後解除其占有點交予買受人。
房地異主課題探討
依民法第66 條第1 項之規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」
可知我國係採分別主義規範土地及其建物之關係，亦即將建物自
其坐落土地分離，視為獨立之不動產。註56 此項立法設計致使本
質上無法分離之房地，於法律關係上成為彼此獨立存在之個別不
動產，且得分別作為不同交易行為之標的。惟就建物未能與土地
分離而存在之事實情況下，建物所有人須對建物坐落之土地，具
有合法之占有權源；然而，建物所有權與建物於土地上之坐落權
源脫鉤，可能形成建物所有人欠缺土地坐落權源之現象，激化土
地所有人及建物所有人間複雜之法律關係。註57 因現行法令規範
對於原始起造人之取得建物所有權，未以土地所有人為限，以致
建物營造完成後，房地即可能分屬不同人所有；若對土地或建物
所有權之單獨移轉未加以禁限，即造成法院僅得拍賣債務人之土
地或建物，呈現房地異主狀態之拍賣結果。
由糾紛訴訟判決觀之，法院公告不點交之情形下，土地買受人常
面臨占有人與債務人間存有使用借貸關係，致使占有人得以無償
方式於土地上建築使用，因而聲稱縱令建物坐落於買受人之土地
上，其仍具合法占有土地之權源；另者，買受人因拍定取得建物
所有權，惟其建物坐落於第三人土地上，土地所有人仍可能訴請
建物買受人拆屋還地。該等爭訟中之土地占有人及建物買受人，
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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註58：詳參黃信勇著（2006），651-657。
皆以建物坐落權源應可類推適用法定地上權或推定租賃，從而抗
辯其非無權占有土地；多數承審法官認為此與民法425 條之1 及
第876 條等規定，房地須原同屬一人所有之要件有別，且使用借
貸之權利義務關係僅得存於特定當事人間，從而無論建物所有人
係原始或繼受取得所有權，均應負拆屋還地之責。惟有部分承審
法官側重於土地及建物所有權一體化，認為基地使用權不因基地
物權之嗣後變動而受影響，其仍得依原使用借貸關係占有建物坐
落之土地，如最高法院91 年度台上字第1919 號民事判決。針對
前揭法拍不動產交易履見之糾紛爭執，於2007 年9 月28 日修正
及增訂施行民法第877 條及第877 條之1，採取土地及其建物、建
物及其基地使用權之併付拍賣，透過立法方式調整建物所有權之
獨立性，期能避免因拆屋還地爭訟而致社會產值降低。
2. 有無侵權事實爭點
關於有無侵權事實之爭訟，多涉及受託標購人以代理標購法院拍賣
之不動產為由，藉詐欺手段使委託標購人陷於錯誤致受損害；以及
債務人不甘遭強制拍賣，故意毀損房地買受人因拍定取得之建物設
備。該等糾紛訴訟之受託標購人及債務人，雖皆抗辯其未有侵權行
為，惟因案件多先經刑事訴訟程序認定其確有犯行，承審法官即據
以判決其應負損害賠償之責。買受人標購房地後，若債務人不滿其
不動產遭強制拍賣，抑或因占有人強索搬遷費用未遂，可能採取毀
損建物設備之不法侵害手段，惟買受人就拍賣標的之瑕疵無擔保請
求權，於領得權利移轉證書後，縱令標的已不堪使用，仍不得請求
法院撤銷拍賣，僅得另行訴訟程序向侵害人求償。註58 依現行實務
法制論叢|第42 期|民國97 年7 月
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註59：如臺灣高等法院臺中分院90 年度重訴字第21 號民事判決。
運作，買受人聲請法院執行點交程序後，如占有人不自動履行，法
院強制點交完畢可能耗費3 個月以上時間，且因不動產經拍定後該
執行案件即告終結，造成法院執行點交績效不彰；另者，法院查封
不動產時，未善盡職權確實調查標的現況，竟於筆錄及公告記載標
的實際狀況須由應買人自行查明，增加不肖份子強索搬遷費或破壞
不動產之機會，影響買受人取得占有之權益。一般買受人因心生恐
懼及考慮利息壓力，多以金錢交涉期能儘早取得占有。代標業者若
遇不法占有情形，除督促法院加速完成強制點交外，另透過與不肖
份子私下協商，必要時以壓低金額交付強索費用方式，協助買受人
迅速占有拍定標的。註59
3. 有無委任事實爭點
關於有無委任事實之爭訟，多為委託標購人主張交付款項予受託標
購人，委任其代辦相關標購事宜，因其未履行契約，訴請返還不當
得利；受託標購人則以兩造未成立委任契約為抗辯。依民事訴訟法
第277 條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之
責任；然而，此類爭訟多因一方所提出之證物未有委任契約，無法
證明其所主張之委任關係，承審法官即斟酌兩造陳述之事實與理
由，判斷兩造有否因標購法拍不動產而成立委任關係。有意標購法
拍不動產者，自投標前之資訊搜集評估至拍定後之取得不動產占
有，不僅耗時費力且有投入人力、物力等資源仍落標之可能。因此，
坊間從事代標者多標榜對於相關法令規範、市場投標生態及點交談
判能力等具有專業知識，代標過程中得為有意標購者省時省事，如
投標前針對標的詳細調查分析，避免購置海砂屋、輻射屋或凶宅等
法拍不動產交易糾紛之爭點解析－法律經濟學觀點
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註60：內政部89 年12 月26 日台內中自第8980474 號函參照；轉引自林旺根（2004），271：
43。
註61：詳參內政部全球資訊網，http://www.moi.gov.tw/news/news_p.asp?NewsId=2789（查閱日
期：2008 年2 月27 日）。
瑕疵不動產；提供投標評估報告，研判合理願出價額；接洽金融機
構申辦墊付拍定尾款事宜，解決資金籌措困難；拍定後催促法院核
發權利移轉證書，俾利迅速辦理所有權移轉；追蹤法院點交進度或
與債務人協調點交，達成確實占有不動產。一般代標業者向委託人
收取之服務費，約為拍賣最低價額3％至5％，且雙方應約定拍定後
交付占有之時點；惟有不肖代標業者為求交易完成以獲取服務費，
刻意製造投標人潮及提供不實行情，致使委託人以過高願出價額得
標，一經拍定後隨即收取服務費，至於後續產權過戶、銀行貸款及
協助點交執行等相關事宜，則以非屬服務範圖為由置之不理；抑或
以巧立名目方式收取約定服務費外之款項，如協調點交事宜時要求
索取法院公關費用或占有人搬遷費用，均為不法者慣用之手法。
內政部雖於不動產經紀業管理條例公布後，認定代理標購為經紀業
之專屬業務。註60 另依不動產經紀業管理條例修正草案第30 條之規
定，經營不動產拍賣之代理標購或出售者，適用該條例相關規定；
註61 此皆顯示政府已著手將法拍不動產代標業者納入管理機制。然
而，現行代理標購不動產之相關規範仍屬籌劃階段，僅有仲介同業
公會或拍賣協會之會員受其組織管理，以致合法經營與不法牟利代
標業者同時存於法拍交易市場。因此，委託代辦標購事宜時，應注
意受託業者是否確為合法立案之公司行號，該公司行號有否加入仲
介同業公會或拍賣協會且繳交營業保證金，以免遭遇不法詐騙；簽
訂委任契約時，須確認代標業者係採取分段服務或全程處理並明定
交付不動產期限，以確保委託代辦權益。
法制論叢|第42 期|民國97 年7 月
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註62：財產法則（property rules）及補償法則（liability rules）為法律保障財產權之方式，財
產法則係指除非事先獲得權利人之同意，否則法律禁止他方當事人侵害此權利；補償
法則係指即使未得權利人之事先同意，相對人仍可侵犯權利人之財產權，惟須依法為
適當之補償。詳參王文宇（2000），35-36。
裁判事由
訴訟雙方當事人訴請法院裁判之事由共有12 類（表二）。最多為損害
賠償責任37 件（30.58%），其次返還訴訟客體35 件（28.93%），返還
訴訟客體與不當得利12 件（9.92%）。為解析裁判事由，首先透過整體
分析方式，理解起訴者請求法院命相對人應為事項類型及其援引之法
令規定。為更深入探討，本文以房地異主為核心，利用法律經濟學觀
點，分析民法第877 條及第877 條之1 修訂施行前後之財產權保障方
式。註62 由此觀點出發，前述12 類裁判事由中，除損害賠償屬於補償
法則保障方式外，其餘皆為財產法則保障方式。
1. 整體分析
訴訟當事人一方主張其受有損害，訴請法院命相對人應負損害賠償
責任，因相對人係單獨或共同不法侵害權利，而援引民法第184 條
或第185 條之規定；當事人起訴對象為政府機關時，則依國家賠償
法第2 條之規定，主張公務員怠於執行職務，致其權利遭受損害，
該公務員所屬機關應負賠償之責。訴訟當事人以所有權人地位自
居，訴請占有人返還不動產者，係依民法第767 條前段規定之回復
請求權，為其請求返還之權源。訴訟當事人一方主張相對人無法律
上之原因而受利益，致其受有損害，則依民法第179 條之規定，訴
請法院命相對人應返還不當得利。買受人因拍定取得所有權，主張
相對人無權占有不動產者，除得訴請
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