【陳玟錚╱台北報導】投資房地產不一定全靠快速轉手才能獲利，看準區段生活機能或交通發展，先用租賃收入繳納貸款，待生活環境價值升高時再賣出，或許操作期長達數年，卻是風險較低的投資方式。投資達人Robert擁有海外成功投資經驗，掌握參考貸款利率、租屋行情訊息，成功轉投資台灣自用住宅及出租公寓。
穩紮穩打
第1棟房子就買在加拿大多倫多的Robert，1997年他在多倫多美林投資銀行工作，當時銀行利率為4.5%，每月繳納貸款金額與房租無異，因為不甘心替房東繳房貸，遂買下約30坪預售透天厝，1999年交屋入住。
2年後Robert回台灣定居工作，仍然保留那棟房子，一直到2007年北美房市起漲，出售後淨賺約500萬元台幣，這也開啟了Robert投資房地產的視野。
Robert分析台灣房市後，看準大台北地區穩定成長的背景，專注投資住宅類房屋。他說：「若要購買商辦空間，向銀行貸款的利率太高，且考慮到這波房市震盪時程，商辦空間承租需求不穩定，但總會有人需要地方住吧！」
謹慎考量後，Robert先用現金700萬元買下三重市長壽街的30年老屋，翻修後以50多坪空間出租，每月收7萬元租金，因為多這筆收入可付房貸，再買下新莊市大漢溪畔的大樓預售屋。
投資新屋留意清潔
但老屋和預售屋的條件相去甚遠，究竟投資考量為何？Robert解釋：「基本上，投資新屋是較保守的選項，我買預售屋時，當然以增值出售為目標，購買時除挑選周邊生活機能外，室內格局、景觀，包括大樓管理機制愈完善，將來愈易脫手。」
除了預售屋，觀察新成屋大樓的投資可行性時，Robert也會特別注意公共區域清潔度，如走道沒有堆放鞋子，搭配環境優勢才更具保值效益，能順利轉手。
買前先看資金報酬
至於投資30年以上老屋，Robert選擇頂樓加蓋建築，是因這類老屋頂樓加蓋多屬合法，加蓋部份以一般權狀1/3價格買下後，尚有餘裕可翻修裝潢。
三重市長壽街的屋子以此壓低成本後，加上附近有夜市商圈機能性，裝修完畢後必能以更好的行情出租，賺取成本價差。
Robert建議民眾投資房地產前，有2項著眼點必先考量，第1是自己有多少可靈活運轉的資金，能負荷新的投資物，承租公寓便是穩定收入之一。第2要觀察租金報酬率及投資增值空間，當銀行貸款利率為3%時，投資租金報酬率有6%的房屋最保險。
目前大台北地區平均租金報酬率為8%，但新竹一帶可達12%，只要守住這項原則規劃投資條件，就是穩紮穩打的方針。
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