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師大商圈原來是咖啡館和人文小酒館的聚集地，但最近卻有不少咖啡酒館面臨房租調漲壓力，租約到期後，不得不遷往較便宜的2樓，找不到合適的新地點者，則考慮歇業。景氣冷、房市差，店租和售價卻還ㄍㄧㄥ在高檔。台北市10大商圈，空置率還維持在6%以下的低水位，投資客打算趁明年進場低接。
撰文：李偉麟　攝影：陳志亮

欣元商仲總經理焦文華指出，台北市約有80個主要商圈，台北縣約有50個；在台北市裡，師大商圈大約排在第20名。蕭景蓉和鄒瑞宇是師大商圈「米倉咖啡酒館」的正副店長，目前面臨租約到期的移點壓力。鄒瑞宇說，經濟不景氣是事實，但是這幾年房價高漲，房東要求的租金不可能跟5年前一樣低廉，她們能理解房東的心態。
更何況「米倉」的左鄰右舍紛紛變成分租型態的服飾店，原本1間店面收的租金可能不到10萬元，但是分成2間店面出租之後，每間每月可收租6萬元，加起來就是12萬元，這樣的收入對房東而言當然很具吸引力。
鄒瑞宇說，前幾個星期，師大商圈的餐飲業者才聯合推出「5元促銷」活動，每一攤推出一樣5元的促銷品吸買氣，可見消費力下降實在驚人：「以前師大商圈是『太陽掉下去，人就長出來』，現在人潮要到晚上7點半、8點才出現。以前到凌晨人潮才散去，現在是晚上11點，從我們巷口望出去就能看到師大路，人潮的確少很多。」

店面分租賺更多
而且師大商圈的店租價差很大，由每坪1,500元至1.5萬元都有。有1間30坪的店面，月租25萬元，房價由5,500萬元一路換手到今年初的8千萬元，房租當然降不下來；而且，有許多店面分租給服飾業，光是短短的100公尺，至少有100攤服飾業者。
鄒瑞宇說，在這裡開店多年的店家，都稱師大商圈是「第2個五分埔」，以前充滿人文味的咖啡館和酒館漸漸消失了。師大商圈內有1間十來坪的店面，分成左右兩排各3個攤位，由門口開始的月租依序為7萬元、5萬元、3萬元，每個月的租金竟高達30萬元；這樣的租金是咖啡館和小酒館負擔不起的。

前10大A級地段的黃金商圈，店面空置率都在6%以下。
在北市排名第20名的商圈，房租都很難降下來，更遑論前10大黃金商圈了。根據欣元商仲的調查，這10個屬於A級地段的黃金商圈，店面空置率都在6%以下，其中信義計劃區店面幾乎都是財團持有，而且鎖定頂級客群，因此空置率是零；東區商圈則是台北市店王所在，空置率也很低，只有1%。
令人意外的是，石牌和萬芳醫院這兩個區域型的商圈也入列。焦文華指出，石牌捷運站每天的出入人次高達4萬人，再加上近榮總、護校，當地原本就有裕民一路及石牌路二段一帶的早市和夜市，商業密集，難得有閒置店面；多數商家在不景氣中還是賺錢，租金不降反升，與磺溪另一側，走幾步就有空置店面的天母商圈，簡直可用「天壤之別」來形容。

服飾承租能力高
萬芳醫院商圈則結合了中國技術學院、警專、捷運站、醫院以及方圓1公里內的10所國高中小學等，各行各業都有，8成以上是當地客群消費，再加上住宅密度高，知名連鎖店都到位，一店難求。
焦文華說，這10個商圈在最近成交的店面不超過5間，而空置率及轉售率「雙率皆低」的原因，第一是這些店面多半是持有人的祖產，不易出現換手狀況；第二，承租者高達8成以上是知名連鎖業，付租能力較穩定；第三，如果真的有人想賣店面，屋主的降價幅度只有5~10%左右，但買方卻期待10~20%的跌幅，雙方還有落差。
據了解，近3年內，東區商圈約成交8到10間店面，成交金額少則1億元，多則超過15億元，這個案例是「阿波羅大樓」1、2樓及地下室，面積約1千坪。士林夜市的大東路上成交量約為10間，金額落在8千萬元至2億元之間；永康街約4~5間成交案例，成交價落在6千萬元到1.5億元之間。
至於這10大商圈受到不景氣影響的租金跌幅，約在10%以內，抗跌性強；房客方面，以服飾業、精品業及化妝品業的承租能力較高，租金可佔營業額約2成，餐飲業的承租能力低，僅8~15%。

投報率要有4%
焦文華指出，今年上半年以前，很多投資客在2.5%的報酬率就進場了，但因情勢不明保守為宜，投資客明年開始可以進場承接，不過租金報酬率建議要維持在4~5%的水準。永慶店面事業部經理李元鳳也建議，租金報酬率至少要在3%以上，如果是西門町商圈，因為青少年消費力不高，要拉高到5~6%比較保險。
李元鳳說，現在房東或是仲介，見面第一句話不外乎「你的店面賣出去了沒」、「你的店面租出去了沒」，或「有沒有人出價」。綜觀店面市場，11月市況與去年同期相比，成交量掉了5成以上，看看明年1月美國總統奧巴馬上台後，下半年有沒有機會復甦。
目前出來買店面的投資客，大都是傳統產業的老闆，年紀在60歲以上，完全不需貸款；至於購買動機，「節稅」是主要目的。他分析，2億元現金和2億元的不動產，政府課稅的稅基不一樣，依經驗值，不動產的課稅基礎金額大概是現金的1/3，因此買店面節稅還是有很大的吸引力。
在前2年買店面的投資客，若租金漲不動或租不掉的，面對短期間無法回溫的消費市場，壓力極大。李元鳳建議，承租方可以探聽房東是否有貸款壓力，如果接手不到2年，很有可能還在使用寬限期還款，一旦需要本利均攤，房東的貸款壓力可以變成房客的談判籌碼。
譬如2年前以1,600萬元買下的店面，可貸到1,300萬，採寬限期2年，每月負擔的利息才2.6萬元，在月租金5萬元下，等於每月還有近2萬多元的盈餘；一旦寬限期過了，每月本息近9萬元，每月多出4萬元的支出，此時若閒置空租，沒有財力支撐，將造成資金的負擔。

連鎖店多錢景佳
焦文華入行十餘年，有一套「私房公式」，判斷租金降幅與房價降幅間的關係。空置率如果是10％，則店面租金會出現1成左右的降幅；空置率15％，則租金降幅大約也是15％。
此外，麥當勞或者7-ELEVEn的設立，經常被視為觀察商圈繁榮的指標，對焦文華及李元鳳這兩位店面達人而言，至今仍然適用。李元鳯甚至認為，連鎖便利商店因為涵蓋的客層廣泛，其人潮及營業變化相當具指標性；可在不同時段消費，用發票編號計算來客數，這個「購買指數」相當準確。
不過，焦文華特別指出，已經有業者為了避免被算出人潮而發展出破解方式，同一台收銀機使用的發票不見得照號碼順序，因此有時這個方法未必有效。李元鳯補充，最笨的方法最保險，請工讀生在便利商店附近按碼錶計算人潮最準確。
焦文華說，連鎖品牌對市場的變化很敏感，如果商圈內連鎖店設點的密度高達70％以上，表示這個商圈發展潛力佳；反之，若連鎖店紛紛撤點，則前景不妙。