Jack法拍屋投資知識部落格

其實是不能怪罪這些因素的，浪一來，船就翻，反應的是船不夠大、對抗不了風浪；也就是說，市場穩固性不足，所以當有外力衝擊時，便難以承受。

之前各界對這幾年房市走勢的詬病，主要來自於房價與所得的落差愈來愈大，建商開價不斷創下區域新高，提前反應了三通及陸資來台效應，一再堆高的區域單價，實質上是愈來愈脆弱的。

在經過三個月的市場沉澱之後，已經有建商開始思考價格合理性的問題，甚至更具體地將開價向下修正；然而事實證明，只要是開價向下修正的個案，現場來看房子的人就會比多，顯示房市買氣不是真的凍化，買方只是浮現等著「撿便宜」的心態。

目前反應冷市的案場，大多是開價，尚未反應到成交價；但是成交價要下降，卻也是不容易，畢竟現在的市況，並非像之前學者所形容的「比SARS期間還要差」，目前只是處在景氣反轉的交界區。

跟去過往經驗，現在房價幾乎多是在至高點，但是眾人期待的房價下跌，恐怕還須一些時日醞釀，原因分析如下：

一、 土地成本堆高：土地是房地產最重要的「原料」，原料的價格不下降，市價就很難下修，除非是持有者願意賠錢賣，但現在顯然還不到需要賠錢出售的地步。反觀都會區土地成本屢屢創下新高，市區精華區想要降價的機會不大，台北都會區房價，都是「易漲難跌」的。

二、 法拍屋尚未構成威脅：房市的好壞轉變，許多人都會觀察法拍屋的數量，認為只要有愈來愈多的房子拿出來拍賣，就表示景氣愈來愈不好，付不起房貸的人變多，法拍屋的相對低價會衝擊到銷售中房屋的價格。

近期有許多人又再度把法拍屋拿出來講，認為現在法拍屋又大增，顯示景氣反轉走跌趨勢確定；但實際上根據住展房屋網的調查發現，今年第二季的法拍屋總案數，還比去年第四季為低，全台灣大約5.6萬戶左右。

相較於景氣最差的2004年第二季的7.2萬戶，現在絕不算是火燒眉頭的緊急時刻。不過最好還是要持續觀察法拍屋總案數的變化。

三、 銀行逾放比低水位：銀行逾放比也是房地產人士常用的觀察指標之一，在1999年至2003年間，銀行的逾放比普遍高於7%，甚至有些銀行還超過10%，最嚴重的時候，等於說每10件房貸中，就有1戶違約未正常繳款。

當時政府金融單位為遏止逾放持續惡化，訂下在限定時間內，將逾放比下降到5%的規定，當時出現銀行將整批不良債信產品，倒貨給資產管理公司。日前央行公佈的銀行逾放比統計為1.64%，是高是低大家心裡有數。

畢竟銀行在經歷卡債及美國二房風暴後，多提高放款的風險意識，才使得住宅房貸並未陷入險境。

四、 股市融資餘額不高：融資餘額是影響房價最直接的關鍵變因，根據2001年那波的經驗，當初就是因為股市暴跌，融資追繳令祭出，當投資民眾無力回填差額時，便只好賤價售屋。

因此當融資餘額使用率愈高時，股市崩跌所產生的房價下跌影響，就可能愈大。目前的融資餘額約在2,600億左右，前三年最高約在值3,500億，一般值約為2,000億，照這個數字來看，現在應該還是安全的。

五、 投資者獲利豐厚：上一波景氣回升自2003年下半年開始，走了五年的大多頭，都會區平均房價上升四成到五成，專營房地產投資的投資客，獲利更多是以倍數計。

還有推案建商也是獲利良多，原本推案的利潤大約都是三成左右，但是就因為景氣推升力道強勁，讓這幾年間愈晚推案的建商，獲利愈是豐厚。因此即便目前景氣不佳，但是建商及投資客，憑著前幾年的獲利，應該都還是有實力去面對這一年半載的考驗，會選擇繼續撐下去，而不會輕言下修房價的。

六、 房市景氣可撐2-3年：相對於其他產業，房地產算是個龐然大物，交易金額大，景氣變化也是以緩升緩降居多，很少是驟升驟降。

因此即便房市景氣開始反轉，要走到真正的谷底，通常要走個兩年到三年；雖然現在變化較快，但是預料也是會超過一年，也就是說，普遍降價最快也是反應在明年第二季，最慢可能會到2010年之後才反應。

但也許在明年第二季之前，台灣經濟景氣就已經拉回，帶領房市走向另一波高點，也很難說。

七、 外圍區域建商沒倒閉：最後一個觀察指標，便是區域外圍建商的存亡。這些外圍區域(像楊梅、觀音、大園、龍潭、鶯歌等)，這些區域長期還是以當地客源為主要買方，受惠於外來客源的部分很有限。

但是我們看到，這些看來房市不易熱絡的三線區域，即便推案量都不算低，但是目前尚未聽到有建商倒閉的訊息，只是零星有些建商或代銷發生財務吃緊的傳聞，可見連這些區域的供給方都還挺得住，降價的壓力目前只是在小範圍局部，並未明顯向都會區蔓延。

房市近期景氣不好是不爭的事實，但是究竟有多不好，還是有不同層次的，硬把現在比喻成2003年的SARS期間，似乎是對市場是有點過於悲觀，也不符現況。

2008/8/27