【劉冠吟╱台北報導】房地產投資標的五花八門，但較少人注意到，鄰近工業區的倉儲用地，也是高報酬的投資項目之一。高力國際工業代理部總監張世逸注意到這塊默默崛起的商機，介紹朋友與客戶，先與地主承租土地後，自己建倉儲廠房再出租，平均報酬率高達20%，其中又以鄰近桃園機場的倉儲用地最熱門。
眼光精準
張世逸10年前開始接觸工業用地與建物等領域，適逢新竹科學園區TFT-LCD的擴廠需求，加上當時許多外商把工廠移到中國，讓鄰近桃園國際機場與竹科的工業倉儲用地交易十分熱絡，張世逸注意到這塊默默崛起的商機，於是便開始介紹朋友與客戶投資。
工業倉儲用地廣泛分布在每個有工業區的地方，且多具交通區位優勢，其中又以桃園地區的投資報酬率最高，包括南崁、大園、楊梅等地。張世逸指出，由於工業用地與倉儲，距離一般人的生活範圍較遠，所以投資者多半是工業上、下游相關人士，或曾經有物流管理工作經驗的人。
不過，張世逸也說︰「投資工業用地作倉儲，其實資金門檻不高，且操作模式簡單，不像一般人想得那麼複雜。」模式主要是先跟原地主承租土地，再自建倉儲廠房、也就是所謂的鐵皮屋倉庫後出租，承租者多半是進出口貿易商或直銷業者，租期平均3~5年，也有更長期限的租約，投資報酬率多高達20%。
以在南崁的投資為例，土地面積1000坪，張世逸的朋友以每月每坪200元向地主承租，並自建鐵皮屋倉庫，造價約2300萬元，之後再以每月每坪600元出租，換算下來，投資報酬率高達22.8%。
租期長收益穩定
張世逸指出，整個投資的過程中，最大筆支出應是鐵皮屋的建造費用，但若以3.25%的建物利息向銀行貸款，或這部分利用自備資金，幾乎可以說是零風險的投資。
至於其他位於大園、楊梅區域的投資，操作模式雷同，差別僅在於土地與廠房的租金行情，而現階段以南崁的行情最高，楊梅居次，大園則因供給量大、行情最低，但投資報酬率至少都有19~23%，相較於其他房地產投資，這類「先租後建、建完出租」的獲利表現相當突出。
前置作業約1年
張世逸說，由於從租土地到申請建約需3~4個月，建照核發下來到鐵皮倉庫完工，則約需耗時約8個月，前置作業的時間總共需要1年，雖然跟其他房地產投資比較起來，前置作業可能比較久，但一旦談定租戶，就幾乎不太受到外在環境影響，可放心當包租公。
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