臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第2530號
原 告 甲○○
訴訟代理人 蔡文彬律師
複 代 理人 林明賢律師
被 告 乙○○
號
樓
上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國96年7 月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)兩造於民國95年6 月28日簽定房屋買賣協定書（下稱系爭買
賣協定書），雙方約定由原告先以自己名義購買台北縣中和
市○○路26巷15-2號3 樓房屋及所坐落土地（下稱系爭房地
），待原告取得系爭房後，再由被告以新台幣（下同）3,50
8,000 元價格向原告購買；且若被告於原告取得系爭房地後
，拒絕以該價格向原告購買時，被告須給付原告違約金180
萬元，以彌補原告損失。詎原告於95年6 月28日上午依約拍
定標得系爭房地，被告竟違約拒不買回，事後原告分別於95
年9 月27日以存證信函、95年10月3 日以律師函促其出面解
決，但被告始終避不見面。為此，原告依系爭買賣協定書法
律關係，請求被告賠償違約金180 萬元。
(二)本件簽訂系爭買賣協定書之相關事宜，原告均委由訴外人即
原告之母劉光媛全權代理：
原告於95年6 月28日上午標得系爭房地時，即由原告之代理
人即母親劉光媛邀約被告於當日下午7 時至原告家中簽約，
原告於簽約當時雖未在場，惟有授權代理人劉光媛於系爭買
賣協定書上蓋用原告印章，且按代理人所為之意思表示，效
力及於本人（參民法第103 條規定），故當原告之代理人劉
光媛與被告意思表示合致時，不論原告有無在系爭買賣協定
書上蓋章，亦不論原告於何時蓋章，均無解於該契約在原告
與被告間已成立生效之事實。
(三)違約金分有懲罰性及損害賠償總預定性二種，因兩造未特別
約定本件違約金為懲罰性違約金，故依民法第250 條第1 項
規定，視為損害賠償總額預定性質之違約金，且於約定之違
約事實發生時即已獨立存在，依同法第260 條：「解除權之
行使，不妨礙損害賠償之請求。」，故系爭買賣協定書經原
告解除後，仍得請求損害賠償總額預定性質之違約金。且原
告不必證明受有何損害及損害額，即得請求約定之違約金，
被告如認違約金過高請求酌減，自應舉證證明等語。並聲明
請求：被告應給付原告180 萬元及自起訴狀繕本送達翌日（
即95年12月2 日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；願
供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告為司法黃牛，被告係受詐騙之被害人：
緣訴外人即原告之母劉光媛為被告配偶之友人，劉光媛於95
年6 月間向被告表示法拍屋非一般人可以購買，須有關係始
得購買，而其與法院關係良好，可以取得較市價低廉之法拍
屋，並可代辦一切程序等語，因被告未曾接觸相關法拍程序
，又信任其為配偶之友人，便不疑有他，委其代為處理其所
推薦之系爭房地。孰料，劉光媛不但要求每個現金8 萬元之
紅包2 個，共16萬元，復要求被告匯款法院疏通費20萬元至
其女高珮怡名義帳戶、及匯款代書費3 萬元暨代墊利息16,3
90元等費用至原告帳戶等，以上共計442,000 元。劉光媛更
於原告出面向法院標得系爭房地後，利用被告不知實際得標
金額為何，而向被告謊稱得標金額為3,508,000 元，要求被
告單方面簽下系爭買賣協定書，以該金額，向原告購買，並
載明若不以該價格購買須支付原告180 萬元違約金。然經被
告事後查證發現系爭房地得標金額係3,308 000 元，而非劉
光媛所言之3,508,000 元，且現今法院拍賣程序公開透明，
被告始知遭司法黃牛所詐騙。
(二)兩造間無意思表示之合致，系爭買賣協定書不成立：
事實上與被告接洽購屋事宜者皆係訴外人劉光媛，被告從未
與原告洽談過。系爭買賣協定書係劉光媛於原告標得系爭房
地後，以保障權益為由，而向被告提出倒填日期之買賣協定
書，要求被告填寫資料於上，並表示只是形式上將資料補齊
而已，此由系爭買賣協定書上之原告個人資料係以電腦繕打
，而被告資料則為被告親自書寫，未蓋用被告印章於上，而
原告僅於簽名欄蓋用印章於上，則係原告事後自行用印於其
上，此可由被告所持有之買賣協定書原本並無原告之用印自
明。被告實際上簽名於系爭買賣協定書上之時間係95年6 月
28日之後1 週左右。依民法第153 條規定反面解釋，被告與
原告間既未經意思表示互相一致，契約當然不成立，被告自
無違約可言。
(三)退步言之，縱認兩造間系爭買賣協定書成立，惟被告亦已撤
銷被詐欺之意思表示：
因被告係遭原告夥同共犯劉光媛所詐欺，劉光媛向被告聲稱
法拍須有特殊關係並須有疏通費，及謊稱其係以3,508,000
元標得系爭房地等語，被告係受原告及其同夥劉光媛詐欺而
簽立系爭買賣協定書，依民法第92條第1 項規定，被告自得
撤銷被詐欺之意思表示。且被告已於95年10月11日寄發存證
信函予原告及劉光媛表示撤銷受詐欺之意思表示，經原告於
同年月12日收受，被告復於95年10月18日向台灣板橋地方法
院檢察署提出刑事告訴。系爭買賣協定書既經被告撤銷受詐
欺之意思表示，原告自不得據以主張違約金。
(四)再退步言之，縱認被告不得撤銷系爭買賣協定書之意思表示
，觀之該協定書第4 條約定被告違約時應支付原告180 萬元
違約金，然原告違約金僅須賠償被告10萬元，顯非公平，依
民法第252 條規定，亦應酌減違約金金額。
(五)原告根本未受損害，反受不當得利：
民法第250 條第2 項規定違約金除當事人另有訂定外，視為
因不履行而生損害之賠償總額。本件系爭房地之投標過程，
被告非僅遭騙取法院疏通費20萬元、給劉光媛紅包16萬元，
更支出一切程序費用，包括代墊利息、代書費等合計40餘萬
元，原告根本未受有損害，反而受有不當得利，原告自不得
向被告請求違約金等語，資為抗辯。並答辯聲明：駁回原告
之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准宣告免
為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)被告於95年6 月27日匯款20萬元至劉光媛所指定之劉光媛女
兒高珮怡帳戶、於95年8 月11日匯款3 萬元至原告帳戶、於
95 年8月12日匯款16,390元至原告帳戶（見本院卷第43至45
頁之匯款單影本3 紙）
(二)原告於95年6 月28日上午向本院所委託之台灣金融資產服務
股份有限公司投標，以3,308,000 元價格拍得系爭房地。並
於95年8 月間取得本院民事執行處核發系爭房地之95年8 月
4 日不動產權利移轉證書，於95年8 月18日向地政機關辦畢
所有權移轉登記於原告名義完畢。原告取得系爭土地之拍定
價格為2,808,000 元、系爭房屋為50萬元，合計3,308,000
元（見本院95年度執字第3102號強制執行卷及該卷內之台灣
金融資產服務股份有限公司95年度板金拍字第270 號卷、暨
本院卷第79頁之不動產權利移轉證書影本）。
(三)兩造各提出之系爭買賣協定書原本（因雙方各持1 份），立
約人欄「甲方」部分，均有被告親自書寫之簽名、地址及身
分證字號，立約人欄「乙方」部分，原告之姓名、地址、身
分證字號等資料則均係以電腦所繕打。而原告所提出之該份
系爭買賣協定書原本，立約人欄「乙方」部分，電腦繕打之
原告姓名旁則蓋有原告名義印文，然被告所提出之該份系爭
買賣協定書原本，立約人欄「乙方」部分，電腦繕打之原告
姓名旁則未蓋用有原告名義印文（見本院卷第78頁之原告所
提系爭買賣協定書彩色影本、第36頁之被告所提該協定書影
本各1件）。
(四)原告於起訴前之95年11月8 日將系爭房地出賣予訴外人柯壁
 ，並於起訴後之95年12月6 日辦理移轉登記予訴外人柯壁
（見本院卷第52、53頁之土地及建物登記謄本、第60至64
頁異動索引查詢資料）。
四、兩造爭執事項要點：
(一)兩造就系爭買賣協定書有無意思表示合致？
(二)被告主張其系爭買賣協定書之意思表示係受詐欺，而主張撤
銷被詐欺之意思表示，其撤銷是否合法？
(三)如被告撤銷其意思表示非屬合法，則其所主張酌減違約金，
有無理由？如有理由，違約金應以若干金額始為合理？
五、原告主張兩造間系爭買賣協定書合法成立，被告抗辯該協定
書因雙方無意思表示合致而未成立等語。查，按「代理人於
代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生
效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為
之者，準用之。」民法第103 條第1 、2 項定有明文。系爭
房地係原告本人親自於95年6 月28日上午至本院所委託之台
灣金融資產服務股份有限公司公開拍賣程序中投標，以3,30
8,000 元價格拍得系爭房地，並於95年8 月間取得本院民事
執行處核發系爭房地之95年8 月4 日不動產權利移轉證書等
事實，為兩造不爭執，復經本院調取95年度執字第3102號強
制執行卷宗查閱屬實，被告不否認系爭買賣協定書上其簽名
之真正，復觀諸系爭買賣協定書約定之內容，亦係兩造同意
以原告名義購得系爭房地後，再由被告以3,508,000 元價格
向原告購買系爭房地，並負擔一切稅款及過戶費用，有系爭
買賣協定書影本在卷可稽，系爭房地既係由原告向法院拍定
取得，所有權人為原告，被告之本意亦係欲自所有權人即原
告處所得系爭房地所有權；而被告於系爭買賣協定書上簽名
時，立約人「甲方」即係記載原告乙節，為被告所不爭執，
僅抗辯伊簽名時，原告並未於立約人「甲方」處蓋章等語，
則系爭房地既由原告本人親自向法院所委託辦理之台灣金融
資產服務股份有限公司拍定取得，而被告簽名時亦明知系爭
買賣協定書上之立約人甲方係記載原告，且原告本人亦到庭
表明委託其母即代理人劉光媛全權代理與被告洽談本件系爭
房地買賣事宜（見本院96年5 月8 日言詞辯論筆錄）。準此
，被告與原告之代理人劉光媛為對話之意思表示，依民法第
103 條規定，效力及於原告本人，故於被告與原告之代理人
劉光媛間雙方意思表示合致時，系爭買賣之協定即為成立，
且不以書面為必要。是被告抗辯其實際簽名日期非系爭買賣
契約書上所載之95年6 月28日，且其簽名時，其上未有原告
之用印，故系爭買賣協定書不成立等語，尚非足採。
六、被告抗辯其簽立系爭買賣協定書之意思表示係受詐欺等語，
為原告否認。按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人
得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明
知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1
項定有明文。查，被告上開抗辯，業據其提出原告不爭執形
式真正之被告與劉光媛間之95年9 月14日電話錄音譯文為證
，其內容有：「…『廖（按即被告，下同）：那妳這次花費
好重，我們第一次付的錢20萬，就給法官的部分已經有多少
？』、『劉（按即劉光媛，下同）：不是法官，是裡面的人
。』、『廖：裡面的人唷！』、『劉：法官哪會拿我們的錢
。』、『廖：一個人就給15萬囉？』、『這個花下去，我們
沒辦法去問他說拿到哪裡，拿到哪裡！他們做的人不管的，
他們幫忙這樣，我們就這樣。』…。」（見本院卷第38頁）
，及亦為被告與劉光媛之95年9 月22日電話對話錄音，其內
容有：「…『廖：紅包是10幾？』、『劉：8 萬，8 萬嘛。
』、『廖：2 個？』、『劉：對嘛。』、『廖：我都忘了，
沒記。那銀行代墊？』、『劉：銀行一個代墊利息，一萬幾
，我忘了，是一六幾嗎？我忘了。』、『廖：兩次嗎？』、
『劉：沒有！一次是，只有一次，一次是妳付那個什麼代書
費用，從法院過到明耀（即原告）那邊。』、『廖：那代書
的費用是兩萬？三萬？』、『劉：妳給我3 萬。』、『廖：
我用匯的。』、『對，3 萬，要看本子，本子在公司。』…
」（見本院卷第39頁），核與被告確於95年6 月27日匯款20
萬元至劉光媛所指定之劉光媛女高珮怡帳戶，及於95年8 月
11日匯款3 萬元至原告帳戶，暨於95年8 月12日匯款16,390
元 至原告帳戶之情相符（為原告不爭執，並見本院卷第43
至45頁之匯款單影本3 紙）。代理人劉光媛所為上開意思表
示效力及於原告本人，是被告辯稱其遭原告詐欺等語，堪予
憑採。而被告已於受詐欺所為意思表示1 年內之95年10月11
日寄發存證信函表示撤銷受詐欺之意思表示（參民法第93條
），經原告於同年月12日收受，有被告所提存證信函及回執
影本各1 件存卷足徵，則被告上開意思表示既經合法撤銷，
系爭買賣協定書業因被告撤銷意思表示而溯及失效。從而，
原告自不得再本於已溯及失其效力之系爭買賣協定書而對被
告請求給付違約金。
七、綜上所述，原告基於系爭買賣協定書法律關係，請求被告給
付違約金180 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利
息，非有理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之
聲請失所附麗，併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所
提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論
述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主
文。
中 華 民 國 96 年 8 月 23 日
民事第一庭 法 官 陳翠琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 96 年 8 月 24 日
書記官 李瑞芝
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