Jack法拍屋投資知識部落格

　以現階段而言，買中古屋，議價空間最大，幅度最多可達3成，其次則是新成屋，至於預售屋產品，因建商是在前2、3年購入土地的，當時正逢房市黃金時期，取得成本過高、獲利空間被壓縮，再降價就沒得賺，所以價格也最硬。

　房地產業者指出，購屋不外乎3類房地產產品，也就是預售屋、新成屋、中古屋等，以議價空間的彈性度而言，房地產業者認為，目前依序是中古屋約25％至30％、新成屋約15％至20％、預售屋約15％。

　銀行房貸主管說，由於近幾年取得土地的建商，購入成本高，且預售屋反映未來的房價，建商通常不願降價，一降價更會牽動原本已下訂的買方。

　該房貸主管舉例，假設買方劉先生以每坪單價50萬元、買入50坪的預售屋，已支付1成訂金，也就是250萬元。

　但此時建商深感買氣停滯、決定降價15％求售，對於已付訂的劉先生而言，等於是每坪單價從50萬元降價15％，變成42.5萬元，2年後完工交屋，以50坪的房子計算，劉先生總共損失375萬元，相較之下，劉先生寧願現在斷頭出去，僅損失被沒收的訂金250萬元。

　由此可見，預售屋若降價，會牽涉到建商購入的土地成本，或是原本已付訂買方的利益，因此議價空間不會太大。

　而中古屋較不同，由於每位屋主的買入時間不同，有些屋主是在5年前SARS期間、或者10年前的房市低點買入，有些屋主則因年關將近，需要資金周轉，心態逐漸軟化，都可掌握彈性的議價空間。

　房仲業者認為，與今年3、4月房市巔峰期相較，議價空間甚至可達3成，不過，群義房屋執行協理林昌輝提醒，買方也應理性評估，若房屋出售的時間點，是近2個月之內，屋主開價已願意向下修正、且接近市場行情，買方就不宜再大肆砍價。

　至於新成屋，房地產業者認為，若餘屋量太大，建商的土地、建築融資等利息負擔較重，買方不妨大膽出價，談到合理價格入住。