重劃區挑好屋 6大心法－Jack法拍屋投資知識部落格

台北縣的重劃區由於房價比市中心便宜，同時具有街廓規劃整齊、電線電纜地下化等居住環境較舒適的特點，吸引不少首購族的注意。尤其挾捷運線經過的利多，包括林口新市鎮、三重重陽重劃區、三峽北大特定區、淡海新市鎮，更是備受矚目：特別是林口新市鎮及重陽重劃區新成屋林立，已邁入「半熟重劃區」階段，待捷運完工通車，房價可望再漲一波。
撰文：朱福山攝影：陳志亮、張智傑

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重劃區房價相對台北市便宜許多，建議可直接放大需求，購買3房產品，省去日後換屋的麻煩。

台北縣重劃區的房子有多便宜？以總價800萬元為例，在台北市大概只能買到新的套房，但在與台北市僅一橋之隔的重陽重劃區，卻可以買到28坪左右的2房，在林口新市鎮更可以買到大約45坪的4房。

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重劃區案量大，民眾看屋時應問清楚土地使用區分，避免買到違法的工業住宅。

三重林口潛力股
在眾多的重劃區裡，該如何買到保值又便宜的房子？永慶房屋總經理葉凌棋、中信房屋副總經理劉天仁、《住展雜誌》研發長倪子仁、遠雄房屋行銷副總張麗蓉，以及元亨不動產經理蔡煜凱，一致認為，捷運已經動工的重劃區，房價還有補漲的空間。
以重陽重劃區為例，因受惠於預定2010年底完工的捷運新莊線，以及明年底完工通車的蘆洲支線，與台北市又僅一橋之隔，房價卻只有台北市的一半，早就吸引不少北市居民來此購屋。
元亨不動產經理蔡煜凱指出，重陽重劃區的新案價格，目前最便宜的落在五華街以西近蘆洲的地段，每坪要價25萬元；而區內的精華地段則位於捷運五華國小站和五華街站之間，以五華街、三信路和集賢路為主，每坪約32萬元。
蔡煜凱說，近來區域內的換屋客比重拉高到6成，主因是三重市早期開發規劃不完善，街廓狹窄且市容雜亂，相較於重劃區內道路最小單位為10米以上的「街」，以及新的建築法規規定建物需臨路退縮6米，建物之間的棟距至少22米，寬敞整齊的街廓規劃，讓三重人有機會過比較舒適的生活，預估到明年底之前，房價還會再漲2成。
至於林口新市鎮，則因桃園機場捷運動工的明確性帶動房價。遠雄房屋行銷副總張麗蓉指出，區內新成屋平均每坪11~14萬元，預售屋平均每坪17萬元，該區域的精華地段落在文化1路及文化2路一帶，新建案多半為高總價、大坪數的產品，例如「大未來」坪數規劃78~89坪，每坪開價26萬元，總價在2千萬元以上。
永慶房屋的調查也指出，2008上半年，林口的新屋價格每坪上漲0.9萬元，半年內漲幅達5.3％，加上機場捷運預定在2013年完工，屆時台北市與桃園國際機場將串連一氣。張麗蓉以「逐捷運而居」的理論推估，林口的房價可望每年上漲1成，3年內將有30％的補漲空間。
歸納以上5位房市專家的看法，要買到重劃區好屋，有6大購屋心法可供參考：
心法1：捷運開挖時進場。劉天仁表示，重劃區的位置不在市中心，大部分伴隨重大建設而形成，交通成為重劃區發展的重要依據，而一個重劃區自政府宣布規劃到完成最少也要20年，所以，捷運開始動工時，也就是房價的起漲點。
葉凌棋認為，只有當政府訴求的各項建設由紙上作業化為實際的施工進度，再進場購屋，風險會比較小。以捷運為例，就可以選擇捷運開挖中或2~3年內即將完工的重劃區。

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人口數夠多，大賣場才願意進駐重劃區，因而成為觀察重劃區成熟度的重要指標。

選購大坪數新屋
心法2：趁低價放大需求。重劃區房價相對便宜，與其等到10年後「以小換大」，不如趁房價低時一次買到符合長期需求的坪數，省去日後換屋的麻煩。蔡煜凱建議，若想撿便宜的民眾，可以趁建案銷售期結束前，針對所剩下的戶數，與銷售人員好好議價。
心法3：跟知名財團腳步。新的重劃區要如何判斷是否具有保值優勢，劉天仁分析，可以看看這個重劃區有沒有財團等知名公司前來投資。財團或知名建商的投資，不僅可以增加區域開發的多元性，還可以避免單一建商過度開發，萬一該建設臨時喊停，該區域恐怕會變成半成屋的荒地。
心法4：慎選有品牌建商。倪子仁表示，選擇品牌商譽佳的開發商，也是在重劃區購屋的重要指標，雖然房價可能會貴一點，但是有品牌的開發商所選用的建材和施工的品質，都會比較有保障。
心法5：有無大賣場進駐。大賣場進駐，代表這個重劃區的人口和生活機能已經到達一定的水準。在重劃區購屋時，可選擇大型賣場已確定進駐展店的區域，當入住人口數達到一定的水平，大型賣場才願意進駐，生活機能才有保障，也代表該區域人口數多，比較安全。林口新市鎮上半年已有「家樂福」進駐，而重陽重劃區的五華街捷運站旁，「家樂福」也已與地主簽定20年租約，預計今年底就可進駐。
心法6：避免買工業住宅。靠近重劃區附近的土地有些是屬於工業用地，不少建商也在附近推案，蓋的卻是工業住宅，而工業用地和住宅用地的規劃和使用目的原本就不一樣，工業住宅雖較便宜，用途卻是違法，風險必須自行負擔。

台北縣重劃區挑好屋6大心法
1.選擇捷運開挖中或2~3年內完工的重劃區
2.因房價便宜，可直接購買3房產品，10年內不用考慮換屋問題
3.跟著財團及建商的腳步走，不怕開發失敗
4.選擇有品牌的開發商，房價可能稍高，但相對風險較低
5.重劃區內若已有大賣場進駐，表示進住人口和生活機能已發展到一定程度
6.應事先問清楚土地使用區分，避免在不知情下買到違法的工業住宅
資料來源：倪子仁、葉凌棋、劉天仁、張麗蓉、蔡煜凱
資料整理：朱福山

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劉天仁分析，重劃區內的重大建設項目附近最抗跌。

劉天仁：跟著財團進場
已經劃定的重劃區，如果在發展方向和建設項目尚未確認進度前，不宜貿然進場，以免徒然忍受多年的開發空窗期；如果該重劃區已有很多財團或建商購地、蓋房子，建議讀者可以跟著這些財團和建商的開發腳步進場，比較有保障。
每個重劃區都有自己的核心發展重點，因此要選抗跌產品，最好是離這些重點建設愈近愈好、愈能符合這些項目的功能愈好。例如南港的重劃區以3鐵共構及世貿南港展覽館為重點，所以除了住宅，商務和店面也有機會。林口新市鎮的核心發展是住宅區，因此交通便利性和生活機能最重要，如靠近捷運、高速公路和大型賣場等。

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葉凌棋認為，重劃區的購屋客層以年輕人及小家庭居多，離學區愈近，房子愈抗跌。

葉凌棋：學區不可忽視
重劃區大多不在市中心，因此我認為最具交通優勢的產品抗跌性就高，例如已經在開挖中的捷運，特別是未來3年就能完工的路線。
其次是學區，父母最關心小孩子的教育問題。第三就是生活便利性，買東西方不方便其實很重要。面公園、河堤等有景觀的產品也有抗跌性，但是成本較高，多數會比行情貴上1~3成。
重劃區吸引人的就是開發遠景，在重劃區開發初期推案以預售屋為主，建議可大膽入手，甚至蓋到一半的房子都可以考慮。
在生活機能漸漸成形之後，則可考慮成屋，除了可以享受現成的生活機能，隨著區內設施日漸完善，房價續漲空間可期。