| 房產下一波走勢 地產戰國時代，你買對房子了嗎 | |
| 天下雜誌 莊素玉．黃亦筠 | |
停頓了十三年的台灣房地產，在近三年來，開始起漲，尤其是台北市的精華區，一棟棟豪宅開始隨著景氣回春，如雨後春筍般拔地而出。 房地產起漲，各大建商如同進入春秋戰國時代，大肆競爭之際，有何警訊要注意？消費者又該如何選屋購屋？宅定心定，活出自己的風格來？ 房屋不只是財富的象徵，房屋更是穩定的象徵。 研華科技副總經理駱政廉兩年前搬到錦州街一棟二十年七層樓建物的七樓，不只居住空間是以往的兩倍大，更可以讓他在頂樓種花蒔草兼運動讀書之居所，他開始能夠安下心來，每天平甩手一個小時，腰圍也因此瘦了四吋。他說，「宅定心定，財富會跟著來。」 從小家住北投，星座、美食、旅行作家韓良露始終離開不了北投、天母那一帶。但一年多前，她終於在師大商圈買下一棟巷子裡的新建宅第，從此可盡情享受她命名為「南村落」的生活。可以一天跑三趟幾步遠的龍泉市場；或者幾步路就到附近浦城街殷海光的日式故居，或到全台北市最古老的舊書店逛逛。 對於年近半百的她，「南村落」可能就此成為她的退休之居所。 一九八八年，離開台灣惠普電腦的工作，張明正帶著妻與子前往美國創設趨勢科技。 在加州、東京等地，他都擁有房子，四年前起，他花了三年時間回鄉打造他在陽明山的房子，住了半年後，他又花半年時間在大屋旁邊打造一個小屋做為他禁閉自己的禪房。他第一次對陽明山有對村落的歸屬感。 突然之間，像駱政廉、張明正等專業人士或企業主，開始對所謂的居所有新的渴望。 最近三、四年來，台北市的居所快速飆漲。隨著枯萎十三年的建築業，在最近三年，如逢甘霖，開始回春，尤其以台北市最具漲幅動能。根據信義房屋不動產研究室民國九十六年第二季統計，台北市成屋平均成交價三年漲了近兩成。 台北市的預售屋也節節上漲。根據永慶房屋統計，民國九十二年到今年，預售均價從每坪三十八萬，漲到今年的五十七萬。面大安公園的預售屋更早就超越一坪百萬。就連今年下半年，敦化北路、民生東路附近的大型基地，也要陸續推出百萬以上的豪宅，因為台北縣新板特區都已經推展到四十萬一坪，內湖早就超越五、六十萬一坪。 台中市七期，也如同台北市的信義計劃區陸續有超大豪宅（約一百五十坪到三百坪）拔地而起。喊價也高達一坪五、六十萬。 上漲動能一：海歸派、遷居族 他們或許是海外回台的海歸派，如張明正、群創科技副董事長黃修權。黃修權十幾年前離開台灣惠普工作之後，前往中國廣東省龍華的鴻海工廠為郭台銘效命。小孩自小移居美國，在龍華有宿舍可住的他，最近，卻利用返台期間，在找尋大安區的好宅。 歷經上一波房市低潮，這波成為高雄美術館區豪宅王的皇苑建設董事長郭敏能觀察，從民國八十六年後十年間造就許多游資，加上早年外移的傳產業者在中國大陸開花結果，財富重分配，高資金運轉的時代來了，加上和亞洲主要城市，像首爾、東京、香港甚至上海、北京相比，台灣房價相對低很多，吸引不少投資者進場。 即使遠在新店山坡上的青山鎮也可以看見台商前來購屋的身影。 勤業眾信會計師事務所總裁張日炎年初發現，週遭友人到台中七期買豪宅，有人一出手就是兩、三戶一起買。台中老牌建商由鉅建設指出，台商有落葉歸根的概念，回到台中買好房子，坐高鐵，一個小時就到台北。 安杰物業總經理陳品峰將這批人稱為「海歸派」，不只是早年外移中國，還有東南亞、美國等地，手上現金充足，許多人甚至購屋不需要借貸。興富發在台中市全國飯店對面蓋的百達富麗，有台商當年到中國大陸投資設廠的殷實中小企業，一回台中，就買了五戶，準備全家三、四代都住在一起。「他們辛苦賺了錢，還住工廠，他們真的很低調，總要回來買個好房子住，」長期觀察營建業的第一富蘭克林資深基金經理人諶言說。 他們或許如同韓良露、駱政廉，是個遷居族。 上漲動能二：原物料上漲 八月初，剛和台灣銀行等三家銀行聯貸五十億的興富發建設董事長鄭欽天指出，這波不動產的價值，是原物料上漲帶動，還有中國大陸經濟、金磚四國成長，全世界經濟生產有很大的調整，對原物料的需求也一直上漲，「房地產一樣，因為用了許多原物料，導致營建成本增加了快要一倍，」鄭欽天說。 喊出來的房價 大陸工程建設事業處總經理廖淳森指出，台北房地產沒有下跌空間，因為原物料、鋼筋水泥、石材、金屬漲幅都很大，土地的成本更大。 不過也有人認為這一波房地產的起漲，也有大部份原因是建商喊出來的價。一名銀行董事觀察，某大建商在台北市中正特區推出的建案，原本是以預估五十萬的售價去標得土地，可是後來行情節節漲，建商也樂得以一百萬元開價，去招攬客戶，反正多喊出來的價格，不賺白不賺。尤其是去年，更是房地產價格的大躍進，以信義路二段大安公園對面，在前年推出安峰豪宅建案，一坪開價八十萬，已經破當年當區的天價，今年勤美樸真在隔壁推出建案，一坪開價一百四十萬，喊價整整漲了七○％。 投資客造就的行情 此外，投資客偏多，也撐起房市一片天。像台中市七期，高雄市美術館區的豪宅，有四○％是北部投資客下去買的。根據內政部的調查，在北部地區買房子的人，有兩成是投資客，就是台北市、台北縣預售或仲介成屋的個案。仲介自己內部的統計，大概有三成五是投資客，政治大學地政系教授張金鶚私下詢問建商，有些小套房的個案，更有高達五成的投資客，準備轉手套利。 上漲動能三：低利造就行情 還有一個重要原因，是政府實施優惠低利房屋貸款。 根據中央銀行統計，民國八十三年，銀行放款利率達九％，也曾有人借到一二％的利率，民國九十二年SARS至今，銀行利率下滑至二．四％。「演變成有史以來最長的超低利率時代，」淡江大學產經系副教授莊孟翰說。 開始居安思危 當房價節節高漲之際，有人開始對高房價居高思危。 首先就是推案量增加快速的警訊。宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華指出，正常情況下，全台灣每年預售屋的供給在十萬戶上下，有新的需求約八到十萬戶，「這兩年我們全省預售屋的供給有到十二萬戶，有點超額供給，」他說。 第二是買氣開始沒那麼旺，平均成交天數拉長。根據信義房屋不動產研究室統計，由民國九十三年第二季的六十天，增加到九十五年第二季六七．八天。買賣移轉的熱度也降溫，根據內政部統計，全台主要都市今年第二季比去年同期買賣件數減少了一○．八％。 張金鶚教授觀察，台北市房價上漲，可是總銷金額、戶數沒明顯增加，每坪價格卻持續增加，開始有價量背離、多空對戰的現象。「這表示市場繁榮中在做盤整了，也代表買方和賣方都開始審慎，」張金鶚分析。（見表１） 張金鶚觀察，從去年第二季開始，投資客陸續進場購屋，在今年下半年到明年，就是交屋潮，加上最近銀行利率走高，放貸條件緊縮，一旦資金週轉壓力增加，轉手套利空間變小，「要小心斷頭殺出的狀況，」張金鶚說。 買屋者遲疑了？ 但建商還是很樂觀。《住展雜誌》八月中統計預估，今年北台灣九二八檔（自九月十五日到十月三十日），推案量將到一六四八億的五年新高。 潤泰創新國際執行長劉忠賢由數據分析得出，台北市的房子永遠供不應求。合理房價是平均一棟三十坪房子是一個家庭的六年所得；過去在民國九十一年、九十二年，平均房價是四．二年家庭所得時，也沒有人買。現在房價已經提高到約九年家庭所得。「相對於香港的十七年，上海的二十年，台北的房價尚可，」他指出。（見表２） 這一波台北市地產景氣，很明顯是在新建住宅發酵。各大建商相信台北市蓋豪宅可以賣到一百萬一坪，可是蓋辦公大樓卻沒法賣到一百萬一坪。因此，無論是在台北市信義計劃區、敦化南路、仁愛路、甚至南京東路上，原本應該是商業大樓的大馬路邊，一棟棟新建大樓卻幾乎都是住宅用。 根據仲量聯行統計，民國九十六年台北市Ａ級辦公大樓（不含內湖、南港），新供給量是零。 卓輝華指出，這波房地產的漲，主要集中在台北市，不是全面上揚。譬如桃園去年一整年都不好，今年可能也都會不好。台中也是集中在中科和七期，彰化、雲林地區也都沒有明顯的好。「台南也是台南科學園區附近，高雄也是只有左營和美術館附近比較好，其他沒什麼動，」卓輝華說。 這一波房市榮景，邁入第四個年頭，北市房價不停創新高價，肇因土地料原日漸稀少，精華區公有土地只要一標售，就創新高價。 都市更新 但是老牌建商有前車之鑑，絕對不把自己往高土地標價的火坑跳。富邦建設總經理薛昭信感嘆，現在要在台北市找一千坪以上的土地很難。「你看我們現在空手，零負債可是買不到土地，」薛昭信說。但是老建商如富邦建設，就比較保守，很少見到富邦、國泰、長虹、昇陽、潤泰等高價搶地。 當台北市的土地取得愈來愈希罕，地價愈飆愈高之時，找舊建物更新、與精華區的舊建物地主合蓋，借力使力，成為近三年來，保守建商的自保之道，以避免自己深陷高土地價格的泥澤之中。台北市都市更新處副處長羅道榕指出，尤其今年下半年所審的都更案是以前的一倍，以前每個月開一次審議會，現在一個月要開兩次。 問題是台北市政府都市更新的用處是要更新萬華、大同區的老舊矮房，可是建商看重的還是大安區精華地段的老舊公寓改建。 最有名並且已經完成的都市更新案子，是台北市仁愛路、敦化南路圓環的財神酒店更新重建成台新銀行的案子；今年三月，遠雄集團斥資二十六億買下中山北路上，有二十多年歷史的富都飯店，準備改建為高級住宅。 下一波起漲動能：商用不動產 也有人預估新一波的成長動能是商用不動產，因為上一波商用不動產的不良債權都已消化差不多了。 民國七十八年後到九十一年左右的房市低潮，造成約一兆台幣的不良債權，都是投資客或一般消費者向銀行借錢，買到不良區位，被銀行查封後在市場又很難賣掉，就包裝成不良資產賣給國內外資產管理公司，像美林、Long Star等，都在九十一年左右搶進不良債權市場，最高峰一年有十多個標案。 「這幾年，一年只剩下三、四標，一般外資的資產管理公司，處理時間設定兩到三年，多半獲利了結已出場，現在多是國外基金進場買辦公大樓，」卓輝華分析。 緊接著台北市精華地區的高級住宅價格狂飆之後，今年年初，一些不願透露來路的私募基金，悄悄地來台北拜訪各大外商商用不動產公司尋求機會。 放眼全世界主要國家都市，都是商用不動產比住宅貴，但台灣過去由於產業外移，加上內湖廠辦取代台北市區商用不動產，使得台北市的商用不動產價格只有住宅的六成。 但劉忠賢卻發現，情況在這兩年逆轉。 根據仲量聯行統計，民國九十四年達一八％的空置率，到今年前兩季降到約一二％。台北市辦公大樓從二○○四年開始回溫，建商多年沒推商辦案，空置率降低，租金有慢慢回升，從民國九十三年到九十六年升了約一五％（見表３之２） 「目前空置的都是比較糟糕、管理不好的舊辦公樓，新辦公大樓幾乎都滿了，租金價格平均也漲了六％，」劉忠賢認為，未來商用不動產是投資主流，要選擇交通位置好、有管理、建築規劃設計有國際水準、氣派、有景觀、庭園、有物業管理的。 對外資而言，這是一筆資金在亞洲不動產市場的佈局，他們專注在能固定收租的商用不動產，雖然台灣投報率不見得最高（見表３之１），但二％多的低利率，成為具吸引力的融資工具。 今年重回台灣設立分公司的英國不動產顧問公司第一太平戴維斯台灣區總經理朱幸兒指出，尤其是Ａ級辦公大樓，租金收益在四．五到五％的大樓，是外資可接受的範圍。 世邦魏理仕台灣區總經理雲惟鴻進一步估計，台北這五年內，Ａ級辦公室只有約十三萬坪在建設規劃中，「這樣的量體大概十棟樓，當中一半是自用，拿出來作租賃的只有約六萬坪，八萬坪就是整棟的台北１０１的量，六萬坪就是台北五年內可出租的空間，「真的很有限，」他說。 外資進場台灣營建走向國際化 外資進場紛紛出手買商辦，本土蓋商辦的建商看在眼裡，心裡也打起算盤。譬如在內科推廠辦的長虹建設，位在內科心臟瑞光路上新建廠辦有外資接洽，希望整棟買下，但董事長李文造最後留著自己慢慢處理，「我這樣比整棟賣還划算，」李文造說。 今年，仲量聯行完成ＩＮＧ安泰人壽以三十億台幣買下敏盛醫院的不動產投資交易，售後再回租，「這是亞洲第一宗醫院售後回租的案例，這樣醫院將資金善用在經營面，改善財務體質，」仲量聯行不動產投資買賣部協理陳俊逸指出。 法商里昂證券斥資七十億台幣買下位在內科三棟未完工的大樓（Asia Plaza），並從在興建工程就開始參與。「這等於是外資正式步入我們的開發業，而不只是買賣業，」雲惟鴻說，「國際資金就是金主的姿態，有較高規格的要求，像大樓空間規劃、管理，我們房地產規格可以提升到與香港、東京等最好地段的房地產開發接軌，對台灣不動產發展的效應很大。」 更重要的，受到外資影響，連帶著合作的本土建商在經營管理、財務上也必需更透明化。「這波外資潮，的確讓比較本土的台灣營建業學著國際化，」李文造說。 甚至，有建商更能夠將建案做好建後的經營管理，視為和傳統建商的最大區隔。基泰建設總經理馮先勉就認為，「台灣建商必須揚棄過去買地、蓋屋、交屋後就沒事的舊經營手法，必須讓產品商品化，變成有附加價值的收益型不動產。」 近三年來，台灣的房地產如同攀岩般，先攀上了豪宅的頂峰，又開始攀爬冷卻已久的商用不動產。當商用不動產開始攀上高峰時，是否意味著台灣經濟的基本面開始回春了，或只是經濟泡沫的另外一個假象？就等二○○八年的未來走勢來判明。 房地產泡沫三大警訊 警訊１. 財務槓桿絕不玩得太過度 上一波，民國七十八年，高雄一些大建商如長谷、宏總、東帝士在高雄都玩財務槓桿玩得太過火。以原本十分殷實的長谷建設為例，在高雄蓋了一個五十三層樓的辦公大樓，又到台北小坪頂投資失利，從此董事長鍾正光遠走大陸，太太在台灣被限制出境，夫妻分離兩地，不勝唏噓。高雄的宏總建設也在高雄蓋了一棟四十二層大樓，東帝士也在高雄蓋了一棟八十五層大樓。這些建商的主人如今都不見蹤影。 另外一個是建設公司一旦上市，借錢投資，以股票去質押，一旦股市下滑，怕質押的股票被斷頭，又撒錢護盤，聯捷建設董事長蘇永義指出，上一波如宏總、和旺建設皆因此而中箭下馬。 經過七十八年這波而倖存下來的高雄建商，體質比較健全。問題是如果全台建商在景氣高漲時，不斷標高價土地，千萬要記住借貸有沒有超過警示水位。 危險的超低利率時代 淡江大學產經系副教授莊孟翰也指出目前是台灣有史以來，最長的超低利率時代。他提出警告，這會造成貸款額度的提高，很不正常。莊孟翰根據中央銀行今年一月的統計估算，金融機構授信約二十六兆，當中貸款給建築業約八千六百億，消費者購置住宅及修繕貸款約五兆兩千億，兩者加起來約六兆一千億，佔授信金額已經超過二○％，「你怎麼能容許這麼多資金流到單一個產業，這是很危險的，」莊孟翰說。 以個人借貸而言，借錢買房子，莊孟翰建議，每個月所繳的房貸本金與利息，不能超過家庭所得的三分之一。五年內由於有免繳本金的寬限期，加上利率還沒調漲，借貸者感受不到壓力，但是五年後可能就感受出來，本金加利息，一起分攤就感受出購屋壓力。 哪些地區比較會出現問題呢？莊孟翰認為台北市精華區還不會出現大問題，但台北縣局部，例如推案量較大的台北縣三大戰區，購屋者要特別留意是否購買。 買房子是很嚴肅的事。富邦建設總經理薛昭信指出，「消費者買不動產這件事情，不管是自住還是投資，都是很嚴肅的事情，這是中長期的投資，如果你打這個算盤，經過一段時間應該都是贏面，但是你如果借太多錢去買，你通常就會變得比較慘。」 即使是建商在買地，薛昭信指出，也要嚴肅看待。譬如富邦就只買台北市精華區的土地。 為了避免玩財務遊戲，富邦建設本來也要上市，後來富邦發現建設公司根本不宜上市，因為你不斷買土地原料，就不可能平穩經營，可是上市公司，怎麼能不平穩經營？每年都有業績壓力。「為了股價，你看那些出問題的，每個都在護盤，因為護盤或者轉投資出事，」薛昭信說。 「大家現在一直炒說國外資金一直進來，炒到最後就是商用不動產。都是這樣在炒，」莊孟翰說。 警訊２. 投資客比例過高會有危險 莊孟翰指出，如果投資客佔到二○％以上，容易出問題，現在很多案子，投資客一佔就是三、四成。甚至有些代銷公司業務小姐，一邊自己買下預售套房，等到案子結束之後，再高價賣出。中間只是先墊款付掉簽約金。 根據財團法人國土規劃及不動產資訊中心資料顯示，台北房市購屋動機為投資的比例攀升，由民國九十二年的一四．七％提高到九十五年的三一．四％，貸款負擔率（每月所得中，房貸佔的比重）也由二九．六％提高到三九．四％。（見表2之1） 警訊３. 股市大漲，是房屋泡沫化的前兆 莊孟翰指出，如果這一波股票大漲，會更慘。 他解釋，因為股票賺的錢，很多人會投到房地產去，因為股票不穩，房地產比較實在。一旦房價被這樣的泡沫吹出，後果會不會如同東京在一九八五年到八八年的狂飆泡沫，以至至今房價無法恢復當年勇，是值得警惕的。 薛昭信指出，這也是建設公司的一個宿命。景氣好的時候，賣土地賺到錢，然後又得去買更昂貴的土地，一直滾，然後景氣不好的時候，煞不了車，從空中掉下來，光吃利息就吃死了。「你看上一波八十七年，有很多建商受傷，都是因為他買到最後一批最昂貴的土地，接下來景氣不好，就下來了。一個建商該怎麼走？他沒有辦法很平穩的走，」薛昭信說。 本文章由「天下雜誌」授權刊登，更多內容請見本期天下雜誌 | |
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