小樓好租 小店好賺 小房好賣
台北縣市幾個主商圈的主幹道，最近出現了許多「大拆小」的分租店面，業種不僅涵括小自營商型態的餐飲、服飾，連知名連鎖業者如房仲公司、咖啡速食也加入分租行列。位於捷運公館站1號出口「戀戀台大」的室內9坪 小店面，更開出每坪820萬元的天價，形成「小樓好租、小店好賺、小房好賣」的「小就是美」趨勢。撰文：李偉麟、潘佳凌攝影：張智傑、彭聿莎
去年8月，「戀戀台大」的小店面才以1.15億元，換算每坪640萬元（以權狀面積20.46坪 計，室內面積僅約8.6坪 ）的成交價，一躍而為台灣的「店王」；旁邊的屋主看行情好，也拿出來賣賣看，差不多的坪數這回開價1.68億元，換算每坪高達820萬元。
經濟不景氣，付得起高租金的業者變少了；房貸成數縮減，有能力買房地產的人也變少了；而一間室內僅僅不到10坪 的店面，為何可以衝到那麼高的價格？
一位不願具名的店面投資老手分析：「去年8月成交的那間，建設公司賣出的原始價是7000萬元，當初想買沒買到的投資客以8500萬元加價取得後，又出現一位投資客以1.15億元接手。其實台北縣市的好店面早就被收購一空，投資客是這樣，手頭上有錢沒東西買的時候會手癢，類似這樣『一棒接一棒』的情況其實不稀奇。」
這位店面投資老手口中的「好東西」，指的是人潮不斷的好店面，以台北市為例，他認為忠孝東路與復興南路口的SOGO商圈，「至少再旺個十年沒問題」。無獨有偶地，就在這二條路口交叉的三角窗「雄獅旅行社」，2006年5月以1.8億元成交，創下每坪461萬元的紀錄，坪數有多大？僅有39坪 。
人潮夠多 才是好店面
永慶房屋店面事業部經理李元鳳及北區房屋不動產研究室研究員邱太煊，也認同「有人潮的地方才是好店面」的說法，且一致認為這樣的店面才有分租的條件。
忠孝東路四段頂好商圈的「美珍香」、「米蘭站」及「tsururu兔璐璐藥妝店」也是「三位一體」的分租店面代表案例。邱太煊說，3間店的室內面積都在10坪 左右，但總租金高達100萬元以上，而「戀戀台大」的9坪 小店面，分租後的總收入也有36萬元的水準。
不過，大馬路店面分租興盛，背後也有另一種原因。李元鳳和邱太煊皆指出，經濟不景氣，目前有能力付得起每個月五、六十萬元租金的業者已經不多了，再加上連鎖業的擴張腳步慢了下來，而房東普遍又不願意降租以求，分租，對房東和房客都是雙贏的作法。
分租店面 進黃金商圈
以永慶房屋為例，就分別在南京東路與南京西路以分租的方式開出2家店，鄰居分別是林臣英服飾和康是美藥妝店。李元鳳分析其背景，都是房東原本不願降租，空置一段時間後改變主意。李元鳳更指出，房仲店頭需要的坪數其實不大，有時找不到適合的坪數或屋形，分租成為進駐商圈的手段之一。
前述的店面投資老手表示，其實現在有很多店面都是在投資客的手上，不少投資客在前二年使用寬限期繳房貸，現在都面臨倍數增加的還款壓力。「當每月要還的貸款由1萬3000元變成6萬元的時候，如果你是房東會怎麼想？通常第一個想到的是調高租金；但房客能不能負擔？這幾年台灣內需減少，答案就出來了。」
李元鳳更用「以前是房客搶租，現在是房東搶租」來形容店面市場的景況。付不起高房租的房客，有很多已在商圈裡深耕立足，不想離開的房客，向房東爭取降租無效，換個方式，有不少房東同意原本的房客扮演「二房東」的角色。
李元鳳說，市場上有大約1~2成的空置店面轉由二房東經營，而由原本的房客轉成二房東的原因，有6~7成是因為租金過高。
歇腳亭 香香雞合作
房仲業者以在公館商圈立足的雄豪鐘錶公司為例，在6年前以5年合約、月租金10萬元的價格，向三一建設老闆施文森租下位於公館捷運站4號出口旁的店面，隨後又以20萬元價格轉租出去，5年來淨收入600萬元；不僅如此，地價稅也由地主支付，不須繳稅。
除了台大公館商圈分租風氣旺盛之外，部分連鎖業者基於搶下好店面或為了降低租金成本，也紛紛掀起跨業結盟合作的經營方式，如歇腳亭與弘爺漢堡2家加盟總部業者，都曾陸續採用跨業合作、分時或分租的方式，來降低營運成本。
發跡於南陽街商圈的歇腳亭，目前在台灣有200家分店。在連鎖加盟產業裡，歇腳亭董事長鄭凱隆是開啟跨業合作的關鍵人物。
由於歇腳亭經營主力為茶飲，因此鄭凱隆找來賣炸雞的繼光香香雞合作，在館前路與漢口街口的三角窗、板橋新埔站1號出口，都有合作分租的店面；對於歇腳亭而言，不僅能降低租金成本，又能與繼光香香雞形成產品上的互補效應。
弘爺早餐 找上洗衣業
鄭凱隆深耕南陽街商圈已15年，因此對南陽街租金行情相當了解。事實上，館前路與漢口街口的這棟大樓的1至4樓已由鄭凱隆租下，2樓部分轉租給爭鮮迴轉壽司，3至4樓則是AT國際髮型。
關於整棟大樓整體租金多少，或分租後為歇腳亭分擔了多少租金，鄭凱隆不願透露，不過熟知內情的人士指出，將店面分租出去後，營運成本降低許多，但也必須承擔找不到房客的風險。
至於台北市的商圈，鄭凱隆則大聲疾呼：「閒置的店面已經愈來愈多，房東們應該要覺醒了！」他舉出他自身在忠孝東路4段找店面的經歷，來說明現階段店面釋出的情況愈來愈多。不久前，鄭凱隆在忠孝東路四段巷內相中一間店面，房東開出大小不到5坪 、15萬元租金的價格；由於房東遲遲不願降低租金，因此店面已閒置了數個月。
鄭凱隆得知後，數度與房東斡旋，將房東閒置店面的時間成本算給房東聽後，以8萬元租下了這間店面。他說：「這就是目前房東普遍的心態，寧願讓店面閒置也不願降租金，但台灣的景氣已不如以往，店面閒置3~4個月的情況也時有所聞。」
而早餐業的弘爺漢堡董事長許倉賓也曾有與鄭凱隆類似的想法，但最後卻因故無法執行。許倉賓指出，早餐店經營時間只到中午，因此在2006年年底曾與洗衣店業者衣倍潔洽談合作，從約30坪 大的弘爺漢堡店隔出約10坪 大小，當作衣倍潔的收件中心，只負責負責收件、送件至中央工廠，以達分時、分租的效果。
上光眼鏡 也當二房東
根據許倉賓估算，這個合作模式每個月平均能再增加15萬元營收，若以早餐店占6成、洗衣店占4成的比率來計算，弘爺的加盟主在扣除增加的人事、水電成本後，每個月能多出4~5萬元左右的利潤。當時合作計畫已進行至找點試營運，但最後還是因合作條件談不攏而胎死腹中。
除了歇腳亭、弘爺2家業者之外，近年來因房租持續高漲，使得許多想要小本創業的人心生畏懼，看準微型創業的需求日益增加，上光眼鏡也準備提供店面一塊小角落給創業者，與甦活創業管理顧問公司合作，精選出190個輔導三角窗門市店面，提供微型創業者攤位，同時當起二房東，增加業外收入。
台北市坪數別店面成交占比
店面坪數/成交占比
10坪以下：1.5%
10 -20坪：12.0%
20 -30坪：24.5%
30 -40坪：16.0%
40 -50坪：14.1%
50 -60坪：8.3%
60坪以上：23.6%
資料來源：永慶房屋店面事業部
有些店面閒置是因房東不想降租，有些則是產權問題，如仁愛路口一帶的新生南路。
房東有錢 寧可空置
除了分租，台北市的大馬路邊最近還有另一個現象，那就是整排店面空置。鐵門緊閉的景象予人主觀印象就是「租不出去」，但據本刊深入了解，有些店面空著卻是因為房東「不願租」。
房地產業者以天母商圈和南京東路五段捷運站出口為例，這些「不租出去」的房東，手頭上不缺現金，又不願意調降租金，如果暫時又沒有人出更好的價格接手，店面便這麼空下來了。以南京東路五段為例，因未來有捷運利多，房東認為將來價格會更好，寧可空著也沒關係。
至於天母商圈店面空置的情況，一位不願具名的店面投資老手說，其實天母商圈的店面，是掌握在兩大家族手裡，這些房東也不缺錢。
起初是有位房客覺得租金太貴而撤離，但因該房客具有指標性，其他房客紛紛猜測他撤離的原因，再加上台灣的經濟不景氣，慢慢地就空出一些店面，這並非外界所指稱「天母沒有捷運站以致商圈沒落」的原因。
而新生南路位於仁愛路口一帶，也有一整排的空置店面，經本刊向2位房仲業者交叉求證，這些店面空置的原因卻是卡在產權的問題。
業者說，此一區段相當適合蓋豪宅，其實有很多建商對此地垂涎已久，但是卻找不到屋主難以整合，店面空置與景氣不佳及租金水準無關。
（李偉麟）
香港鋪王 每坪3131萬元
捷運公館站1號出口旁「戀戀台大」的9坪 小店，以每坪640萬元的成交價躍為台灣「店王」，在北區房屋不動產研究室研究員邱太煊看來，比起鄰近地區，「這樣的價錢不算貴，香港的鋪王（也就是台灣所稱「店王」）是去年轉手的約27坪 店鋪，成交價換算台幣每坪為3131萬元，租金每坪約11萬元。」
這間鋪王位於銅鑼灣景隆街2號，去年以帶租約的方式易手，成交價約港幣2億元，雖然僅有27坪 ，業主同樣也以分租型態收租，5間小鋪合計可收月租金港幣70萬元，投資報酬率約4%。
房地產業者推估，「戀戀台大」的9坪 小店月租若以38萬元計算，投資報酬率約4%，「價位不離譜」。
日本的店王也不遑多讓，每坪達台幣2310萬元，不過這間位在銀座的店王由屋主自行經營，並沒有對外出租。（李偉麟）
夠寬的三角窗 才是上選
三角窗店面一向是房產投資客與開店客的最愛，位於台北市復興南路與忠孝東路口的三角窗，最受市場矚目。2006年，現為雄獅旅遊承租的約39坪1樓，以每坪約461萬元成交，租金每月約83萬元。而其對面之前是萬泰銀行的1~2樓三角窗，現在則由勞力士鐘錶以每月235萬元承租。
北區房屋不動產研究室研究員邱太煊分析，並不是每個三角窗都值錢，好的三角窗，除了要有大量人潮，更一定要具備秀面漂亮的優勢，才能發揮廣告效果。其次是騎樓要夠寬，「因為這樣才有足夠的空間讓客人排隊」。在零售業裡，客人排隊是很好的指標
第三，面寬要適當。他拿出一張名片橫放在記者面前，「像這樣的形狀是最好的」。面寬大於縱深的店面，不僅秀面漂亮，而且必要時還利於切割處理。在他心目中，同時具備這些條件的「黃金三角窗」，就是位於忠孝東路與敦化南路口的「順成蛋糕」，他稱之為「具有江湖地位的三角窗」。（李偉麟）
房仲專家 看店面分租
業種宜互補
大店面在不景氣時分租，可避免單一房客退租時整個店面空下來。不過最好找有相關性的行業，如都是吃的或都是服飾類，才會有加分效果；否則賣雞排和精品相鄰，這樣是行不通的。(李偉麟)
省錢又集客
某些業種本來就不需要大店面，如小吃、服飾、化妝品，甚至雨傘；因此分租可說是這些業種進駐熱門商圈的最佳策略，既能降低成本，又能聯合同性質業種，集中逛街人潮。(李偉麟)
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