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掌握都更投資原則 麻雀也會變鳳凰

【網路地產王╱姜宇凡/綜合報導】2008.07.24 11:57 am

投資都市更新的房子，如果選對標的，可以獲利上百倍，如果投資錯誤，可能面臨套牢的命運，所以想要投資都市更新案，一定要注意投資的基本原則，才有機會把老舊房屋變成搶手的金宅。

■ 注意土地區分 建坪越高獲利越多

都市更新案之所以迷人的原因，就在於改建後，房價不但翻漲，坪數也可能隨之變大，不過投資都更案時，一定要注意土地的區分，到底是住宅用地還是商業用地？

因為會有建蔽率與容積率的不同，容積率越高，建坪就越大，改建後，當然分的越多。

通常來說，商業區會比住宅區高，因為商業區的容積率從商一的360%到商四的800%不等，而住宅區頂多只有300%的容積率，容積越高獲利就越高，所以商業區會是最好是投資標的。

■ 整合越快 獲利越快

都市更新案，最擔心就是整合的問題，因為許多更新案，往往都是規模太大，住戶整合不易，往往延宕10年以上，所以在選擇投資標的時，要盡量選擇整棟公寓在四樓以下的，戶數越少越好，因為整合速度會比較快。

而且最好盡量避開店面，還有店租高的地段，因為屋主出售意願可能不高，會增加整合的難度，拖越久獲利就越慢，此外，要注意週邊有無難改建的標地，例如剛整修完的舊屋，或是有廟宇、祠堂等，都會增加整合難度，而誇垮都更案。

懂得過濾標的後，再查詢公告地價，有穩健成長的區域，就是可以考慮的產品。投資都市更新案，最重要的就是要整合迅速與高倍獲利，民眾一定要掌握這兩個準則，才可以手中的老屋「麻雀變鳳凰」。