【徐義平╱台北報導】「化腐朽為神奇」是Frank投資房地產秘訣，他說：「將老舊公寓翻新出租，創造新的價值就是我的know-how。」生平第一次置產買在中和中山路，1981年以110~120萬元購入，1994年以430~450萬元賣出，他發覺投資房地產不但相較股市穩當，更是逐年增值。
可攻可守
定存利率低到無利可圖，退休後想找個保本兼增值的方法，屬房地產最適合。曾經營電子零件銷售公司的Frank，憑地緣關係與平時累積知識，專挑距捷運站200公尺內，25~30年未改裝的老舊公寓下手，購入後再改裝成分租套房，每次轉手至少可賺1~2成。
電子業出身的他，曾在科技大廠任職零件銷售員，多年後憑著經營許久的人脈與資金，與幾個朋友創業，開設電子零件銷售公司。考量交通與地段，他買下捷運南勢角站20坪的辦公單位，並轉租給自家公司，一方面不但可以收租增加個人收入，另一方面也可長期投資。
只投資熟悉地段
47歲時，他離開電子零件公司轉開發事業第二春，決定要當專職的包租公並全力從事房地產開發。Frank說：「不懂的區域千萬別碰！」他在中和一帶生活超過30年，相當了解區域行情，也可以第一時間掌握買賣資訊。
他強調挑對物件很重要，初投資的民眾，常常不懂得如何挑選物件，第一步便踏錯，因此，他只鎖定捷運200公尺內的屋齡25~30年的老舊公寓與改建議題的物件為主要投資標的。
賺工錢與房價的差價是Frank最大獲利，他表示，沒有1成以上的獲利就不要考慮售出，每次轉手都會賺進50~100萬元。因為長期在中和生活，他只鎖定捷運南勢角站、景安站的200公尺內未改裝的老舊公寓，原因是這類型的老舊公寓通常乏人問津，而且售價約低於區域行情1~2成，具備好議價與增值大的特性。
固定工班省成本
購入老舊公寓後，他依照特性不同分2種處理方式，若有改建議題或是都更計劃內的區域，稍微整理後便整層出租，目的是改建後的獲利而不是長期的租金收益，目前在捷運南勢角站有2間這種物件。
另一種方式是將老舊公寓改裝成分租套房出租，不但有固定的租金收入，出售時的價格也較區域行情高1成，可從中賺取差價。由於Frank有長期合作的工班，可省下10~15萬元裝潢費用，改裝後的公寓售價要比區域行情高出1成，利用低買高賣，扣除裝潢等費用，一轉手1個物件至少賺進50萬元。
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