Jack法拍屋投資知識部落格

買賣雙方在總價的認知差異，高達二成以上，已經有三個月了，這顯示，北市投資客接手者，已不像以往喊高價即拋售的現象。目前，很多投資客都很耽心，怕成為最後一隻老鼠，最重要跡象是，以往一間不動產，大約三個月內就能脫手，但目前卻明顯拉長為四個月，顯示，接手都觀望，而且彼此議價更高達一成五，不論銷售期、價格，都是明顯在觀望。
　　老實講，這一波臺北市房價大漲，是源於民國92年谷底，到民國93年3月初，最大主因，是信義計畫區土地上漲，加上新光人壽以高價，標下信義聯勤俱樂部土地之故，原本，在雙卡風暴下，房價本應回檔，但房價卻未下降，這叫做「看回不回」，另一原因為，大家寄望2008年兩岸三通遠景與開放陸資。
　　中古屋翻修，只要付出少許裝潢費，中古屋拉皮隨市區房價大漲，這是投資客操作最主要模式，例如，買民國84年以前頂樓加蓋，總價可能三千萬元，但是只要將其隔間成一問總價只5百萬元，即能以高總價改為低總價產品，自然可吸引一批客層買進。
　　特別是，大坪數隔成小坪數，最好在拋售之前，先操作滿租情形，滿租表示很多喜歡此間房屋，一旦滿租之後，就很容易賣出，這是操作技巧之一。
　　最近，臺北投資客亦陷入一股莫名沈思，包括一、的確有一點看不懂，未來房價如何走勢，二、不太敢玩預售屋，以民國乃年、92年為例，預售是可以投資的，買預售除非是大多頭，否則很像一輛汽車一樣，只要輪子一接觸地面，就自動折舊。
　　目前，臺北市投資客已抱持寧缺勿濫心態，改採持平、速度慢、不亂吃貨，進貨重質優於量，這都是成交時間拉長、買賣價差認知過大所致，政局、兩岸都是變數，還有一隱憂是，，臺灣人口一直在下降，人口出生率也低，許多草莓族不離父母，未來房市的確可能供過於求，為什麼我會建議想做投資客者，應選擇中古屋優於預售屋，主因，預售工期長達一至二年，萬一景氣下滑或一旦利率上升，或股市通膨，投資預售變數較大，所以真正投資客，會慎選預售標的，這種藝高人膽大的標的物，的確須要勇氣。
　　特別是兩岸三通尚有變數，舉一例，香港美麗華集團，曾委託我去找臺北市基地250間房、總價逾30億元飯店，主因，他們著眼於未來兩岸完全開放大陸觀光客來臺，飯店地點比總慣更重要，未來包括三星級中小型飯店，規模約50-60間房亦是不動產新興產品。