Jack法拍屋投資知識部落格

根據本刊實際調查，這二年來，臺北市因房價飆漲，投資客到處林立，其中，更出現單一最大「投資大戶」，光是個人擁有套房、店面、透天、辦公室即高達300間以上，目前進入投資規模經濟，採一進一出，買入拋售，以賺取短期套利，此人在投資客圈，已被喻為是「房地產的超商」超級投資客，產品大小通吃，個人身價則逾10億元。
　　這幾日，亞洲股市鬧「股災」，光是大陸股市一日內即蒸發一兆人民幣。特別在臺北市土地飆漲之下，未來北市房價是否會陷入泡沬化？短期房價是否會回檔？誰是最後一隻老鼠？目前投資客操作策略與心態為何？本刊特別訪問二位逾20年以上投資客老手，大家來論戰一番。
　　操作不動產逾20年崔佐英表示，目前投資客大動作己趨緩，另一位目前擁有北市近10餘間不動產的王姓投資人則表示，北市投資客的確在停看聽，此兩位一致以認為，目前不動產操作術，的確出現了十二大新策略。
　　一、「跌時重質，優於漲時重量：北市房價漲幅已過大，所以目前操作策略，應改採「跌時重質」，優於漲時重量的策略，最好專挑好地段產品，例如，中正、大安區，或是具有學區租金高的不動產。
　　二、注意案量超額供給地區：例如三峽、林口，供給已大於需求，而板橋、土城 則尚有空間，尤其應挑選捷運旁不動產，風險不致過大。
　　三、「看回不回」：房價已開始進行盤整，所謂股漲房漲，未來端看股市資金動能，是否會回流，變現買不動產，值得觀察，不過目前買氣的確有一點趨緩。
　　四、買賣雙方價格認知差異逾一成五；尤其，這三個月以來，賣方出價，約高於買方價格一至二成，顯示，賣方想賣高價，但買方出價，卻遠比賣方低一成五左右，表示過去喊價空間，已明顯在萎縮中。
　　五、投資客不想做最後一隻老鼠：就內行投資客而言，現階段只有停、看、聽三字，手中進貨相當謹慎，不做無謂的投資，進貨速度漸減緩。
　　六、寧缺勿濫：投資客已不亂吃貨，暫時不進貨，特別是外縣市不動產，而改挑慎選北市精華區地段，另外，買方議價空間亦有明顯擴大。
　　七、政局關鍵：下半年至明年，政治不確定因素仍多，包括藍綠、總統侯選人對兩岸政策差異，與是否大舉開放觀光來臺，政策是否鬆綁，都是關鍵。
　　八、北市房價不致崩盤：投資客拋售不動產，可能造成降價，但還不至於會崩盤重挫。
　　九、中古屋房仲陷入關店危機：由於，買賣雙方價格認知差異達二成以上，議價空間逐漸拉大，加上這一年來，房仲據點擴充速度太快，所謂三月賺不夠，一個月虧光光，可能會致命的吸引力，因此，房仲高專尚可生存，而普專就可能面臨銷售期拉長，陷入關店危機。
　　十、不投資疑難雜症不動產：例如工業用地等不動產，因二手轉賣的族群規模不大，不易脫手拋售。
　　十一、快、狠、準，改為穩、健、慢：今年下半年房市會陷入一個亂字，短期觀望、持穩，是等待未來可攻可守之策略。
　　十二、法拍屋出現第三拍高於二拍異象：法拍屋每拍一次折價八成，二拍六四折，以往，法拍屋利潤都在二成以上，但目前有太多菜藍族進場，使法拍屋利潤大幅縮小，甚至出現第三拍價格，比第二拍價格高，顯示，在房價綑漲之際，法拍屋雖難賺，但不失為低價買屋策略，風險也相對較小。
　　上述十二大投資客策略，已嗅出北市房價正式進入短暫冬眠，因為，豪宅價格在飆，但不能以豪宅特殊客層，以一窺十，來衡量整體市場，尤其，在薪資未調漲之際，以往快、狠、準已被持穩、觀望、持平所代替，這是目前投資客在市場上的十二大操作策略。