民法第820條對於共有物的管理（物權、債權等行為均包含在內）定有須經「全體同意」之明文，惟如此對社會經濟發展卻大為不利（因只要一遇共有人反對即寸步難行！），故土地法第34條之1特設「多數決」之規定以為調和，但多數決的方式可否適用於共有物處分之所有場合？
甲、乙、丙三人共有Ａ地，應有部分均為3分之1，則：
1、甲、乙決定將Ａ地「出賣」予丁，該物權移轉效力如何？
2、若甲、乙決定將Ａ地「出租」予丁，共有人丙得為如何之主張？
3、設甲、乙係決定「設定抵押權」予丁，則結果有無不同？
4、甲、乙可否以多數決方式決定將Ａ地「贈與」予丁？
5、倘甲、乙自行決定對Ａ地「分割」，該分割對丙有無效力？
一、關於出賣的部分：
共有人甲、乙「人數」及「應有部分」均已經過半，故可依土地法第34條之1規定而排除民法820條之適用，故買賣及物權移轉均有效。
惟應注意的是，實務上認為因甲、乙不過係代丙出賣其應有部分而已，故丙仍可主張「優先承買權」。
二、關於出租的部分：
由於土地法第34條之1僅明文列舉「地上權」、「永佃權」、「地役權」及「典權」4種物權，故實務上向來認為應有共有人「全體同意」之適用，所以出租行為對丙不生效力，且因債權相對性之故，此時丙得對丁主張無權占有Ａ地，應返還予共有人全體（民法第821條、767條參照）。
但反對的看法則認為，依「舉重以明輕」的法理，將共有物（即Ａ地）出賣並移轉的「高度」行為都可以多數決了，為何出租的「低度」行為卻不許？故此時，甲、乙關於出租的多數決有效。
再依物權法修正草案第820條來看，甲、乙二人是可依多數決方式出租Ａ地。
三、關於設定抵押權的部分：
依土地法第34條之1之前開規定，「抵押權」同樣不在明文列舉之中，故仍應回歸民法第820條規定（即應得共有人全體同意）。而甲、乙設定抵押權之行為，係無權處分而效力未定（民法第118條參照）。
同樣的，如依物權法修正草案第820條多數決原則，甲、乙即可為Ａ地設定抵押權。
四、關於無償贈與部分：
依內政部土地法34條之1執行要點第3點規定：「本法條（土地法第34條之1）第1項所稱之處分，指法律上及事實上之處分，但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割」。可見，贈與並無土地法第34條之1之適用，故仍應回歸民法第820條全體同意的規定，因而Ａ地送給丁並非甲、乙二人說了算！
五、關於分割的部分：
由前開執行要點規定可知共有物的分割不適用土地法第34條之1規定；再依通說看法，協議分割乃處分行為，故以有處分權為要件，而處分權來自於民法第820條之全體同意；更重要的在於，若許以多數決定分割方式（方案），則無異放縱多數欺凌少數，將損及其他少數共有人權益（例如分得較差的地）。故甲、乙對於Ａ地之分割，如未得丙同意，對丙不生任何效力。
附帶一提的是，在允許多數決的原則下，甲、乙仍有「巧門」可循，亦即，甲、乙可先以多數決的方式將Ａ地（出賣）移轉予第三人，再由第三人將Ａ地移轉回甲、乙二人共有，那麼此時，甲、乙對Ａ地想怎麼分（割）就怎麼分（割）了。
蕭琪男律師 http://www.kingmen.com.tw/website/monthly_2008_3.htm
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