今年國內房市出現歷來最寒泠的冬天，房價持續探底，建商持有餘屋驚人，根據住宅資訊季報統計，近六年來台北市、台北縣、台中市、高雄市等四縣市801家建商持有餘屋(建物辦理第一次登記後未曾移轉戶數) 累計總戶數36,000戶，平均每家建商持有餘屋數為45戶。另外一個殘酷的事實是，南北各地的法拍屋市場庫存量持續累積當中，截至目前，全台灣各地的法拍屋數量累積已近6萬戶，較前一季整整增加1萬2000戶左右，這也是國內房地產最悲慘的時期但是卻也是史上法拍屋流通量最大最蓬勃的時期。
經濟不景氣，法拍屋市場反而強強滾，不但法院公告法拍件數增加，法拍市場總成交金額也大幅提昇，業界統計今年全省的法拍屋持續熱絡，成交金額較去年同期成長超過八成，創下近三年來大幅成長82.5%。幾乎每年成長100億元。 目前搶拍的人越來越多，競爭亦越來越激烈，平均三個物件就有一件成交。今年前三季累計全省拍定金額已達999億元，近千億元的成交量是近三年來新高點，顯示法拍屋已成為購屋者及投資客的最愛。法拍市場年初以來，每季幾乎成長50至70%，是歷年來少有的熱絡現象，而各法院拍賣會場不但人潮洶湧，且新面孔亦越來越多，顯示大量民眾及資金擠向法拍屋市場。如果你手頭上有些閒錢，那法拍屋是不景氣中投資的首選；如果你現在還是“無殼蝸牛”，那更不能錯失買法拍屋的大好時機！
法拍屋驚人利基
法拍屋的價錢比市價便宜二成以上（有的竟高?五成），無論自住或投資，懂得經營法拍屋，將是致富的捷徑，更是永遠挖不完的金礦！在這個行業曾經讓投資客賺進一億的資產，數都數不完，不需要擴大公司組識，不需要面對煩瑣的人事管理問題，可以兼差也可以專職，也可以多人合夥，甚至經驗有了，單槍匹馬的獨行俠也不在少數，可攻可守，可長可短，就像股票投資，50萬不嫌少，50億不算多，的確是非常吸引人的行業。其中有兩個主要吸引人的原因：
1.『超低市價』：
第一次底價1000萬，流標之後三週降為800萬，再流標後三週又降為640萬，三次流標就腰斬了。在投標室裡，是沒有『惜售』兩個字的，因為它不受景氣影響，景氣再差，你買進的價格也跟著低，你還是有相當的利潤，這就是房地產雖然持續不景氣，可是法院投標室卻還是熱鬧滾滾，大家搶破頭，拿著保證金支票往投標櫃丟。
2.『產權清楚』：
不管被拍賣物，曾積欠多少債務，一胎、二胎、地下錢莊、債務再怎麼複雜，拍定人得標之後繳清尾款取得法院核發的『不動產移轉證書』，就取得房屋的所有權，所有房屋原積欠債務將一律的塗銷。買到將是一個乾乾淨淨，產權絕對清楚的房子。心動了嗎？我們要告訴讀者更多法拍屋致富的know how！
高利潤隱藏著鮮為人知的陷阱
然而，很多剛踏入這個行業的人，由於欠缺經驗和技巧，投標多次總是標不到，好不容易標到的卻被套牢了，可能是錯估行情，估得太樂觀，也有標單寫錯，大搞烏龍事件的人也不少，或是碰到『不點交』房子，不曉得如何處理。
1.法拍屋不點交：
為什麼會有『不點交』的問題呢？明明是向法院繳足現金，竟然無法一手交錢，一手交屋，這是因為民法425條『買賣不破租賃』，法律要保障居於弱勢的承租人，租金不必受原房東（也就是債務人）房子拍賣的影響。標到房子的人只能當房東收取租金，等待租期屆止才能夠收回房子。
2.『惡意租約』：
『惡意租約』也就是假租約，那更是錯綜複雜，也較不好處理，萬一碰到租期20年，租金也一次付清，你如何去標這種房子呢？大部份有租約的房子，在拍賣公告都會有註明租期，租金，也有一部份卻公告不詳，投標的風險就不是一般沒有經驗的新手所能判斷的。
3.法院『點交』之法拍屋執行速度太慢：
如果依靠法院來點交的話，快則兩個月，慢則五個月都有可能，一般而言，點交程序通常要由律師書寫聲請點交狀、法院遞交狀紙、追蹤點交進度、催促管區警察到場、安排鎖匠待命、與法官協商現住人交屋事項、拍賣遺留物、協調現住人和諧交屋、辦理債務人退稅….等繁瑣的過程，所以大部份資深投資客，都是一方面申請點交，一方面和對方協商，來縮短點交的時間。除了法院點交過程冗長之外，還有一些隱藏性的風險如假租約的問題和房屋承租人不願搬家及其他勒索行為。
4.海蟑螂霸佔房屋
除了以上的風險外，還得面對有心人士霸佔房屋，藉此取得談判籌碼，也就是俗稱的海蟑螂；海蟑螂經常惡意霸佔房屋，向法拍屋得標者強索搬遷費用等等，他們軟硬兼施，還把全部家當搬進法拍屋賴著不走，有些是利用一些不良少年，惡意恐嚇威脅，警方單位是抓不勝抓,面對這種風險有的「海蟑螂」的確是有意購買法拍屋民眾，感到最頭痛的問題。
你怕了嗎？慌了嗎？免驚!我們會教讀者如何面對海蟑螂的威脅，使大家免於海蟑螂的恐懼。同時也會詳詳細細的告知讀者們，如何正確的掌握其中的奧妙，並且還會教讀者如何破解民法425條『買賣不破租賃』的規定（而且合法），使其能排除其『惡意租約』的緊錮咒，安安心心的享有應得的權利，??當當的獲取利潤。
法拍屋、金拍屋、銀拍屋之分析比較
目前常見的拍賣的方式有法拍屋、金拍屋及銀拍屋三類：
1.法拍屋
簡單來說：就是不動產原持有人因牽涉法律問題，其遭法院查封拍賣的房子。不動產被拍賣的原因很多，一般而言，可歸納為以下三種：一是「欠債不還」， 二是「抵押債務不還」，三是「欠稅繳法院執行拍賣的不動產」，都是要求立刻變現以清償債務，為能順利標售，價格都以低於市價的1-2成為底價，萬一流標，法院依職權可再次降低20％進行拍賣不成的話再降20％，直到拍定為止。
2.銀拍屋
係指經過法拍程序、未成交，而由金融業者承受下來「逾放屋」，實際上已經轉為銀行的資產，所以不會有產權、點交方面的問題。銀行為加速處理過多的逾放屋，因此委外舉行「逾放屋拍賣會」，簡稱銀拍屋，底價約為市價的5-6成。銀拍屋是採現場口頭喊價，參與競拍僅需繳交6萬元保證金，且所有拍賣物件都已點交清楚，且隨時都可以入內看屋，尾款則在10天之內繳交清楚，且由提供房屋標的物件的銀行提供貸款服務，投標人較無須擔心資金問題。(資料來源:各銀行網站)
3.金拍屋
金拍屋是指台北地方法院委託台灣金融資產服務公司（國內34家金融機構和票券公司合資成立）拍賣，今年10/22舉行首場拍賣會，其程序與一般法拍屋差異不大，例如金拍屋只有「抵押權」沒有「所有權」，也就是房屋未必點交清楚，因此投標人必須留意標的物是否為空屋還是有人居住，若金拍屋為空屋則提供看屋服務，但若仍有人居住則無法看屋。除此之外，參予金拍屋的投標人必須先繳交房屋底價的2成，如底價300萬必須先繳交60萬的保證金，且採現場彌封投標、當眾開標的方式，且尾款需在7天內繳交清楚，只是台灣金融資產服務公司與萬通銀行合作，因此投標人也不用擔心籌款問題(資料來源:台灣金服公司)。
法拍屋學問大
購買法拍屋有很大在誘因吸引欲購屋的消費者，但是購買法拍屋的程序與諸多需要處理的法律事宜又常常令許多人望而卻步，甚至令有些已購買問題法拍屋之購買者頭痛不已，為了減低風險還是必須在投入這個買賣前做好一些功課，才是最智慧的方法。有鑑於此，我們特地推出此份報告，讓您能快速、輕鬆就可清楚了解購買法拍屋的程序與各種注意事項，和法拍屋，金拍屋，銀拍屋之間有何異同，有何之優劣比較，讓您在投資選擇前之參考依據，相信一定是你進入法拍屋市埸之最佳擇。
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