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國內法拍屋市場之概況
特殊制度造成法拍屋獨特市場
由於法院拍賣制度特殊性，造成法拍市場與仲介搜尋市場有相當大差別，其主要差異有：
1. 交易目的特殊
法拍屋乃法院利用拍賣方式處理抵押之不動產，以拍得價金清償債務人之債務，此乃法拍屋交易之主要目的，其交易目的與仲介搜尋市場並不相同。
2. 市場風險高
由於法拍屋並不提供看屋服務，僅能在拍賣公告上得知其部分屋況如：空屋與否，或競標者僅能至拍賣標地附近觀察，對於實際屋況掌握有限；再者，拍賣公告中的點交與否，則為產權取得重要因素，但點交住宅並不能完全保證房屋屋況完整無缺，加上過去海蟑螂盛行，使得購屋風險較於仲介搜尋市場高。
3. 資訊揭露不足，市場競爭程度差
法拍屋相關資訊獲得僅能由法院拍賣公告或是相關雜誌與網站獲得，一般人獲得法拍屋相關資訊之成本相對於仲介搜尋市場高。由於資訊揭露不足等因素，造成法拍屋參與人數少，市場競爭程度差，難利用拍賣使價格提升至市場應有之價格。
4. 投資客市場
由於法拍屋市場風險高且資訊揭露不足，造成進入法拍市場以投資客居多，投資客風險偏好程度與一般購屋者不同，法拍屋雖有超額利潤，卻同時隱含高市場風險，一般民眾參與此市場仍應謹慎。
5. 資金成本較高
目前已有部分金融機構承辦法拍屋貸款事宜，但仍不普遍，且貸款管道少。此外法拍屋規定須在得標後7日內繳清拍賣價金，故資金成本壓力較大。
法拍屋市場規模擴大但執行效率差
由表一可知近二年法拍市場拍賣執行情況，民國91年第1季法院公告不動產拍賣案件為6萬餘件，拍定率為11.69%，流標率為80.65%，平均拍次3.08拍；至91年第4季全省法院公告不動產拍賣案件為7萬餘件，拍定率為12.38%，流標率為80.69%，平均拍次3.11拍，民國92年第1季法院公告不動產拍賣案件為7萬餘件，拍定率為13.02%，流標率為79.47%，平均拍次3.08拍；至91年第4季全省法院公告不動產拍賣案件仍維持7萬餘件，拍定率為18.45%，流標率為73.43%，平均拍次2.92拍。由上述可發現，近年來法院公告不動產拍賣案件量大且穩定增加，拍定率僅微幅上升，但流標率仍維持7-8成，平均拍次約為3拍。法拍屋市場效率不彰原因為何？以及所造成社會資源浪費又應如何解決？
表一、民國91、92年全國法院法拍屋各季統計資料
全國法院資料 民國91年 民國92年
第一季 第二季 第三季 第四季 總計 第一季 第二季 第三季 第四季 總計
拍定筆數 7,542 9,843 9,508 9,763 36,656 9,223 11,870 13,663 13,346 48,102
拍定率 11.69% 13.00% 12.10% 12.38% 12.32% 13.02% 14.40% 16.88% 18.45% 15.69%
流標筆數 52,049 59,988 62,944 63,615 238,596 56,280 64,343 60,999 530,99 234,721
流標率 80.65% 79.23% 80.13% 80.69% 80.16% 79.47% 78.04% 75.38% 73.43% 76.58%
總案數 64,538 75,713 78,557 78,843 297,651 70,817 82,446 80,921 72,311 306,495
平均拍次 3.08 3.06 3.11 3.11 3.09 3.08 3.04 2.98 2.92 3
拍定總金額(億元) 269.3 377.8 352.5 357 1356.6 320 457.2 528.6 566.4 1872.3
註：本文統計資料僅計算拍定數、流標數，並未計入撤回數，因此總計未達100%。
資料來源：透明房訊與本文整理
一般大眾對於法拍屋表象之價格尚無定論
近二年拍賣屋市場興起，不動產拍賣市場逐漸受到重視，究竟法拍屋與一般市場價差多少，仍是人云亦云之論述，一般人常利用拍次作為與一般仲介搜尋市場價差之認定，如：三拍為市價6.4折，與仲介搜尋市場價差應有3成；而本研究則選取台北市民國90、91年法拍屋拍定資料與仲介搜尋市場成交資料作為實證分析資料。依據本研究資料初步統計結果，法拍市場價格相較於仲介搜尋市場低，平均低150.3萬元；就所在樓層而言，法拍屋相較於仲介搜尋市場樓層平均高0.35層；就總樓層而言，法拍屋相較於仲介搜尋市場總樓層平均高1.22層；就樓地板面積而言，法拍屋相較於仲介搜尋市場樓地板面積平均少3.48坪；就土地持分面積而言，法拍屋相較於仲介搜尋市場之土地持分面積少1.41坪；就區位而言，法拍屋位於新市區比例平均較仲介搜尋市場少10%；法拍屋位於郊區比例平均較仲介搜尋市場多9.69%。綜上所述，法拍屋平均價格雖相較於仲介搜尋市場價格低22%，但樓地板面積與區位條件均較仲介搜尋市場差，價格與住宅品質具有替代性，在未控制住宅品質下，難以僅用表象之價格差異，評斷法拍屋與搜尋市場之價差。
市場結構差異影響法拍屋價格
依據本研究建立特徵價格模型進行法拍屋與仲介搜尋市場價格分析，實證結果發現，在控制法拍屋與一般正常房屋之住宅品質屬性後，法拍屋市場較仲介搜尋市場折價，價差為17%，並未達依據初步統計結果所得22%之價差，或是利用拍次作為判定有3成價差，其折價並不如預期；此外，此實證結果與國外經驗不同，從國外文獻與經驗中發現，國外不動產拍賣市場，由於拍賣產品為正常之不動產，拍賣資訊揭露充足，拍賣制度較健全、市場競爭程度佳、交易成本較低等，故可利用拍賣獲得較高之價格，而台灣實證結果法拍屋卻是折價出售，故在台灣特殊拍賣制度下，拍賣理論之競價功能並未徹底發揮，顯示台灣法拍屋制度仍有相當大之改進空間。
法拍市場風險高為法拍屋折價因素之一
本文利用點交與否、空屋與否衡量法拍屋市場風險，實證結果發現，點交與否雖為負向關係，但影響並不顯著，本研究深入探討其原因認為，在台灣法拍屋市場，點交與否並非能完全保障得標者順利取得完整所有權，即使有點交之住宅，也可能面臨原住戶或佔用者要求得標人支付遷移費才願意離開，或房屋遭人惡意毀損，故所有權取得之風險仍存在，因此點交與否對於價格影響不顯著。空屋與否對於價格影響為正向關係，平均影響幅度為5.78%，表示空屋時被佔用風險較低，其拍定價格較高。
法拍市場競爭不足為折價主因
由於法拍屋市場之資訊揭露相當不充分，造成法拍屋相關資訊取得較為困難，且取得成本較高，一直以來都以投資客為主要買方，資訊不足情況下，導致市場競爭程度低。本研究利用市場競爭程度變數進行實證分析，證明市場競爭不足實為導致法拍屋市場價格折價之主要因素，當競標者僅為1人時，法拍屋較仲介搜尋市場折價15.99%，當競標人數提升為５人時，法拍屋較仲介搜尋市場折價僅為3.20%，折價情況明顯減少，可見當資訊揭露更充分時，市場競爭程度提高，則法拍屋價格較仲介搜尋市場折價幅度將減少。
訂價過高導致法拍屋執行效率不彰
一般人認為法拍屋市場拍賣標的為不良資產，好品質產品進入法拍市場機會不大，而一般法拍屋產品品質較差，故價格應較低，在檸檬市場預期心理下，常利用拍次作為市價價差認定，認為第三拍價格已經是市價打6.4折，但本研究實證結果發現，在控制住宅品質下，法拍屋與仲介搜尋市場價差不及二成，可見法拍屋雖較仲介搜尋市場便宜，但折價未達三成以上，折價程度並不如預期；反觀法拍屋原始底價本依據市價訂定，卻需經3拍才能拍定，顯示原始底價訂價高於一般市場行情，導致拍賣效率不佳，浪費社會資源。
市場風險高且以投資客為主，一般購屋者應謹慎小心
台灣法拍屋市場買方多為投資客，所追求是高報酬，而高報酬相對是高風險，法拍屋市場雖較搜尋市場可能有較高之報酬，但所面對不確定損失風險可能很大。其所面對風險不僅在於產權取得風險，即使買到點交住宅，也可能被前屋主或其他人佔用，並要求遷移費，同時也可能有其他額外費用支出，如：繳納前所有權人積欠之稅費，屋況整修費用等，更可能面對房屋遭人惡意破壞，其獲得所有權及完整屋況所需支付費用可能會超過其獲利。若無法取得所有權或者房屋遭到毀壞，其損失即是全部。此外，處理法拍屋問題之精神與時間損失更難以估算。依據本研究實證結果，法拍屋可能獲利卻不到二成，消費者購買時應仔細考量其利潤與背後可能隱含之風險。
綜上所述，台灣法拍屋市場由於拍賣制度、市場結構、產品風險以及檸檬市場負面印象等因素，導致法拍屋市場價格較仲介搜尋市場價格為低，但相關法令卻規定其價格必須比照仲介搜尋市場價格，並同時考量債權人、債務人之意見，導致訂價過高不符市場真實價格，造成流標率高、拍次多且執行效率不佳。因此，為改善法拍屋市場問題，應加強資訊揭露，建議台灣不動產資訊中心應扮演資訊提供者角色，提供更充足法拍屋相關資訊，使法拍屋市場競爭程度能獲得提升，並檢討現行訂價方式與拍賣制度，降低交易風險，提供更安全之交易環境。
特殊制度造成法拍屋獨特市場
由於法院拍賣制度特殊性，造成法拍市場與仲介搜尋市場有相當大差別，其主要差異有：
1. 交易目的特殊
法拍屋乃法院利用拍賣方式處理抵押之不動產，以拍得價金清償債務人之債務，此乃法拍屋交易之主要目的，其交易目的與仲介搜尋市場並不相同。
2. 市場風險高
由於法拍屋並不提供看屋服務，僅能在拍賣公告上得知其部分屋況如：空屋與否，或競標者僅能至拍賣標地附近觀察，對於實際屋況掌握有限；再者，拍賣公告中的點交與否，則為產權取得重要因素，但點交住宅並不能完全保證房屋屋況完整無缺，加上過去海蟑螂盛行，使得購屋風險較於仲介搜尋市場高。
3. 資訊揭露不足，市場競爭程度差
法拍屋相關資訊獲得僅能由法院拍賣公告或是相關雜誌與網站獲得，一般人獲得法拍屋相關資訊之成本相對於仲介搜尋市場高。由於資訊揭露不足等因素，造成法拍屋參與人數少，市場競爭程度差，難利用拍賣使價格提升至市場應有之價格。
4. 投資客市場
由於法拍屋市場風險高且資訊揭露不足，造成進入法拍市場以投資客居多，投資客風險偏好程度與一般購屋者不同，法拍屋雖有超額利潤，卻同時隱含高市場風險，一般民眾參與此市場仍應謹慎。
5. 資金成本較高
目前已有部分金融機構承辦法拍屋貸款事宜，但仍不普遍，且貸款管道少。此外法拍屋規定須在得標後7日內繳清拍賣價金，故資金成本壓力較大。
法拍屋市場規模擴大但執行效率差
由表一可知近二年法拍市場拍賣執行情況，民國91年第1季法院公告不動產拍賣案件為6萬餘件，拍定率為11.69%，流標率為80.65%，平均拍次3.08拍；至91年第4季全省法院公告不動產拍賣案件為7萬餘件，拍定率為12.38%，流標率為80.69%，平均拍次3.11拍，民國92年第1季法院公告不動產拍賣案件為7萬餘件，拍定率為13.02%，流標率為79.47%，平均拍次3.08拍；至91年第4季全省法院公告不動產拍賣案件仍維持7萬餘件，拍定率為18.45%，流標率為73.43%，平均拍次2.92拍。由上述可發現，近年來法院公告不動產拍賣案件量大且穩定增加，拍定率僅微幅上升，但流標率仍維持7-8成，平均拍次約為3拍。法拍屋市場效率不彰原因為何？以及所造成社會資源浪費又應如何解決？
表一、民國91、92年全國法院法拍屋各季統計資料
全國法院資料 民國91年 民國92年
第一季 第二季 第三季 第四季 總計 第一季 第二季 第三季 第四季 總計
拍定筆數 7,542 9,843 9,508 9,763 36,656 9,223 11,870 13,663 13,346 48,102
拍定率 11.69% 13.00% 12.10% 12.38% 12.32% 13.02% 14.40% 16.88% 18.45% 15.69%
流標筆數 52,049 59,988 62,944 63,615 238,596 56,280 64,343 60,999 530,99 234,721
流標率 80.65% 79.23% 80.13% 80.69% 80.16% 79.47% 78.04% 75.38% 73.43% 76.58%
總案數 64,538 75,713 78,557 78,843 297,651 70,817 82,446 80,921 72,311 306,495
平均拍次 3.08 3.06 3.11 3.11 3.09 3.08 3.04 2.98 2.92 3
拍定總金額(億元) 269.3 377.8 352.5 357 1356.6 320 457.2 528.6 566.4 1872.3
註：本文統計資料僅計算拍定數、流標數，並未計入撤回數，因此總計未達100%。
資料來源：透明房訊與本文整理
一般大眾對於法拍屋表象之價格尚無定論
近二年拍賣屋市場興起，不動產拍賣市場逐漸受到重視，究竟法拍屋與一般市場價差多少，仍是人云亦云之論述，一般人常利用拍次作為與一般仲介搜尋市場價差之認定，如：三拍為市價6.4折，與仲介搜尋市場價差應有3成；而本研究則選取台北市民國90、91年法拍屋拍定資料與仲介搜尋市場成交資料作為實證分析資料。依據本研究資料初步統計結果，法拍市場價格相較於仲介搜尋市場低，平均低150.3萬元；就所在樓層而言，法拍屋相較於仲介搜尋市場樓層平均高0.35層；就總樓層而言，法拍屋相較於仲介搜尋市場總樓層平均高1.22層；就樓地板面積而言，法拍屋相較於仲介搜尋市場樓地板面積平均少3.48坪；就土地持分面積而言，法拍屋相較於仲介搜尋市場之土地持分面積少1.41坪；就區位而言，法拍屋位於新市區比例平均較仲介搜尋市場少10%；法拍屋位於郊區比例平均較仲介搜尋市場多9.69%。綜上所述，法拍屋平均價格雖相較於仲介搜尋市場價格低22%，但樓地板面積與區位條件均較仲介搜尋市場差，價格與住宅品質具有替代性，在未控制住宅品質下，難以僅用表象之價格差異，評斷法拍屋與搜尋市場之價差。
市場結構差異影響法拍屋價格
依據本研究建立特徵價格模型進行法拍屋與仲介搜尋市場價格分析，實證結果發現，在控制法拍屋與一般正常房屋之住宅品質屬性後，法拍屋市場較仲介搜尋市場折價，價差為17%，並未達依據初步統計結果所得22%之價差，或是利用拍次作為判定有3成價差，其折價並不如預期；此外，此實證結果與國外經驗不同，從國外文獻與經驗中發現，國外不動產拍賣市場，由於拍賣產品為正常之不動產，拍賣資訊揭露充足，拍賣制度較健全、市場競爭程度佳、交易成本較低等，故可利用拍賣獲得較高之價格，而台灣實證結果法拍屋卻是折價出售，故在台灣特殊拍賣制度下，拍賣理論之競價功能並未徹底發揮，顯示台灣法拍屋制度仍有相當大之改進空間。
法拍市場風險高為法拍屋折價因素之一
本文利用點交與否、空屋與否衡量法拍屋市場風險，實證結果發現，點交與否雖為負向關係，但影響並不顯著，本研究深入探討其原因認為，在台灣法拍屋市場，點交與否並非能完全保障得標者順利取得完整所有權，即使有點交之住宅，也可能面臨原住戶或佔用者要求得標人支付遷移費才願意離開，或房屋遭人惡意毀損，故所有權取得之風險仍存在，因此點交與否對於價格影響不顯著。空屋與否對於價格影響為正向關係，平均影響幅度為5.78%，表示空屋時被佔用風險較低，其拍定價格較高。
法拍市場競爭不足為折價主因
由於法拍屋市場之資訊揭露相當不充分，造成法拍屋相關資訊取得較為困難，且取得成本較高，一直以來都以投資客為主要買方，資訊不足情況下，導致市場競爭程度低。本研究利用市場競爭程度變數進行實證分析，證明市場競爭不足實為導致法拍屋市場價格折價之主要因素，當競標者僅為1人時，法拍屋較仲介搜尋市場折價15.99%，當競標人數提升為５人時，法拍屋較仲介搜尋市場折價僅為3.20%，折價情況明顯減少，可見當資訊揭露更充分時，市場競爭程度提高，則法拍屋價格較仲介搜尋市場折價幅度將減少。
訂價過高導致法拍屋執行效率不彰
一般人認為法拍屋市場拍賣標的為不良資產，好品質產品進入法拍市場機會不大，而一般法拍屋產品品質較差，故價格應較低，在檸檬市場預期心理下，常利用拍次作為市價價差認定，認為第三拍價格已經是市價打6.4折，但本研究實證結果發現，在控制住宅品質下，法拍屋與仲介搜尋市場價差不及二成，可見法拍屋雖較仲介搜尋市場便宜，但折價未達三成以上，折價程度並不如預期；反觀法拍屋原始底價本依據市價訂定，卻需經3拍才能拍定，顯示原始底價訂價高於一般市場行情，導致拍賣效率不佳，浪費社會資源。
市場風險高且以投資客為主，一般購屋者應謹慎小心
台灣法拍屋市場買方多為投資客，所追求是高報酬，而高報酬相對是高風險，法拍屋市場雖較搜尋市場可能有較高之報酬，但所面對不確定損失風險可能很大。其所面對風險不僅在於產權取得風險，即使買到點交住宅，也可能被前屋主或其他人佔用，並要求遷移費，同時也可能有其他額外費用支出，如：繳納前所有權人積欠之稅費，屋況整修費用等，更可能面對房屋遭人惡意破壞，其獲得所有權及完整屋況所需支付費用可能會超過其獲利。若無法取得所有權或者房屋遭到毀壞，其損失即是全部。此外，處理法拍屋問題之精神與時間損失更難以估算。依據本研究實證結果，法拍屋可能獲利卻不到二成，消費者購買時應仔細考量其利潤與背後可能隱含之風險。
綜上所述，台灣法拍屋市場由於拍賣制度、市場結構、產品風險以及檸檬市場負面印象等因素，導致法拍屋市場價格較仲介搜尋市場價格為低，但相關法令卻規定其價格必須比照仲介搜尋市場價格，並同時考量債權人、債務人之意見，導致訂價過高不符市場真實價格，造成流標率高、拍次多且執行效率不佳。因此，為改善法拍屋市場問題，應加強資訊揭露，建議台灣不動產資訊中心應扮演資訊提供者角色，提供更充足法拍屋相關資訊，使法拍屋市場競爭程度能獲得提升，並檢討現行訂價方式與拍賣制度，降低交易風險，提供更安全之交易環境。
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