Jack法拍屋投資知識部落格

買到法拍屋的得標人，７天內要繳清尾款，法院如何分配這筆款項呢？優先順序呢？

一 ．執行費用，指取得執行名義，聲請強制執行，從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等，統稱為執行費用。

二．扣土地增值稅，房屋稅，地價稅

三．抵押債權人(大部份都是銀行)分配，有多順位債權人時，依順位優先受償

四．普通債權人(幾乎是民間債權人)，有多位債權人時，依債權比例分配

五．如有甚剰餘，分配給原屋主所有權人

而法拍屋的退稅是指上面第二項中的土地增值稅；目前土增稅有兩種稅率，一為自用稅率，一生只能享用一次，稅率10%，另一為一般稅率，從２０至４０％。

法院在做分配表時，根本無法得知債務人會用何種稅率，所以均統一以較高的一般稅率核課；如果債務人符合自用稅率標準，且願意以自用稅率辦理，在得標後一個月內，要趕快到稅捐機聲請，那稅捐單位就會將兩種稅率差額退回法院，即稱為法拍屋退稅額，法院再依分配表順序繼續撥發。

所以此筆退稅額，原則上抵押債權的銀行最先受償，所有債權受償有剰餘，才會輪到債務人的份。

債務人一生只有一次的自用稅率機會，依現在法院生態，此筆退稅幾乎跑到銀行口袋，怎麼會債務人願意趕在３０天內到稅捐單位辦理呢？

法拍屋市場，從民國７０年以來，就有少數的代書，專門接洽退稅額很高的法拍房地的屋主；取得屋主同意委託書後，就向抵押債權銀行談判，犧牲債務人一生一次自用稅機會，換取銀行同意回饋部份退稅款給債務人，達成三方贏家，當然第三方就是承辦的代書。

除非是家公營銀行，像台銀，土銀等，僵硬無彈性外，其餘民營銀行均可配合，只是每家的回饋金不同罷了。回饋的款項，承辦代書憑委託書可代債務人領取，委託的債務人可要注意雙方契約，如何保障自身權益。