Jack法拍屋投資知識部落格

標購法拍屋四大要訣

1.過濾案件

2.評估標價

3.包辦交屋

4.代墊尾款

二、評估標價

※投標文件繕寫及準備 檢查投標單、委任狀、保證票有無齊全

本公司在投標前７天會通知客戶，有關本件投標時間、投標保證金額 及投標證件；在投標前４８小時內，提供書面投標通知單及「投標評估報告」，並當面檢查保證票、所有投標文件，除投標價位保留外， 協助客戶完成投標單之繕寫。 如有需銀行代墊款（得標後７天內繳清）服務，將會同銀行完成徵信動作。 這些看似簡單的動作，如有一絲不慎，將全盤皆墨。就本公司經營１ ６家法院拍賣業務，在投標室內，每天都有「判廢標」，亦稱「烏龍標」老戲碼不斷重複上演。保證金不足、案號有誤、未達底價、未附委任狀，形形色色。怎麼有那麼多烏龍事發生呢？一言以蔽之，專業性不足，謹慎度不夠，加上忙中有錯，不得不飲恨投標室了。
　

※調查左鄰右舍及區域投標者競標狀況

在自住型投標統計中，因地緣性來投標的左鄰右舍約佔一半以上，所以調查這些主要競標對手，是知已知彼一項重要工作。探知那一家鄰 居會參加投標，那一戶勢在必得，那一戶又可能出價多少，就如同商場上情報戰一般，一點也疏忽不得。 調查附近鄰居時，一方面要達到調查目的，另方面要保持低調，不可 因而引起更高價競標，如能做反廣告，引導有意投標者冷卻競爭，則是技術上的高超。除左鄰右舍外，區域型投資客、代書也是不可遺漏對象，在投標截止 ３０前分鐘，是驗收調查結果的黃金時間；抓準有意投標者進場標數 ，那就是決戰投標室，百戰百勝了。


※投標前一天提供「投標評估報告」

評估「標購房屋市場行情」，由仲介公司及當地鄰居提供之成交價格 ，配合銀行估價及法院拍賣之鑑價，準確提供拍賣標的之市場行情。 評估「標購房屋拍賣行情」，本公司累積民國７５年起所有拍賣資料 ，包括正在拍賣進行中及成交案件，可由電腦自動搜尋出鄰近同條件 （如同社區）的拍賣資料，分析成交價格及其相對條件（如點交難易 ），精準評估拍賣行情。 再從債權人債權狀況（設定額、實借額、債權額）分析，債權人拍賣意願及承受可能性，在第幾次拍賣可能會進場承受，結束拍賣，甚至用何種價位進場競標；除查封債權人外，其餘順位債權人是否也會進 場投標，都在評估範圍內。還要注意獨特的超額增值稅問題，如何加價，才能避稅；而加價比例影響投標成本多寡，也是報告中必註明一項。 最後投標前一天，在完成左鄰右舍及區域投標者競標狀況後，即可準確預估可能競標人數以及建議投標價位；能夠標得到又標得巧，是「 評估標價」真正精髓之所在。


※投標全場陪同及標價最後建議

進入法院投標室，從寫標單、投入標櫃、現場聽標到得標領收據或落 標領回保證票，莊嚴肅靜的法院與擁擠的投標室，「候門深似海，官字兩張口」，絕對讓生手慌了手腳，經常見到傻忽忽的投標人，到處穿梭請教，怎能不被眼尖的競標者看穿底細呢？尤其碰到「大目神」投標人，案號、標的，甚至包括標價全部透明化 ，真不知伊來法院幹嗎？，似乎要將牆壁上斗大的字「公開」、「公 平」、「公正」口號，發揮得淋漓盡至。 本公司專人投標全場陪同，除提供位置隱藏客戶外，並掌握投標室裡外，評估競標標數，做最後投標價建議；並在投標前，檢查緊急公告欄，確定拍賣內容無變更，拍賣程序正常，才將標單投入票櫃；在開標中，如有不利我方之開標狀況，隨時向法官提出異議，爭取我方有利結果。