第一次拍賣底價是由法院委外的估價師事務所，或建築師事務所估價，並於估價完成後，出具估價報告書給法院民執的承辦法官，作為訂定法拍底價的參考，但是在估價完成後，會徵詢債權人及債務人的意見。第二次拍賣的話，法官可以依職權最多減價20%(打八折)為拍賣底價，依此類推
法院拍賣不動產標示內容是分成土地及房屋兩部份，房屋又分主建物（含附屬建物），增建物（未辦保存登記）及共同使用部份（可能含車位坪數），而座落之土地從一筆至數筆都有可能；每一樣標示都要訂底價，拍賣原則，是分別標價，合併拍賣，以總價最高者得標。
所以估價公司在收到法院送來的法拍屋，他要根據法院查封的各項不動產標示，各別估價；原則上，土地依當年度公告現值，房屋依房屋評定現值，做小幅度略為調整，即完成估價報告書。
這種估價當然會與民間市價有落差，因此偶而會出現第一次拍賣底價太低，造成投標室大爆滿；相反訂得太高，會有拍賣四次也賣不掉的窘境。
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