Jack法拍屋投資知識部落格

標購法拍屋四大要訣

1.過濾案件

2.評估標價

3.包辦交屋

4.代墊尾款

一、過濾案件

※查明附屬增建物有無在拍賣範圍

所謂「附屬增建物」，即為未辦保存登記之建築部份，通稱違建物； 常見於頂樓增建、屋後增建及透天房屋旁之增建。在法院查封時，如遇到增建物，法院會請地政測量機關囑託測量登記，並訂立底價；但由於部份增建物與主建物分辨不易，法院常漏了查封，就會造成拍定後，拍定人與債務人產權糾紛；有些漏查封之增建 物，雖未在拍賣範圍內，如為「主物」及「從物」關係，產權仍歸拍定人所有，但這方面的認定，是需有專業素養才能判斷的。所以「查明附屬增建物有無在拍賣範圍」是影響產權清楚的重要工作。

※查明停車位有無他人佔用

標購大樓，要特別注意停車位有無被他人佔用問題；因很多債務人在被拍賣前，經常試圖自行銷售拍賣物，以減少損失，但都無法如意；而大樓之停車位，因金額小且市場需求大，容易出售；雖然大部份車位是無法單獨出售，但有時是債務人不懂法律或在求現誘惑下，而與買受人私下訂約轉手；明知違法買賣，會造成他日紛爭，債務人拿錢走人，也不會考慮那麼多了。所以拍賣前車位如無他人佔用，產權較無問題，如有被佔用，就要判斷此車位是否在拍賣範圍內，如屬拍賣範圍，爾後是否容易排除，排除代價要花多少，都要事先列入投標考慮。

※查明有無第三人陳報租約，拍定後是否確定點交

法拍房屋分「有點交」與「不點交」兩種，大家都知道，購買「有點交」房屋，比較有保障、無糾紛，但是在公告開始，拍賣筆錄是註明有點交，而投標前，如有第三人向法院陳報租約，此時法官將重新公告為「不點交」；如果投標人不察，就會陷入「點交陷阱」；因此大部份的法官，為提醒投標大眾，會在拍賣筆錄註明「本件拍定後點交，惟實際使用情形請投標人自行查明」，雖然是法官的好意提醒，但卻更加深投標人的疑慮，要如何查明呢？怎麼界定有否點交呢？凡此種種，非有相當經驗的專業判斷不可。

※催促、追蹤拍賣日期

標購法拍房屋，是直接向法院購買，但拍賣的進度，其實是掌握在債權銀行手中，目前每件拍賣房屋，銀行債權均損失很大，甚至取不回原債權一半。銀行為增加債權回收，在未確定有購買對象，有時會延 遲拍賣時間，或者中止拍賣，或者承受拍賣房屋，再轉由民間仲介公司出售。 因此有意購買者，最好能與銀行保持良好互動關係，一方面引導銀行加速拍賣程序，一方面也要避免銀行從中哄抬價錢，造成惡性競標。