Jack法拍屋投資知識部落格

< 點交問題面面觀 >

買中古房屋，怕產權不清楚；標購法拍屋，產權最清楚，價錢又便宜，但點交房屋最麻煩；不點交房子糾紛多，有點交的房子點交程序也很繁瑣；如何排除點交疑難，是投標法拍屋入門課題

●目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：

一．可確定點交(佔４０％)

查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會負責將房屋點交給得標人。

二．有條件點交(佔４０％)

查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。

三．確定不點交(佔１０％)

查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。

四．點交變不點交(佔５％)

拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。

五．不點交變點交(佔５％)

拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」即可自行開鎖點交房屋。

以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及解決方法；但如亳無經驗投標人，經常會有誤判情況及不正確處理，造成拍定後交屋極大困擾，不可不慎！！