Jack法拍屋投資知識部落格

拍定人也會涉嫌刑事犯罪？

■案　例

　　　　阿賢與阿斌是一對好朋友，兩人均跨入投資法拍屋市場五、六年，近來二人均在台北地方法院執行處標購房屋各一棟；惟因拍賣公告上註明：「查封時無人在場，據債權人陳報為空屋，拍定人應自負查證占用之情形」，於是標得房屋後，二人相約前往查看二棟房屋是否有人居住。二人先至阿賢所標購的房屋現場，結果無人應門，於是找來鎖匠將門打開，發覺該屋無人居住，屋內除了一些垃圾外，並無一物，於是決定請鎖匠更換新的門鎖，拒絕他人進入。嗣後，又一起至阿斌標得房屋現場查看，一樣無人應門，亦請鎖匠開鎖進去，發現屋內尚留有一套舊的沙發椅，房間衣服則散落一地且已發霉，看起來應有一年左右無人居住，阿斌亦決定將沙發及霉爛的衣服收拾丟棄，並更換新的門鎖，二人才放心地離去。

　　　　不料事隔多日，阿賢與阿斌分別接到法院傳票，二人始知被法拍屋之債務人控告，其中阿賢被告毀損及無故侵入住宅罪，阿斌則除了上述二條罪名外，尚有竊盜罪，二人甚感訝異。請問他們二人應該如何處理？難道單純向法院購買法拍屋，也會犯罪嗎？

■解　析

　　　　法院有關不動產之拍賣與動產拍賣不同，並未採強制占有不動產，於拍賣後直接交付拍定人之制度。不動產法院查封後，僅限制債務人之處分權，並不影響債務人依一般通常之使用收益方式繼續占有不動產，因此查封時如無人在場，法院亦不停止查封，僅實務上法院會命令債權人查詢屋裡占用之情形後再呈報法院，由法院決定公告上是否註明「點交」或「不點交」。惟如占用情形確實不明，法院亦會在公告上註明：「拍定人如欲應買，應自負查證占用之情形」，此種情況法院究竟點不點交，則有待事後查明才決定。

　　　　強制執行法規定有點交之程序，即於不動產拍定後，如屬應予點交之房屋，則應由執行法官命書記官督同執達員為之；點交時應解除債務人或第三人之占有，使歸買受人或承受人占有，債務人或第三人如有拒絕交出或其他情事，得請警察協助(強制執行法第九十九條第一項)。因此，點交的強制力色彩在整個強制執行的過程中是相當濃厚的，其目的無非在保障拍定人從法院拍賣取得不動產具有完全使用收益的權利，保障所有權的完整性，並增強投標人信心。

　　　　但在法院未執行點交程序前，不論是原債務人、為債務人占有者（如受僱人、債務人子女、父母等）或其他第三人等，其繼續占用不動產乃屬有權占用，其占用權利法律係受法律之保障，任何人（含拍定人）均不得任意侵害，因此拍定人對於拍定後房屋未點交前，自不得以霸王硬上弓的方式先行占用房屋，開啟房門，換上新鎖，否則的確有可能涉及刑事犯罪。

　　在尚未點交前，拍定人可能因各種不同之行為而涉及下列刑事責任：

　　　　●刑法第三百五十四條之一般毀損罪

　　　　●刑法第三百零四條之強制罪

　　　　●刑法第三百零六條無故侵入、留置滯住居罪

　　　　●刑法第三百二十條第一項竊盜罪

　　　　●刑法第三百零五條恐嚇安全罪

■結　論

　　　　本案例中阿賢所標得之建物，屋內並無一物，因此可被認定是空屋，其並未妨害到原債務人居住安寧與私人生活之秘密保持，自無構成無故侵入住宅罪；至於毀損罪，如阿賢已取得不動產權利移轉證書，因其毀損者係自己之物，亦不該當毀損罪。比較有問題的是，有無可能構成刑法第三百零四條之強制罪？蓋強制罪為非告訢乃論之罪，理論上檢察機關應一併偵查，惟因本條所保護之法益為個人之自由，如該屋已是該屋主離棄之空屋，自亦不會妨害其自由權利，因此原則上亦不會有犯罪之疑。

　　　　至於阿斌，因屋內尚留有一套舊沙發，房內則有散落衣物因置放已久而發霉，從這些狀況判斷，該屋之占用戶應有離去不為占用之意思，理論上亦可適用「空屋」而為抗辯，惟阿斌恐怕要有證據（人證或物證）證明該沙發椅十分老舊，甚或不堪用，衣服確已當廢棄物而棄置於地上，被偷之物確實在屋內，另有關竊盜部分，則應由屋主舉證阿斌確有偷竊之行為，被偷之物確實在屋內，及有無在阿斌屋內取出贓物等，否則阿斌應難構成竊盜罪。