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■桃市中正特區街景。

無論區域大小，我們經常看到很多發展迥異於全區的例子；如台北市之於台灣，信義計畫區之於台北市等。而在桃園縣中，首善之區桃園市，則是最好的例證；除了消費群中北客佔有一定比例外，桃園市大樓多於透天，也和桃縣整縣的產品趨勢相反……。

日據時代屬新竹縣管轄，直到三十九年十月正式歸建桃園縣管轄內，六十年七月升格為縣轄市的桃園市，在全桃園縣之中，面積僅大於八德，是全縣第二小的行政區。但是，由於十大建設中中山高與中正國際機場的興建，讓桃園市的地位瞬間提昇，成為北部重要的交通樞紐。

交通帶動房市重劃特區當道

由於是縣治所在地，地位本來就相當重要；事實上，桃園市也是全桃園縣人口密度最高的行政區。近年來包括國道二號、北二高︱機場連絡道，以及桃園捷運系統的規劃興建，都讓桃園市的發展條件更加完整，因此房市發展也一直是全縣最佳。

中山高的修建，不僅使桃園市成為全桃園縣最具發展潛力的地區，也因此縮短該市與大台北生活圈的距離。如不經由高速公路，開車從台北到桃市，恐怕要花上近一小時的時間。有了中山高之後，車程則大幅減半至三十分鐘上下。

事實上，桃園市的發展軌跡，和交通建設息息相關；桃園市發展最早的舊市區一帶，就是以火車站為中心，因為搭火車從台北到桃園，約只要半小時左右。而中山高及近期的國道二號（北二高機場聯絡道），則是讓桃園市發展逐漸向外擴增。而房市，當然也是『逐交通而居』。

正由於高速公路縮短台北桃園間形式距離的效應，桃園市房市吸引了相當比例的台北客；這除了是較低的房價外，同時也是利用稍長的通勤時間，換取稍大的居住空間。久而久之。這些外來客源，已成為桃市房市發展的關鍵。進展至此，從舊市區（火車站前後）一路往北及往西一連串的新開發區塊，就成為桃市最主要的推案區。

房市概況特色大樓佔據主流

在推案類型上，桃市近三、四年來，都以成屋為主流。過去本市曾推出大量預售案，卻多遭滑鐵盧；這使當地建商發覺，消費者多待成屋後才願意下手購屋。因此，只要是外飾完成的個案，都有一定的銷售成績，已落成的新成屋則賣相更佳。相對地，近一年多來雖因景氣回升，預售案量略有增加，然從消費者實際的接受程度來看，預售案的生存空間依然不大。

而產品類型方面，基本上是以大樓產品為主，且規模動輒三、四百戶，這當然是因為桃市人口密度勇冠全縣所造成。不過目前適用舊容積率建照土地幾乎消耗殆盡。至於透天產品，在桃園市內則算是少數產品；不過，倒也自成一格，吸引部分偏好透天厝的消費者，因此推案量及銷售都算穩定。

近一年來，本市房市其實曾歷經一段盤整期。這一方面是價格持續上揚，消費者一時間無法認同，另方面也是短期大量推案的結果。事實上，桃市房市價格上揚的幅度有限，且原因主要是新實施的容積率，讓建商成本提高。因此目前區域買氣慢慢有所提昇，一些新推指標案，也在第四季陸續進場；不過大多數推案，仍然集中在大有及中正特區這兩個桃市最精華地段。

盤整時期結束新指標案輩出

有『新東區』之稱的大有特區，目前區域有春虹機構大有國小旁的「大有可觀」，竹城建設「竹城輕井澤」等指標案。最新個案則為寶佳機構和發建設之「阿曼水花園」，及百川建設「百川新歐洲」；其中，「百」案為大戶透天規劃，其餘指標案則為大樓產品。

而中正特區則指標案更多。目前本區銷況最佳，也最指標的個案，為位於大興西路、中埔二街口的「竹城富士」。中悅建設也終於再推豪宅新案「中悅藝術廣場」及「中悅知音花園廣場」，其中，前者最近表價小幅調升至二十．五萬／坪。最新個案則包括「寶鋐雙璽」及「百川發現紐約」。當然，以上眾指標案，全部都是大樓規劃。

另外，其實包括後站地區、縣府特區等新興開發區，也都有新案推出，指標性也相當足夠，只是和大有及中正特區相比，氣勢較為零散。後站最新案為工業住宅案「墅王」，總規模超過二十億，目前僅推出一期約四億量體，明顯是在試探市場接受度。在縣府特區方面，寶佳機構則推出「縣府美學苑」。本案為八三年適用舊容積率之建照，開價則將比照中正特區水平。

基本上，除了同樣以成屋為推案主流外，桃園市房市的產品趨勢，和同縣其他地區相較，可謂大相逕庭。本市大樓多於透天，同時也是全桃園縣平均房價行情最高的地區；新興開發區的面積及數量，更無其他地方可比擬，因此無怪乎是全桃園縣，最具房市發展能量的行政區。

三峽林口競爭北客逐漸流失

由於高速公路，使得一些想追求更大生活空間、更優質生活品質，但又無法負擔大台北高房價的消費者，驅車來到桃市；當地建商也開始挖空心思，規劃迎合這些相對高消費能力族群的產品。而且，桃園市能吸引北客，不光是相對低價而已，不遑多讓的環境品質，也是重要因素。而此一現象，也間接造成桃市多大樓推案的市場生態。

然而，本市儘管有很多新興區塊號稱重劃區，但實際上真正有施行重劃，也就是適用新容積率的區塊，仍舊有限。在建商近兩年大舉購置舊照建地、快速開發下，蓋得滿滿的城市，仍多少讓整體生活品質打些折扣。

更重要的是，從去年下半年開始，正港的重劃區塊─三峽及林口，推案能見度逐漸提高，且價格上和桃市中正特區單價行情差距，都在一萬／坪以下。因此，無論從中山高或北二高南下看屋購屋的台北客，漸漸有被上述兩區拉走的趨勢。

目前，桃市房市的北客比例，已比之前全盛時期的四至七成，降低至二至三成左右。不過，以桃市的條件，應該仍可吸引桃縣的其他區域客源，而近期北客比例持續下滑，則可能讓習於在本市推案的建商，重新思考經營策略。

桃園市中古屋市場概況

整體來說，由於桃園市新屋行情除中正特區外，價格都在10~11萬／坪上下打轉，價格還算低廉，因此中古屋交易，相對來說並不十分熱絡。成交情況較多的地區，都集中在發展較早的前後站地區、縣府特區以及大有地區。簡單來說，就是較近縱貫鐵路之地區。

（本文刊載於住展雜誌94年十二月號）