近期再現推案潮台北客比例漸減
■桃市中正特區街景。 |
無論區域大小,我們經常看到很多發展迥異於全區的例子;如台北市之於台灣,信義計畫區之於台北市等。而在桃園縣中,首善之區桃園市,則是最好的例證;除了消費群中北客佔有一定比例外,桃園市大樓多於透天,也和桃縣整縣的產品趨勢相反……。
日據時代屬新竹縣管轄,直到三十九年十月正式歸建桃園縣管轄內,六十年七月升格為縣轄市的桃園市,在全桃園縣之中,面積僅大於八德,是全縣第二小的行政區。但是,由於十大建設中中山高與中正國際機場的興建,讓桃園市的地位瞬間提昇,成為北部重要的交通樞紐。
交通帶動房市重劃特區當道
由於是縣治所在地,地位本來就相當重要;事實上,桃園市也是全桃園縣人口密度最高的行政區。近年來包括國道二號、北二高︱機場連絡道,以及桃園捷運系統的規劃興建,都讓桃園市的發展條件更加完整,因此房市發展也一直是全縣最佳。
中山高的修建,不僅使桃園市成為全桃園縣最具發展潛力的地區,也因此縮短該市與大台北生活圈的距離。如不經由高速公路,開車從台北到桃市,恐怕要花上近一小時的時間。有了中山高之後,車程則大幅減半至三十分鐘上下。
事實上,桃園市的發展軌跡,和交通建設息息相關;桃園市發展最早的舊市區一帶,就是以火車站為中心,因為搭火車從台北到桃園,約只要半小時左右。而中山高及近期的國道二號(北二高機場聯絡道),則是讓桃園市發展逐漸向外擴增。而房市,當然也是『逐交通而居』。
正由於高速公路縮短台北桃園間形式距離的效應,桃園市房市吸引了相當比例的台北客;這除了是較低的房價外,同時也是利用稍長的通勤時間,換取稍大的居住空間。久而久之。這些外來客源,已成為桃市房市發展的關鍵。進展至此,從舊市區(火車站前後)一路往北及往西一連串的新開發區塊,就成為桃市最主要的推案區。
房市概況特色大樓佔據主流
在推案類型上,桃市近三、四年來,都以成屋為主流。過去本市曾推出大量預售案,卻多遭滑鐵盧;這使當地建商發覺,消費者多待成屋後才願意下手購屋。因此,只要是外飾完成的個案,都有一定的銷售成績,已落成的新成屋則賣相更佳。相對地,近一年多來雖因景氣回升,預售案量略有增加,然從消費者實際的接受程度來看,預售案的生存空間依然不大。
而產品類型方面,基本上是以大樓產品為主,且規模動輒三、四百戶,這當然是因為桃市人口密度勇冠全縣所造成。不過目前適用舊容積率建照土地幾乎消耗殆盡。至於透天產品,在桃園市內則算是少數產品;不過,倒也自成一格,吸引部分偏好透天厝的消費者,因此推案量及銷售都算穩定。
近一年來,本市房市其實曾歷經一段盤整期。這一方面是價格持續上揚,消費者一時間無法認同,另方面也是短期大量推案的結果。事實上,桃市房市價格上揚的幅度有限,且原因主要是新實施的容積率,讓建商成本提高。因此目前區域買氣慢慢有所提昇,一些新推指標案,也在第四季陸續進場;不過大多數推案,仍然集中在大有及中正特區這兩個桃市最精華地段。
盤整時期結束新指標案輩出
有『新東區』之稱的大有特區,目前區域有春虹機構大有國小旁的「大有可觀」,竹城建設「竹城輕井澤」等指標案。最新個案則為寶佳機構和發建設之「阿曼水花園」,及百川建設「百川新歐洲」;其中,「百」案為大戶透天規劃,其餘指標案則為大樓產品。
而中正特區則指標案更多。目前本區銷況最佳,也最指標的個案,為位於大興西路、中埔二街口的「竹城富士」。中悅建設也終於再推豪宅新案「中悅藝術廣場」及「中悅知音花園廣場」,其中,前者最近表價小幅調升至二十.五萬/坪。最新個案則包括「寶鋐雙璽」及「百川發現紐約」。當然,以上眾指標案,全部都是大樓規劃。
另外,其實包括後站地區、縣府特區等新興開發區,也都有新案推出,指標性也相當足夠,只是和大有及中正特區相比,氣勢較為零散。後站最新案為工業住宅案「墅王」,總規模超過二十億,目前僅推出一期約四億量體,明顯是在試探市場接受度。在縣府特區方面,寶佳機構則推出「縣府美學苑」。本案為八三年適用舊容積率之建照,開價則將比照中正特區水平。
基本上,除了同樣以成屋為推案主流外,桃園市房市的產品趨勢,和同縣其他地區相較,可謂大相逕庭。本市大樓多於透天,同時也是全桃園縣平均房價行情最高的地區;新興開發區的面積及數量,更無其他地方可比擬,因此無怪乎是全桃園縣,最具房市發展能量的行政區。
三峽林口競爭北客逐漸流失
由於高速公路,使得一些想追求更大生活空間、更優質生活品質,但又無法負擔大台北高房價的消費者,驅車來到桃市;當地建商也開始挖空心思,規劃迎合這些相對高消費能力族群的產品。而且,桃園市能吸引北客,不光是相對低價而已,不遑多讓的環境品質,也是重要因素。而此一現象,也間接造成桃市多大樓推案的市場生態。
然而,本市儘管有很多新興區塊號稱重劃區,但實際上真正有施行重劃,也就是適用新容積率的區塊,仍舊有限。在建商近兩年大舉購置舊照建地、快速開發下,蓋得滿滿的城市,仍多少讓整體生活品質打些折扣。
更重要的是,從去年下半年開始,正港的重劃區塊─三峽及林口,推案能見度逐漸提高,且價格上和桃市中正特區單價行情差距,都在一萬/坪以下。因此,無論從中山高或北二高南下看屋購屋的台北客,漸漸有被上述兩區拉走的趨勢。
目前,桃市房市的北客比例,已比之前全盛時期的四至七成,降低至二至三成左右。不過,以桃市的條件,應該仍可吸引桃縣的其他區域客源,而近期北客比例持續下滑,則可能讓習於在本市推案的建商,重新思考經營策略。
桃園市中古屋市場概況
整體來說,由於桃園市新屋行情除中正特區外,價格都在10~11萬/坪上下打轉,價格還算低廉,因此中古屋交易,相對來說並不十分熱絡。成交情況較多的地區,都集中在發展較早的前後站地區、縣府特區以及大有地區。簡單來說,就是較近縱貫鐵路之地區。
桃園市重要路段中古屋行情一覽表 | ||||||
產品 | 華廈 | 公寓 | 透天 | |||
路段 | 10年內 | 10年以上 | 10年內 | 10年以上 | 10年內 | 10年以上 |
三民路二、三段 | 9~10 | 9 | -- | 5 | -- | -- |
陽明七至十一街 | 10 | 8~9 | -- | 5 | -- | -- |
桃一至三街 | 12~14 | 9 | -- | 7~8 | -- | -- |
寶山路 | 9~10 | 6~7 | -- | 6 | -- | -- |
大興路 | 7~10 | 6~6.5 | -- | -- | -- | -- |
大有路 | 8~12 | 6~7 | -- | -- | -- | -- |
春日路 | 8~12 | 7 | -- | 5~5.5 | -- | -- |
國際路一、二段 | 7~9 | 7 | -- | 5~6 | 10~15 | 35(店) |
文中路 | 8~11 | 7~8 | -- | 5~6 | 40(店) | 35(店) |
龍安路 | 8.5~11 | 7~8 | -- | 5.5 | 12~14 | 35(店) |
中山路 | 9~12 | 8~9 | -- | 6~7 | 12~13 | 40~45(店) |
中平路 | 7~11 | 7~7.5 | -- | 6~7 | -- | 35~40(店) |
中福街 | -- | 7~8 | -- | 5.5~6 | -- | 16~18 |
忠一至五路 | 8~11 | 7~7.5 | -- | 6~7 | -- | 20~25 |
永安路 | 8~11 | 7~8 | -- | 5~7 | -- | 35~45(店) |
單位:萬/坪 製表:住展雜誌 |
(本文刊載於住展雜誌94年十二月號) |
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