微利時代，如何為資金尋找一條既安全又穩定的報酬途徑與出路，是一門必修學分。關於不動產的租金收益或投資報酬率，早已散見於各大媒體，過去本刊也有不少篇幅，針對此一課題，詳加討論。今筆者再度提出一個專業的房東應該注意的事項，目的不在於觀念上的啟發；所要強調的是實務上的實戰經驗，文中所引用的例子完全來自於自己、鄰居或親友的實例，有對的決定；也有錯誤的示範，希冀能對讀者所有微益。
筆者目前住在台北市中山區馬偕醫院商圈，鄰近捷運雙連站，有傳統市場、5分鐘步行路程可到新光三越南西店、10分鐘到晶華酒店，其側面14號公園、對面林森北路係欣欣大眾影城、二樓駐有金石堂連鎖書屋，生活機能完善，哪怕是不景氣，房屋出租還是非常搶手。個人住的是12層電梯管理大樓，鄰居苗君與王君自十年前購入迄今，即開始出租收取房租。
【高租金報酬率】
先說苗君，房屋權狀為17.5坪，十年前租給一位日本人（娶台灣女子，在台上班），一住就是十年，每月租金18,000元，直到今年初才因租約到期未續租而重新招租，結果月租金降為16,000元，降幅11﹪。本大樓十年前房價每坪約為24-25萬元，最近一次交易時間是在去年第二季，成交價20.7萬元（9樓、屋型狹長、格局略差，通風採光不錯）。以此為參考價，17.5坪乘以20.7萬元等於3,622,500元，年租金收入192,000元，租金報酬率為5.3﹪。
王君房屋權狀面積為19.0坪，原先租金同為18,000元，今年初重新續約房價也是調降到16,000元，由於房屋面積多出1.5坪，因此租金報酬率為4.9﹪。扣除固定成本房屋稅及地價稅一年約合計5,000餘元（修繕費屬於變動成本另計），租金報酬率遠高於定存，比起一般的投資工具是毫不遜色。
【失敗案例】
再看另一例，吳君20幾年前作了一個決定，以售價180餘萬元將座落在台北縣三重市三光國小正對面8米巷二層樓公寓售出，轉投資台中縣清水路三層樓包含地下室透天厝。清水一帶拜台中港計劃之賜，曾經榮極一時，40米道路延線佈滿委託行、貿易商，使得該標的物市場價格一度漲到近500萬元，可惜商業盛況曇花一現，如今已不復存在，房價行情自然也跌落不少。此區房屋市況，已有二年的時間未再傳出交易消息。吳君估計該屋市價約在300-320萬元區間，目前以每月8,000元出租，年租金收入96,000元（每年續約，一次付清），租金報酬率約為3﹪。
白君原在台南市工作，當五期重劃區正在開發之初，即相中了一戶電梯管理大廈，面積28坪，成交價正好是280萬元。四年前，白君因故回到台北，並將房屋出租，前三年租金始終維持在12,000元水準，去年房租開始調降，目前月租金為10,000元，降幅達20﹪。五期重劃區為市政中心，具有各種優越條件與潛力，但因整體市場行情不佳，房價因而受到波及。吳君估計，該屋現階段市場行情每坪應在8萬元左右。以總市價224萬元，年租金收入120,000元計算，租金報酬率為5.3﹪。
從以上四例可以看出，房地產的投資價值不是一成不變的，而是隨著時空大環境不斷地在改變，投資人應隨時調整步伐，審慎評估切入的時間點。以上述四例投資報酬率依序為5.3﹪、4.9﹪、3﹪、5.3﹪來看，如果是發生在定存利率5﹪的二年前，顯然不是一個好的投資收益。但在銀行定存利率平均只有1.55﹪的現在，前述的數字卻是非常動人。
除了評估租金收益之外，下面的一些錯誤示範，實在不應該發生在專業房東的身上。
【積欠費用】
吳君自從買了台中的房子後，就將房子出租，先是出租給公家單位，最近幾年才轉租給新房客。而新房客也從未出現遲交房租情事，因此彼此相處愉快。反觀台南市的白君就沒那麼幸運了。房客從去年八月搬進來後，前半年房租還能準時交付，今年農曆年後開始出現遲交的情況，經吳君深入了解才發現連管理費也欠繳、包括家中電話也遭斷訊，白君目前還正為此事大傷腦筋。
房客積欠租金時有所聞，這乃是當房東無可避免的潛在風險。但是電話遭斷訊的情事，應該是一個專業房東可以避免的。事情是這樣的，原來白君返回台北之前，為了讓房客方便，並未向中華電信申請將家中電話停用，結果房客「方便當隨便」，自去年十月底即因積欠4,000餘元費用而遭斷訊（還好沒打國際電話或0204）。事實上，依中華電訊作業規定，電話費催繳的唯一對象為原始申請人，電信局有權逕向白君要這筆帳。經過這次教訓後白君已經了解，以後有需要的話，還是請房客自己向電信局申請，就算電話費欠繳，追討的對象也不是房東（與電話安裝的住址無關），而是申請人（誰申請就找誰），這就是法界所講的「屬人主義」而非「屬地主義」。
【智取惡房客】
一般來說，房東碰到房客信用出現問題時，就應該注意到管理費、水電及瓦斯等費用繳交情況，這些都是使用後付費，一個月或二個月以後才會收到帳單。房東手中雖然握有押金，但往往會出現不足的現象。為了避險（惡房客），一般有經驗的房東，都會在承租契約加註但書，言明有需要時（例如屋主準備售屋）房客必須無條件遷出，只要提早一個月或一段時間提早告知即可。如此可以快刀斬亂麻，提早請房客遷出，以免受到重傷害。
吳君與白君都住在台北，房子分別座落在台中與台南，管理上出現了不便，萬一需要修繕或招租時難免需要舟車勞頓，這一點恐怕是想在外縣市購屋的投資者，最需要審慎評估才是。
【房客影響修繕成本】
關於修繕費用這裡略做補充。以筆者的鄰居苗君與王君為例，前者十年來未花一毛修繕費用，卻在招租前大手筆支出了50萬元整修一番。換算下來平均一年修繕費用為5萬元，每月攤銷4,166元，外加稅賦，一個月固定費用約6,000元，過去十年，每月租金18,000元，扣除支出，實際所得12,000元（不含所得稅）。至於王君主要出租對象為非住家者，現在的房客也是個人工作室，因此屋況保持較為完好，除了油漆之外，唯一修繕的部份只更換了熱水管，花了8,000元。由此可以觀察到，房客是住家或單純的辦公室、工作室，幾年下來也會大大的影響修繕費用，想成為一個專業精明的房東就不得不精打細算。
國內餘屋量陰霾多年來一直揮之不去，造成房價無法抬頭挺胸。不過大家應該更加理智的來看待此一問題才對。猶記得當年政治大學地政系張金鶚教授係根據台電未繳交電費數據（一具電錶代表一戶）統計得出82萬戶空屋，從此龐大的餘屋量深植人心。實際上，餘屋量是可以更精準的予以解析，例如一些地處偏遠，人煙稀少的郊區（例如北淡線），即屬於無效餘屋。這些無效的餘屋，對人口集中的市區房價，幾無影響。
所以，話講回來，一個聰明的投資者，想要購屋當房東時，最重要的當然是選擇沒有餘屋、交通條件、生活機能俱佳的標的。萬一您買到的是供過於求的社區，只有加強房屋的競爭條件（比如提供家具、冷氣）。
房地產不景氣是不爭的事實。但是股市、期貨、跟會、黃金、藝術品等等大眾熟悉的投資工具無一倖免，也紛紛陷入了各自的困境，股市與期貨風險高；黃金、藝術品性質保守；跟會不確定因素又多；至於基金分類頗多，債券型基金報酬率雖略高於定存（其實是不錯的投資標的），仍無法滿足多數投資者、股票型基金的報酬則身繫股市的興衰，風險性不低。因此，相較於眾多的投資工具，不動產保值、穩定收益的優點，還是充滿著魅力，尤其是在利率迭創新低，導致眾人皆陷入不知如何投資理財的矛盾中，實在應該回頭看看，其實有很多人正在享受作為房東的樂趣。
作者: 鄭政富
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