在所有的投資項目中，除了股票之外，房地產向來都是矚目的焦點，基本上房地產跟投資股票的邏輯是相同的，選擇標的、進場時間、退場時機、投資報酬率等等；不同的是，房地產的獲利大、風險高、變現性低，投資時更須謹慎小心。
投資最重要的研判點便是投報率，投報率的粗算方式很簡單，就是以年租金收益總值，除以房屋的總價；或是忽略「坪」的因素，以每坪月租金除以房屋單價。
但是通常還有一些持有成本必須列入支出項目，合併在總價內計算，諸如屋況整理費用、家具添置成本、未出租的空置成本、房屋稅、地價稅、一般維護成本等。以下便是三種建議的投資方案。
短線投資以中低總價為主
目前市場上房市的短線操作，主要是以短期獲利為主，低價買進，加以不同程度的屋況整理後，提升其附加價值，再以高價賣出，賺取其中的利潤。現在的景氣不比1987年至1990年間，當時只要有房屋買賣便可賺取價差暴利，買進賣出完全不用整理屋況；現在房市景氣不如當年，因此買進後通常還是需要一番整理，出售時的價差才會比較合理。
會進行房市短線投資的操作，基本上可分為兩種，一種是業餘的投資人，一種是專業的投資人。一般業餘的投資人，大多是從旁覺得景氣不錯，有利可圖，再加上房仲經紀人的鼓吹激勵，於是便搶進市場的低價產品。
但是由於投資的經驗不足，屋況整理的成本不易掌握，到最後出售時，投資報酬率便可能不如預期。這類業餘的投資人經常會犯兩種錯誤，一是誤信房仲經紀人對價差利潤的估算，心態不佳的房仲經紀人，通常看準菜籃族貪圖短利的心態，介紹屋況較差的空屋，告知只要稍微加以整理裝潢，便可加價上百萬賣出，轉手之間便可獲利上百萬元。
但是實際上卻非如此，因為一般人對裝潢工程大不熟悉，裝潢施工的費用不易掌控，舉例來說，假若初期洽談大約只要數十萬元的裝潢費，到最後東加西加，一般大多會多出20%~30%的費用。也就是說，最後裝潢的成本可能變成近百萬元以上，而這部份的費用勢必轉嫁在買方，無形之中就增加了未來售出的難度。
而另一個比較大的問題是樓下其他住戶是否接受的問題，一般公寓都是雙拼的格局，也就是說，一般四樓的公寓，樓下至少有六戶可能會有意見，畢竟隔成小套房之後，平白多了六至八戶住在樓上，出入人口變得較為複雜，重視居家安全的住戶難免會擔心一些隱憂，再加上若是以水泥隔間，未來可能引發地震發生時的結構承受度的憂慮。
反觀職業的投資者，這些大多是專業的房市投資人，這些投資人長期在房市中觀察遊走，伺機而動，消息靈通，不但對價格的掌握精準，而且經營團隊化、制度化，見好就收，但是相對地，購買專業投資人整修後的房屋，通常價格彈性會比較小。
目前的專業投資者，大多還是以資訊及整合投資團隊見長。這些裝潢團隊包括泥作、水電、木工、鐵工、油漆、室內設計等，室內設計甚至還包括藝術家具添置等，無論是一般住宅整間重新裝潢，或是隔成出租套房，皆是一貫化作業，由於彼此之間長期合作，在互惠互利的原則下，皆能以較為優惠的價格承包裝潢工程，有效降低投資者的裝潢成本。
至於整間裝潢的投資方法，目前還是很盛行。這種完成裝潢的房子，基本上適合兩種人，一是一買一賣的換屋者，先把房子賣掉之後，交屋日期日日逼近，沒有太多的時間在買後裝修，因此只要找好房子價格談妥，就可以直接搬進去住；另外一種則是怕麻煩想省事的買方，一般來說，這種裝潢屋都有一定程度的水準，看起來美輪美奐，若是不大重視個人品味的裝潢風格，通常市場的接受度還不低。
但是這類裝潢屋的施工品質參差不齊，每坪裝潢成本從1.5-3萬皆有，如果是投資常客，當然就可以拿到比較低的成本，如果是新手上場，可能就需以較高的成本裝潢，真的是不易掌控。另一個問題則是施工期間的監工，監工者內行與外行的差異性很大，如果是新手，對一些管線施工用料，木料鐵料油漆的好壞，施工精細程度等等，皆不易辨別，價格是否合理就更難以評估了。
長期投資首重增值潛力及管理成本
一般非職業性的專業投資人，想要進行長期投資，獲取租金報酬，或為期待未來房價的增值潛力，當然還是以購屋收租當房東較為穩當。一來不用去面對不熟悉的整體裝潢，二來長期投資20年後繳清貸款後房子就是你的，只要在出租期間房租收入可以負擔房貸及持有成本〈如房屋稅及地價稅〉，總的來說，其實不失為提前做養老準備的一項好方法。
基本上購屋出租收租金可分三大類，一是購買店面、二是整間出租，三是隔成套房或雅房以小單位出租。
店面出租投報率約為5-6%
由於店面價格不菲，銀行融通的貸款額度又較低，因此要購買店面出租，最好是手上有一筆為數不小的閒錢，或是幾位朋友一起投資，要符合「財力雄厚」的第一要件。
店面出租的優點不少，首先是利於節稅。店面的總價動輒上千萬，但是資產課稅的標準還是以土地公告現值為基準，兩者之間的落差極大。一間大樓大店面的總價假設是5千萬元，但是由於大樓型態的土地持份小，以土地公告現值計價可能還不到500萬元，拿來節稅實在是再適合不過了，用於贈與稅及遺產稅的節稅皆十分好用。
購買店面出租的第二個優點是保值性高。購買店面的難度在於區位的選擇，若是選了一個承租方興趣不高的店面而租不出去，積壓的成本負擔十分驚人，這也就是為何銀行對於店面貸款額度較低的主因，畢竟對銀行來說，店面還是屬於高風險的產品。
店面購買的最大風險還是在於租不出去，例如不慎選到捷運站附近的陰面、進駐率不佳的大型社區住宅店面等等，由於購買的成本比較高，相對地等待成本就比較大，不可不慎。
住宅出租投報率約為3-5%
一般整間住宅出租是最常見、也最省事的做法，買下一間大眾運輸交通方便的住宅，可以附傢俱出租，也可是空屋出租，全看房客的選擇，但是基本上這類住宅出租的投報率較低，大約僅有3-5%。
整間出租住宅區位的選擇首重交通便利，其次則為生活機能。這類房客的年齡層不像套房承租者這般年輕，套房承租者的屬性大多以機車為主要交通工具，因此交通便利與否，或是生活機能良窳，多是被列為「加分」的項目，重要性反而不若房租價格。相對地，整間承租的房客較為重視大眾運輸的便利性，若是能鄰近捷運站或是公車站，通常出租的比例都很高。
購買現成套房投報率約為7%-9%
選購套房還有一個重點，最好鄰近地區的同類型產品較少，最好不要超過10%，承租需求會較為穩定。也就是說，如果該區的套房產品相對較少，那麼出租的機率就會提高；如果該區套房產品很多，承租方的選擇性大，就要購買有明顯市場區隔的套房，才能脫穎而出，諸如大樓內有其他的休閒設施，或是合併車位出租等，才會容易租出去。
另一種套房投資則是購買現成的隔間套房，現成隔間套房不用再重新裝潢，省時省力又省錢，再加上套房出租的長期經營，樓下住戶大多已接受隔間套房的型態，糾紛較少、障礙也較少，但是成本當然會較高囉。這類隔間套房的來源有二，一是長期的專業房東，出脫旗下部份套房，另一則是購買專業投資團隊裝潢完成的隔間套房。
選購這類套房有一個優點，就是購買的價格比較好談，相對於投資團隊重新打造的隔間套房，這類的房東不純然是以高獲利為目的，因此購買價格比較具有彈性，但是還是要特別注意有無漏水問題。因為現成的套房通常有七至八成的出租率，礙於尊重房客的隱私，通常買方無法一一進入室內查看，是否某些房間有漏水的現象也無從得知，但基本上十之八九多少都會有漏水，因此做最壞的打算要記得先把修漏的成本估算進來。
公寓隔間套房的硬體有幾項基本配備，包括床、衣櫃、書桌、冷氣、冰箱等，最好還要有網路及有線電視，一應俱全的設備幾乎已經成為現在套房的標準要件了。
最後提醒有意進行隔間套房的長期投資人，無論承購來源為何，在購買後一定要重新檢視套房的消防安全，畢竟套房空間小，同一樓層使用的人數眾多，若是不慎發生消防安全事件，將會是一發不可收拾。因此包括逃生空間、滅火器材、安全檢查等，房東一定要善盡安全守護的責任，提供承租者一個安全無虞的住宅環境。
作者:陳韻如
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