八、如何找安心安全的家?
家是人們心中最安全的堡壘，但天有不測風雲，堡壘也可能在一夕間被摧毀。大環境的改變也非一朝一夕，但至少民眾可以選擇環境，為自己找一個安全的住家。以往購屋人的購屋重點多半著眼於房價高低、地段優劣及建築景觀等外在條件，但在缺乏安全的前提下，半生心血都要化為烏有。因此，選擇住家應先建立好防災避難的購屋基本認識。
台灣一般常見的房屋災害，大致可分為四類，一是令人聞之色變的山崩及土石流；二是水患；三是地震；四是火災。為避免畢生心血建造的家園毀於一旦，甚至危及生命安全，購屋時即應謹慎評估以遠離上述災害。山崩及土石流多發生在山坡地住宅產品，因此民眾在購買此類住宅時不可一時惑於其低廉的價格、優美的山水景觀而忽視她潛藏的危險。
這並不是說山坡地住宅不能買，而是選購時應就其地形、地質謹慎評估。在地形上，過於陡峭的坡地、與平坦地面交接的坡腳地、順向坡地都是較可能發生房屋災害的地形，應盡量避免。對於地質問題，雖然牽涉較專業的範圍，但消費者還是可以透過經濟部中央地質調查所、營建署建築研究所等官方機構調查地質狀況，或直接請建商提供地質檢測報告，而就近請教當地居民該區是否曾是舊礦坑、河道及有無災變紀錄也是簡易可行的辦法。
此外，根據往年房屋崩塌及土石流淹沒民宅等慘劇血的教訓，也告訴我們應多加注意檔土牆的高度、距離及施工品質，以及鄰近地區是否有大型開發行為影響整個週邊土質的安全等問題。
總地來說，預防土石流或山崩住宅之道，要注意下列幾項：
1.避免選購坡度超過30度及位於順向坡的山坡地住宅。
2.避免選購地質鬆軟區域，可向政府機關調閱地質資料，或請建商提供該基地的地質檢測報告，另外也可向附近居民打探。
3.該基地是否位於礦坑或舊河道上，以往是否有任何災變紀錄。
4.選購的住宅應遠離山壁、擋土牆，間隔至少6公尺以上，擋土牆亦不宜太高，最好不超過二層樓高度，且不能有裂縫或滲水現象。
5.應慎選優良建商與營造廠，確保施工品質。
6.注意附近有無大型開發計畫，是否會影響周邊地質狀況。
7.注意水土保持是否良好，可由排水設施的排水效能及社區是否有多處積水現象做初步判斷。
8.聯外道路是否便利寬敞，且以往無災變紀錄。
近年來，每逢颱風過境，也會帶給許多地區帶來水患問題，避免之道在於購屋避開地勢低窪區域及緊鄰河、湖、溪流的住宅，畢竟開門見湖就能釣魚雖然輕鬆寫意，但萬一碰上水患全部家當泡湯，那就不是件令人愉悅的事了。此外，購買房屋的對外聯絡道路是否有淹水之虞也在考量範圍內，因為雖無切身之痛，但也足以造成生活上極大的不便。
所以，避免淹水住宅要訣是：
1.避免地勢低窪區域及緊鄰河、湖、溪流的住宅。
2.向當地居民打探過往是否有淹水紀錄。
3.了解對外聯絡道路是否也有淹水之處。
4.切忌過度裝修破壞安全
至於地震及火災，因台灣位於地震帶上，921震災至今仍令人餘悸猶存，而火災更是日常生活中經常可見的人禍，民眾也不可掉以輕心。地震的防範之道首在購買地質狀況良好的區域，盡量避開強震區，並選擇施工品質良好的建商及營造廠，而消費者本身也必須配合不任意加蓋違建、二次施工夾層設計及其他過度裝修等破壞結構平衡的行為。
選擇住宅避免地震的防範之道是：
1.避免在地震帶上購屋，可向營建署調閱震區資料，至少避開強震地帶。
2.向建商調閱地質相關安全資料，打探基地過往有無災變紀錄。
3.檢閱建築設計圖，了解是否有周詳的設計與施工或目測建物牆面；樑柱是否沉陷、龜裂、變形或漏水現象。
4.慎選優良建商與營造廠。
5.選購有耐震建材的住宅，並要求建商或業主提出非海砂屋證明。
6.拒購有加蓋或夾層設計等破壞結構平衡的房屋。
7.避免打牆等過度的室內裝修，以免危及建物結構。
火災的預防方面，避免購買住商混合，又是KTV又是賓館餐廳的大樓，以免因商家的不慎或有人尋仇縱火而遭到無妄之災。最好選購有良好管理及防火設施完備的住宅，當然民眾也不能為了裝修美觀任意破壞防火救火系統，並盡量不要使用過多易燃性裝潢材料。
避免火災危險的注意要項如下：
1.避免購置住商混合，出入份子複雜的住宅。
2.選購有良好防火、防盜設施的住宅。
3.選購有良好的大樓管理及先進保全服務的住宅。
4.避免選用易燃性的裝修建材，並嚴禁為室內設計美觀理由破壞灑水系統等滅火設備。
颱風來臨時，多一分準備就少一分災害，而購買安全的住宅也是，除了事先作足功課外，購買進住後也要小心維護，才能真正確保生命財產的安全。
不過，上面所提的是住宅環境的安全問題，另也要避免買到海砂屋、輻射屋等或有其他瑕疵的住宅，這樣註起來才安心。
為保障購屋安全，消費者對於海砂屋、幅射屋等重大瑕疵問題，可以請賣方出具證明或進行檢測；如果是透過仲介公司購屋，由於在委託書上即載明賣方需詳填所有屋況，買屋者可要求審閱此委託書或影印存檔，屆時若買到瑕疵屋，賣方或仲介公司即無法一推三不知。如果不幸買到瑕疵物件時，可向消基會或是仲介公司提報，未獲處理時，半年內儘快提出法律訴訟，方可在圓夢的過程中多一層保障。
根據法律規定，物之出賣人對其所出售之物，應擔保具有通常或契約預定效用，且無滅失或減少其價值。若買受人買受後發現物具有瑕疵者，依法得視情形主張解除契約或減少價金，但依情形解除契約顯失公平者，買受人得請求減少價金。惟買受人於買賣當時，即因出賣人告知或其他原因，已知物有瑕疵者，基於誠信原則，買受人自不得再就此瑕疵事後要求解約或減少價金。但如另有其他瑕疵時，買受人當然可就此其他事先不知之瑕疵，依法要求出賣人負瑕疵擔保責任。要特別注意的是，通知出賣人物有瑕疵後，要在通知後六個月內或房子交屋時起五年內行使解除契約或請求減少價金之權利，否則超過時間就不能再行使了。
九．如何簽約不吃虧？
買賣房屋學問大，簽約更是箇中最複雜及攸關權益的一環，如果不慎錯簽，即使買賣過程萬分小心，也要功虧一簣。
行之有年的房屋買賣契約，過去一直是由賣方主觀地依照其利益擬定，但在消費者保護意識抬頭，公平法、消保法陸續施行，以及官版契約出爐後，過去偏袒賣方的不平等條約已獲得不少改善，而「預售屋買賣定型化契約應記載或不得記載事項」，讓消費權益的保障更上一層樓。不過，是否消費者從此就高枕無憂呢？由於房屋買賣契約關乎權益甚深，在法令未能全然周到保護房屋各項買賣行為之前，建議消費者還是應提高警覺，練就安全簽約防身術才是確保權益的不二法門。
在簽約前應預審買賣契約書內容外，在簽約時更應注意買賣契約內容外，對於產權移轉、付款方式及違約責任等事項也不能忽視。
詳閱契約條文是第一步，可參考消保會提供的定型化契約規定，在消保會網站上可以查詢，必要時請專家協助，而且不要忽略契約事先審閱權利。
考慮清楚再簽約是第二步，由於買賣合約對於罰則與違約有規定。買賣雙方任一方不遵行合約，依約均有罰則的規定，房地產的交易金額龐大，因此消費者簽約之前還是該考慮清楚，切莫出爾反爾造成損失。
正式簽約時注意出面簽約賣方是否為所有權人。預售屋的簽約對象是建商，應較無疑問，而中古屋是個別的賣主，應注意簽約人是否確實為所有權人，如為代理人應有授權書。
貸款利息與稅費分擔也要注意。預售屋契約規範中，由於貸款利息與稅費分擔傾向買賣雙方協商，因此消費者應詳閱分擔方式及起算日期，最好以交屋日起算對消費者較有利。若是中古屋承接前人貸款，也要明訂貸款餘額及利息分擔日期。對於一般契約、增值稅、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅、代書費等費用負擔，應明確註明於買賣契約書上。
簽約時，應請賣方備齊產權證明文件、建築平面圖、配置圖、建材設備表等相關資料，而由於宣傳廣告內容也視為合約內容，消費者也應蒐集作為證明。簽約之前最重要的ㄧ點，就是必須確知房地所有權之歸屬，以及有沒有其他足以妨礙所有權行使或減損所有權價值的權利存在，以免買到設定抵押等他項權利或已經法院查封、假扣押、假處分及將進行拍賣的房地。
查詢賣方到底有無出售的權利，最好的方法是親自到地政事務所聲請發給土地及房屋總登記謄本。因為民法規定，我國對不動產的認定，係採登記生效要件主意，凡依法律行為而取得之設定，喪失及變更者，非經登記，不生效力，即定登記有錯誤或有無效之原因存在，在其未更正或依法塗銷登記之前，仍然有效。這些謄本可上網查詢申請或親至地政事務所申請。
而簽約前買方應先瞭解屋況，常見的中古屋買賣中有租賃或佔用的情況，影響購屋人權益至鉅。另外如購屋時賣方有附贈物品，也最好能在契約中明訂較有保障。如果賣賣雙方在協商過程中，若有其他允諾事項，最好也能在合約中明訂，以免他日口說無憑。
十.如何交屋確保權益？
交屋，是房屋買賣的最後關卡，也是購屋人維護權益的最終階段。自此以後，除了保固期的維修問題的聯繫外，購屋人與建商或賣方可謂「銀貨兩訖」。因此，辦交屋時應不厭其煩盯緊交屋手續每一環節，避免日後求助無門，暗自苦惱。
在房地產不景氣的時候，常見交屋糾紛滿天飛，為免交屋時刻成了夢醒十分，仔細核驗最後流程有助於保障權益。如何把緊交屋的最後關頭呢？一般來說，新成屋及中古屋因購屋人早已看過實品現況，交屋的紛爭與狀況較少。預售屋因購屋人初時只能從廣告與合約中「想像」，待實品完成時也許與「想像」及當初約定有差距，糾紛自然多。
以預售屋或新成屋來說，建商通知購屋人準備交屋時，購屋人首先面對的就是繳交尾款，還有各項稅費、公證費，甚至瓦斯、水電費均需一併付清。此時，購屋人應仔細核對各項費用的收取是否合理，並留下單據存證。接下來呢，建商的交屋人員會帶領購屋人前往新屋現場進行點交，「交屋」的重頭大戲就正式上演了。
一般常見的交屋糾紛，不外乎施工品質不良、坪數不符、廣告與契約不同或令人聞之色變的海砂屋、輻射屋等問題。在交屋時，通常交屋人員會引導購屋人大致瀏覽房屋的內外，再按其交屋清單與購屋人逐一核對簽收。為免日後糾紛，購屋人應把握幾項重點會同交屋人員檢視：
核對現場及所有權狀登記的坪數與合約所列是否相符？如有短少，是否在合約所定合理範圍內？公共設施佔多大面積？有無灌水之嫌？各項建材設備與合約書約定有無出入？各項設備是否可以正常操作無誤？施工品質有無弊病？規劃設計與原設計圖是否相符？公共設施是否完成並可正常使用？有無出具非海砂屋、輻射屋證明？
掌握交屋大原則後，皆下來就是按照交屋驗收單逐一清點了。一般來說，有些建商所提供的交屋清單相當簡略，可能只書寫著客廳、餐廳、臥室、廚浴、天花板、水電等項目，請購屋人點收而已。如果購屋人擔心如此會有所遺漏的話，不妨參考消基會制訂的交屋驗收單，分項十分詳細，按此清單逐一點收，應較少有疏失。
對於大多數非建築專業出身的購屋人來說，驗收房屋最好找建築方面專家朋友幫忙會勘，如果沒有，就多找些有購屋經驗的親朋好友來幫忙看，並至少掌握肉眼可見的幾項重點，如磁磚是否貼得平整、油漆有無剝落現象、牆壁線條平直與否、有無嚴重龜裂、窗戶是否密合，甚至門縫大小等細節，藉此見微知著，瞭解建商的施工品質如何。
基本上，新成屋與中古屋由於購買時以眼見為憑，交屋主要集中在設備是否堪用？水電設施正常與否？有無漏水問題及海砂屋、輻射屋等。預售屋的交屋問題就比較複雜，一般常見的糾紛來自坪數不足與公設灌水，如果購屋人有疑義，可仔細丈量後與合約比對，若與當初約定出入超過容許誤差範圍，還是可以向建商提出退回短少坪數款項要求。另項爭議是施工品質好壞的認定，由於房屋與一般工業製品不同，目前還難以做到標準化、零缺點的境界，所以只要是不礙事的小毛病，可請建商修正補強，不必過於吹毛求疵，但若是發現建商確有偷工減料或重大工程瑕疵，請求補救、賠償甚至退屋。
不過，即使小心驗收，還是可能在日後才發現房屋瑕疵，所以交屋時還應索取各項設備的使用說明與保證書、確認保固起算期間、注意鑰匙流向（最好自行加裝鎖或換鎖以策安全）等，一一清算。一般建商會給予房屋一年保固期，結構體部分約十五年，屋內設備則應廠商的不同而略有差異，但大抵在一年左右。值得注意的是許多標榜無人入住過的新成屋，也可能是已完工多年，一直未能售出的餘屋，購屋人更應注意屋況與設備有無損壞，保固期如何計算問題。
在中古屋方面，由於代售的房屋仲介公司並非建造者，加以屋齡多年，通常只有仲介公司提供的保固，而且主要集中在中古屋較常見的漏水保固方面，各家仲介公司保固條件不一，最好事先問清楚。至於一般私人的買賣行為，當然也就沒有保固，購屋人更應在交屋時詳查屋況再交屋。
作者:洪秀玲
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