所謂估價，是透過市場上搜集不動產的相關資料，了解這些資料對不動產本身的影響，來評估不動產的正常價格，而價格的形成因素相當多，也造成價格的變動，同一棟建築物上下樓層之間的價格差距或是同樓層不同戶的價格差異，都是由相當多的因素交互影響而來，尤其由於個人的主觀認知不同所形成價格差異，則不在不動產估價的考慮範圍之內。因而在不動產估價作業時，係在排除了人的因素之後的價格。
土地價格不可能憑空出現，土地價格從何而來？最簡單的說法是由市場機制而來，透過供需關係來決定土地的價格，但是供需從何而來？歸根究底，是由房屋而來。土地是原料，透過建商的加工之後興建成為房屋後出售予消費者，房屋的價格如果高，那土地的價格也可以拉高，就如台北市的豪宅可以賣到一坪接近百萬，可想而知土地價格也會相當高，聯勤的土地可以標到一坪將近300萬，原因就在這裡。
對土地的估價，一般會採用市場上的交易價格，作為價格的參考，但市場的交易價格則由於其他因素造成價格大幅變動，實務上又有另一種評估的方法，稱為土地開發分析法，是以土地開發興建成建物之後所能出售的總金額，扣除興建過程中所需支出的成本後，剩餘的金額即為土地的參考價格，地主開的價格如果超過這個價格，那就有過高的情形。在利用土地開發法之前，有一些基本資料必須先知道，1、土地容積率，2、當地的房價水準，3、房屋的每坪造價成本，這些資料正是土地開發分析法的基本資料。接下來我們用假設的資料來試算一筆土地的價格。
1.容積率為200%，代表一坪土地可興建2坪房子。
2.建造成本每坪5萬元。
3.當地新屋價格每坪9萬元。
由這些資料可知道每坪土地興建成2坪房屋後，出售的總金額為18萬元，建築成本10萬元，出售金額扣除建築成本後的8萬元即為土地價格的上限，地主的開價如果超過每坪8萬元，購買土地來興建房屋就沒有利潤可言。
房屋售價高，土地價格也就高，容積率高，地價也會跟著高。所以商業區的價格比住宅區高的原因在這裡。以相同的假設條件來比較商業區土地與住宅區土地價格的高低，假設A地的條件如上所述，而其使用分區住宅區，一路之隔有另一塊B地，使用分區為商業區，容積率為360%，其他條件完全一樣，那一坪地可興建的樓地板面積為3.6坪，總銷售價格為32.4萬，扣除建築成本的18萬，地價格升高為每坪14.2萬元，與住宅區土地的每坪8萬元價格相差6.2萬元。
另外，如果有一個土地附帶全面實施容積率前申請的建照出售，那其價格必定跟相同使用分區的素地價格為高，主要原因在於其可興建樓地板面積較多，建商利潤空間較高，因而拉高了土地的價格。
作者:廖逢麟
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