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捷運利多加持 發展問題仍在

■三重市景。

捷運新莊及蘆洲支線的修築，在利多尚未完全在主要行經行政區發酵前，反倒讓三重房市率先受惠；不僅推案量增加，價格也成功上探二字頭。不過發展甚早的三重，舊市區窳陋並未改善；而這正是三重房市發展，必須面對的主要障礙。

和北市最早發展據點─大稻埕僅淡水河一水之隔，與之有重要臍帶關係的三重，也是人們耳熟能詳的『三重埔』，由於大稻埕的帶動，順勢成為重要的水運港口之一，早期的市鎮發展一日千里。之後雖然水運式微，陸運興起，但政府後來陸續闢建三重與北市間的橋樑數座，使三重持續佔有重要的交通地位。

然對三重來說，可謂『成也淡水河，敗也淡水河』。三重埔的發跡，靠的是淡水河的水運商機。但後來淡水河道逐漸淤積，加上本區地勢本就較為低漥，於是頻頻氾濫成災。後來河川整治計劃實施後，三重被列為洪水平原管制區，只能低度開發，而這等於限制了區域的發展。

早期發展成包袱 房市自給自足

雖然二重疏洪道與沿岸堤防的修築，讓三重不再列為洪水管制區，低度開發的限制解除。不過過去新莊、蘆洲、泰山、五股等三重週邊的衛星市鎮，前往北市都需借道三重，三重地位可想而知。

之後，這些昔日的衛星市鎮發展迅速，加上交通建設多元化，中山高與十八標工程，都讓上述這些市鎮的聯外交通更為便捷。相對來說，三重當然就逐漸失去過往的地位。

而且，由於發展甚早，三重也和淡水河對岸的北市大同、萬華區類似，早期缺乏完善規劃，使街廓略嫌狹窄蜿蜒，市容也流於雜亂、老舊，人口密度過高，市內老舊建物與四、五層公寓，大樓或透天厝夾雜。這些都是本區房市進一步發展的阻礙。

未來房市發展雙捷運成主戰場

大約從去年開始，三重地區的房市推案，已明顯有往捷運沿線集中或靠攏的現象。雖然這兩條捷運從名稱上來看，和三重沒啥關係，但是以新莊線為例，從北市大同區進入新莊市前，是從三重市的中間偏南邊穿過；另外，蘆洲支線的起始點也在三重。

尤其新莊線，在新莊市所經路段為中山路。這對經常壅塞的中山路來說當然是有紓解效果；但中山路也是新莊較早發展之區塊，因此目前看來，利多影響有限。蘆洲支線同樣經過舊市區，效應也仍有待觀察。相對地，三重在這兩條捷運線加持下，近期房市有明顯翻揚現象。

以目前三重地區之推案來看，除了幾個工業區推案之外，幾個指標個案不是鄰近捷運站，就是拿捷運當訴求。寶佳機構「世紀玫瑰」，標榜鄰近蘆洲支線三和國中站，號稱『捷運新都心住宅』；SRC結構的「新京王」，則距離新莊線菜寮站或三重站都不遠；興富發建設新案「新富時代」，則是鄰近台北橋站。

另外緊鄰蘆洲市界，位在集賢路南側的『重陽重劃區』，則算是三重房市的另一新生地。包括在地最大的寶石建設在內的幾家在地或大品牌建商，在此都有購地。但該重劃區現在仍缺乏實質規劃，區內劃分之土地單位面積小，形狀還是長條形，讓建商難以整合，這些都是延緩業者在當地推案腳步的原因。

捷運非東風都市更新及時雨

由上述的整體及小區域分析來看，三重地區房市發展，還要面對一些重大的挑戰，包括早期發展的包袱，以及工業區推案造成的價格混亂等。而捷運的修築和加速都市更新條例的頒行，的確給當地帶來無窮的希望。

而由以往捷運嘉惠房市之實例來看，確實是屢試不爽；有捷運經過，往往都是票房的保證。然而以三重房市缺乏區外客支持的現況來看，捷運雖然利多發酵，但房市發展前景，仍無法與同樣受捷運利多加持的板橋、新店或雙和地區相提並論。要說捷運能夠直接且立即為三重房市帶來全面提昇，其實有些言之過早。

三重房市確實藉著捷運重新起飛，不過如要進一步提昇區域價值，必須要能吸引區外客源；那麼，早期發展產生的問題就必須得到解決。當然，現在這個問題，有了都市更新的解決之道，接下來就要看政府是否有決心貫徹，以及開發商是否捧場了。

單位：萬／坪　 製表／住展雜誌

（本文刊載於住展雜誌94年十月號）